限价政策对购房实际价格的影响及对策研究

限价政策对购房实际价格的影响及对策研究

黄　容

广西大学商学院 广西南宁 530000

基金项目:广西研究生教育创新计划资助项目“限价政策对购房实际价格的影响及作用机理研究”(YCSW2019015)。

摘要:政府的房地产调控政策在抑制房价过高、增速过快方面起到了关键作用，但房地产开发商的市场应对策略使得市场供需严重失衡，削弱了宏观调控效果。本文利用VAR模型分析限价政策对全国30个大中城市实际购房价格的影响及作用机理，进而探寻限价政策对房价的调控效果，为地方经济稳定和房地产优化发展提供理论与实证研究。研究显示：实施限价政策对二线城市的购房实际价格调控有效，但存在时滞效应，对一线和三线城市的房价调控效果不明显。

关键词:限价政策；实际购房价格；调控效果

中图分类号:F293.3　　文献识别码:A　　文章编号:1673-5889(2019)35-0042-04

一、引言

自1998年我国全面推行住房制度改革以来，房地产业凭借其生活必需品兼理财投资的双重属性高速发展，在我国宏观经济中的重要性日益提升。2003年国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出房地产业是推动我国国民经济发展创新、制造技术水平、管理能力等方面短板，综合实施“三强一制造”、“四换三名”、市场主体升级等产业升级工程，从宏微观层面推进产业供给质量和效率的跃升。要进一步规范行业市场竞争，逐步消除民营企业行业无序竞争、盲目抄袭假冒等不良现象，引导优质民营企业示范带动行业规则、标准制订，促进行业良性发展。

的支柱型产业，维系着社会生活和国家经济的稳定发展。然而，近年来房价上涨过快、房地产投机盛行等问题随之频出，极大地增加了居民的生活成本。为抑制房地产投资过热，达到供需结构均衡和房价稳定，促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济稳定，国家出台了一系列房地产市场宏观调控政策来调控房价，板市场有效对接，积极引导民营企业加强自身规范化、现代化建设，切实提升企业债权股权融资能力。

(六)积极参与“一带一路”倡议建设，着力推动民营企业国际化

浙江省是“一带一路”倡议建设的战略交汇点，要发挥天下浙商优势，利用参与“一带一路”倡议建设的契机带动民营企业转型升级。积极引导民营企业增强国际化意识，积极推动参与“一带一路”倡议建设，提升产品服务在沿线国家的市场影响力和市场占有率。要制定专门政策支持民营企业“走出去”发展，探索民营企业和国有企业进行产业链合作开展跨国业务，积极为民营企业开展跨国并购搭桥牵线、排除风险，从“两个市场、两种资源”谋划推动民营经济参与供给侧结构性改革。

(四)引导鼓励企业自主创新，着力提升全要素生产率

自主创新能力不足是我省民营企业的一大短板，已严重制约企业核心竞争力培育提升。要坚持创新强省导向，把科技创新放在全局核心位置，探索开展全面创新改革试点建设，进一步推动高新区、科技城等重大创新平台建设吸引集聚各类创新要素，加快引进和建设一批国内顶尖、世界一流的国家实验室、科研院所、重大科学装置，深化科技成果转化市场建设，积极推动科技成果对接转化，切实形成鼓励支持创新的生态系统。要强化企业创新主体地位，加大对企业创新金融、财税、产业政策支持，引导优质民营企业建立企业研究院，鼓励企业开展与科研院所的合作，加大对行业共性技术和关键技术的攻关力度，切实提升行业整体研发能力和技术水平。要加大科技人才的引陪工作力度，提高高级技工、研发人员等技术人才的待遇，做到以感情留人、以待遇留人和以事业留人。

(五)全面深化金融综合改革，着力拓宽民营经济融资渠道

要为民营企业参与供给侧结构性改革营造宽松的金融环境。大力发展小额贷款公司、资金互助社、村镇银行、融资性担保公司等新型金融业态，发展壮大地方法人金融机构，鼓励引导银行业金融机构开设小微专营机构，进一步完善符合民营中小企业特点的金融组织体系。进一步完善金融业发展激励措施，引导各类金融机构开展产品服务创新，推动银行业金融机构进行信贷流程再造和微贷技术创新，提升金融有效供给能力，进一步拓宽企业融资获得渠道。发展培育地方四板市场，形成与全国性的三板主

参考文献：

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[4]李毅.文化产业供给侧结构性改革的着力点和现实路径—以国产电影为切入点[J].开发研究,2016(06).

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作者简介：

陈美丽，浙江金融职业学院会计学院，讲师，经济学硕士，研究方向：财政与经济。

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调控方式主要有货币政策、土地政策、需求端的限购限贷以及供给端的限价限商等。

随着住房相关政策不断调整完善，目前基本形成以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系，在一定程度上遏制了房价过高、增速过快的势头，较好解决了住房短缺问题，住房保障覆盖面也显著扩大。但是房地产开发商“上有政策、下有对策”的操作使得房地产市场上存在外收和捆绑车位销售等现象，成交价与合同价偏离较大，导致房地产的市场价格普遍高于政府部门的宏观统计价格指数，未达到政府稳定房价的初衷，给民生和经济带来一定的负面影响。因此，调查限价政策下的实际购房价格，发掘背后隐藏的市场规则、运行机制等，并深入研究限价政策对房地产市场的影响，这对于民生、房地产市场、区域经济的持续且稳定发展都有着重大意义。

二、文献综述

房地产业的发展对带动国民经济的增长起着不可估量的作用，学术界和行业界都十分重视房地产市场的研究，目前已有大量学者研究过房地产价格影响因素和房地产限购限贷等调控政策的效果。

影响房地产价格的因素较多，学者从不同层面对其进行研究。关于房地产价格的决定因素研究，陈石清等(2007)通过协整检验、格兰杰因果关系检验等对中国房价与城市化水平之间的关系进行研究，得出城市化水平的提高是房价持续上涨的格兰杰原因，两者之间有显著的正向关系[1]

。关于房地产限购政策对房价的影响研究较为丰富。理论层面上，王松涛(2011)基于住房存流量模型发现，短期内限购政策能有效防止各类供需冲击造成的房价短期上涨[2]

；实证层面上，贾生华和孟桢超(2012)以北京市为例分析限购政策对城市房价产生的影响，并利用脉冲响应分析限购政策的持续性效果，得出限购政策使得城市商品住宅的交易量和交易价格均出现下降趋势[3]

。

但是关于房地产限价政策对房价的影响研究较少。周建元(2011)利用附加投机需求均衡模型分析我国房地产的限价政策，得出我国房地产在实施限价的基础上，需配套实施财政金融政策、限定开发商利润和土地出让价格等措施，才能达到预期效果[4]

。冯庆元等(2018)从刚需自住购房者利益保障视角对限价政策下的公共领域问题进行研究，发现限价政策降低了新建商品住宅价格，但也带来了社会福利损失、投机需求者对刚需购房者福利的侵占等负面问题[5]

。

综上，目前围绕限价政策对房价调控效果的研究集中于理论层面，鲜有学者从实证的角度展开研究。鉴于此，本文以限价政策研究缺口入手，从实证层面研究限价政策对实际购房价格的影响，并建设性的提出相应对策。

产业研究 | The Industrial Study三、限价政策对房地产市场的影响

(一)限价政策的演进过程

由于经济和市场等各种因素的影响，房地产调控政策的方式和调控力度时常改变。2006年国务院首次推出限价房政策，限价房是各地房产主管部门根据不同地段设定的限房价、限地价的“两限”商品房，实质是针对房价高、地产商垄断利润过高、住宅市场失灵而实施的住宅产品价格与结构管制。同年8月广州市率先试行限价房，而后陆续有城市实施限价房政策。在2008年国际金融危机的冲击下，房地产市场有所降温，国务院提出采取宽松政策鼓励普通商品住房消费。2010年房地产市场出现量价齐升的局面，调控政策由松到紧，此后全国46个城市陆续出台限购令。2014年房地产库存风险高，降价潮蔓延，全国40多个城市相继放松甚至取消限购。2016年12月中央经济工作会指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，要求多方位实现对房地产市场的有效调控，加快建立健全房地产健康发展长效机制，让全体

人民住有所居。

2017年，房地产市场供需两旺，房价快速上涨，政府再次加大调控力度，许多城市在限购、限贷、限售等政策的基础上，颁布了更为严格的限价令，新一轮限价政策开启。此次政策的原则是在保证开发商土地成本、建安成本以及合理利润的前提下，从横向和纵向两个维度对新建商品住房实施备案价格控制来稳定房价。3月，全国近40个城市出台商品住宅限价政策，对房价和地价进行不同的限制。4月广西南宁商住用地采用“限地价，限房价，竞产权移交房面积”方式出让。但2018年11月开始，部分城市开始放开限价政策。广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价按真实价报备；武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限。

(二)限价政策的理想效果

从理想的角度看，限价政策具有可行性。房地产行业为资金密集型行业，对资金有极大的依赖性，通过实施限价调控政策可以影响房地产市场的资金状况，对于稳定楼市、抑制房价具有一定的示范效应。

首先，我国商品房市场的垄断特性是实施限价政策的内在逻辑与理论基础，限价政策能够削弱房地产的垄断地位。其次，我国住房需求总量大、供求关系紧张、房价持续上涨的国情是实施限价政策的外在压力与现实基础，所以亟需对住宅产品进行结构与价格管制。再次，房地产市场投机炒作盛行，而投机性需求依托或衍生于商品住房的市场化定价机制，通过实施限价政策来打破住房完全市场化配置模式能限制住房的投机性需求，使住房的基本属性从投机炒作回归到满足和保障人民群众基本的居住功能。最后，兼顾政府、房地产开发商、消费者各方利益是实施限价政策的实践基础，限价政策的实施有利于调动地方政府参与的

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积极性，降低政府管制价格的难度，通过压缩开发商暴利，既能实现土地收益的合理最大化，又能使消费者拥有实惠的购房价格，达到多赢的效果。

(三)限价政策的实施效果

限价政策旨在通过政策来扩大住房供给、调节房地产投资结构和调控房价。然而，在实施过程中发现，限价政策并未达到理想化的状态，在维持房地产行业正常秩序的同时也给市场和企业等带来了相应的消极影响，引起行业界和学术界的广泛讨论，这也是部分学者对限价政策持保留意见的重要原因。

1.住宅市场供需两端严重失衡，出现消费者偏好。由于供给富有弹性，新建商品住宅供给在短期可以调整，一旦执行限价政策，开发商为了盈利必然会显著减少住房供应，抬高刚性需求的门槛。且一般的最高限价都低于“限价房”的市场均衡价格，出现消费者偏好，致使房地产市场的供求严重失衡，需求量大于供给量。

2.房地产投机现象蔓延，部分消费者利益受损。限价政策的实施导致当前的房产价格未完全反映房产市场供需均衡下的价格，一些新楼盘价位往往低于相同位置的二手房价，出现新房与二手房“价格倒挂”的普遍现象，这种状况创造了更多的套利空间，投机性需求者会大量进入新建商品住宅市场，侵占刚需购房者福利。此外，限价政策降低了开发商的利润，为达到利润最大化，大量房产开发商采用“阴阳合同”，通过外收、捆精装、捆绑车位等措施提高收益，最终消费者的实际购房价格依旧高昂。部分开发商深圳采取降低建筑工程质量的手段来减少成本，使得消费者购买的房屋质量低下，损害了消费者的利益。

四、数据模型与实证分析

(一)指标选取与模型设计

由于影响房价的因素众多，包括城市收入、住宅供求、房地产市场宏观调控政策等，且各城市的房价、收入及调控政策均存在差异。为有效体现此差异，分析房地产限价政策的实施效果，本文以30个一线、二线及三线城市为横截面单位(其中一线城市包括新一线城市)，选取2009年～2018年40个季度的房地产价格数据，数据主要来源于各城市的统计年鉴和CRIC研究中心。

本文的综合评价指标如下：用P表示各城市不同时期的购房价格；I表示城市收入情况，用各城市GDP和居民可支配收入(PDI)衡量；C表示各城市住宅成本，用单位土地楼面均价(DA)衡量；S表示各城市住宅供给，用各城市商品住宅竣工面积(JA)衡量；D表示各城市住宅需求，用各城市住宅销售面积(SA)衡量；虚拟变量LP表示各城市是否实施限价政策，将实施限价政策记为“1”，不实施限价政策记为“0”；表示横截面异质的固定效

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应。选择限价政策为解释变量，购房价格为被解释变量，分析限价政策对购房实际价格调控的有效性。

表1　选取的分类城市 城市 一线城市/北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州、南京、天津、武汉、西安、新一线城市 长沙、郑州、昆明 二线城市 南宁、大连、厦门、哈尔滨、长春、合肥、福州、太原、南昌、贵阳、海口 三线城市 乌鲁木齐、呼和浩特、银川、桂林、柳州 本文采用VAR模型进行分析，对各指标取对数后构建以下计量

模型：

取对数能够消除序列中存在的异方差，也不会改变变量之间的关系。

(二)实证分析

通过STATA13软件对整理后的数据进行实证分析，得到以下结果：

表2　VAR模型实证结果

解释变量 一线城市 二线城市 三线城市 LnI 1.2631（0.379）*** -0.3508（0.115）*** -0.0712（0.275） LnC -0.1249（0.117） -0.6012（0.069）*** -0.3571（0.1264）*** LnS -0.8024（0.212）** -0.6811（0.069）** -0.3146（0.149）** LnD 0.7629（0.46）* 1.1719（0.142）*** 0..4159（0.304）** LP 0.1023（0.058） 0.0361（0.0182） 0.0452（0.0306） LD .LP 0.0311（0.0689） 0.0093（0.0232） -0.0009（0.041） L2D .LP 0.0076（0.0667） 0.0165（0.0227） 0.0499（0.041） L3D .LP 0.1423（0.0537） -0.0102（0.0178）* 0.0051（0.0309） 2.7965（0.2004）*** 4.3095（0.3107）*** 注：LD、L2D、L3D分别表示滞后一期、滞后二期、滞后三 𝛼𝛼 -3.5615（0.9308）* 期，括号内数字是相应的标准差，*、**和***分别表示在10%、5%和1%的水平上显著。下同。

从VAR模型实证结果可以看出：

关于限价政策对房价的影响。二线城市限价政策滞后一期和二期系数均为正，滞后三期的系数值为负，且在10%的水平上显著，表明限价政策对二线城市住宅价格有滞后效应；一线城市限价政策的系数值均为正且系数值不显著；三线城市限价政策滞后一期的系数值为负，但系数值不显著。表明限价政策仅对二线城市房价有显著调控效果，对一三线城市住宅价格调控效果不明显。

关于其他因素对房价的影响。一线城市收入系数为正且在1%水平下显著，表明收入对住宅价格有正效应，二、三线城市收入系数值为负，二线城市系数显著，表明收入对二线城市房价有负效应。一、二、三线城市住宅成本的系数均为负，二、三线城市的系数在1%水平上显著，一线城市系数不显著，表明成本对二、三线城市的房价有推动作用，对一线城市的影响不明显。一、二、三线城市住宅供给的系数值均为负且显著，表明住宅供给可适当降低商品房价

格。一、二、三线城市住宅需求的系数均为正且显著，表明市场需求对房价有显著的正效应。

(三)稳健性检验

为验证本文实证结果的可性度，以住宅价格P为被解释变量，对回归结果进行稳健性检验，结果表3所示。

表3　稳健性检验结果

变量 一线城市 二线城市 三线城市 LnPDI 1.19（8.19）*** -0.58（1.85）** -0.194（-11.6）*** LnSA 0.13（2.36）** 0.56（20.62）*** 0.32（1.87）** LnJA -0.003（1.73）* -0.372（-16.76）*** -0.19（-3.09）** LnDA 0.06（1.16） 0.069（3.13）*** 0.007（1.65）* LP 0.196（0.71） 0.0528（0.35） 0.036（1.22） LD .LP 0.024（1.28） 0.006（0.64） 0.004（1.08） L2D .LP 0.036（0.5） 0.157（0.27） 0.049（1.08） L3D .LP 0.059（0.72） -0.016（-2.27） 0.18（1.21） 稳健性检验结果与实证结果基本保持一致。二线城市限价政策

滞后三期的系数值为负，验证了限价政策具有的时滞效应，而一、三线城市限价政策的系数值均为正，表明限价政策对一三线城市的调控效果不显著，验证了上文的实证结论。

一线城市的居民可支配收入与房价的相关系数为正且在1%水平上显著，验证了一线城市收入与房价的正相关关系；二、三线城市的系数值均为负，验证了二、三线城市收入与房价的负相关关系。各城市的土地价格与房价的相关系数均为正，一线城市的系数值不显著，表明一线城市的成本与房价的关系不显著，二、三线城市的成本对住宅价格有推动作用。一、二、三线城市的住宅销售面积与房价的相关系数均为正，验证了城市市场需求与房价的正相关关系。一、二、三线城市竣工面积与房价的系数值均为负，验证了市场供给与房价负相关的关系。

五、结论与建议

(一)结论

从前文的理论分析及实证研究结果可得出以下结论：

1.限价政策对二线城市的房价有显著调控效果，但也具有时滞效应；对一三线城市房价调控效果不显著。

2.各地区的房价不仅受限价政策的影响，收入、住宅供需、住宅成本等都对房价有影响。一线城市的收入水平提高会导致住房价格上涨，二、三线城市经济发展水平的提高对住宅价格上涨趋势有一定抑制作用；大中城市住宅需求的增加会促使住宅价格上涨；各城市住宅市场供给增加能适当降低商品房价格。

3.限购、限贷的组合在房地产调控政策中具有普适性，而限价政策属于较新型的调控政策，其实施的有效性较低，且调控效果的可持续性有待进一步考究，即使限价政策保持不变，若无其他政策

产业研究 | The Industrial Study跟进，限价政策的效果是否会衰减甚至消失，这也是社会普遍担心的问题。

(二)建议

在中美贸易争端加剧和整体经济大环境的影响下，宏观经济下行压力加大，各地需及时调整策略以稳定房价和经济增长。可以始终坚持“房住不炒”的主定位，保持政策的连续性和稳定性，防止

房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长

期调控目标。在具体的政策措施层面，将更多的政策自主权赋予地方政府，以便根据各城市实际情况做针对性的调整，要求夯实城市政府主体责任，确保房地产市场平稳健康发展。

1.针对一线城市而言，限价政策调控抑制了住房需求，可以考虑取消限价政策，合理引导城市住房的投资性需求，完善土地供给机制并优化土地财政，实施限贷、限购等其他调控政策。

2.针对二线城市而言，限价政策有明显的调控效果，但具有时滞效应，可根据地区现状延长限价政策的实施时间。但二线城市的经济发展水平提高、供给增加能降低房价，因此为保持住房价格在合理的区间波动，应改变以抑制住房需求为主的调控方式，改善住房供给，加快二线城市经济发展速度，并正确引导人们的投资观念，有效缓解住房供给不足问题。

3.三线城市的限价政策效果不显著，可适当取消限价政策。住宅需求是购房价格上涨的主要驱动力，经济发展水平的提高能适当控制房价上涨，需大力发展三线城市的经济，使居民的收入水平与住房需求平衡，促进住房市场平稳健康发展。

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作者简介：

黄容，广西大学商学院硕士研究生，研究方向：技术创新与战略管理。

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