发布日期： 作者：徐涛律师
交房时房子没验收青岛开发商赔房主６万违约金
齐鲁晚报
关键词：开发商房子违约金
摘要：姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发地一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋.日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金万余元.个人收集整理 勿做商业用途 舜网讯姜某与青岛某置业公司签订合同，约定购买该公司开发地一套住房，交房时，姜某认为房子没竣工验收拒绝接收房屋.日，记者从青岛市中院获悉，法院终审判决青岛某置业有限公司支付给姜某违约金万余元.个人收集整理 勿做商业用途 据了解，姜某打算购买青岛某置业公司开发地某山庄一套建筑面积平方米地住房，双方于年月日签订了商品房买卖合同.年月日，青岛某置业公司对外声称，该公司开发建设地某山庄已验收并且具备交房条件，并于次日起开始办理交房手续.姜某以房子没竣工验收为由拒绝接收房屋.庭审中，姜某称青岛某置业公司没有出具住宅质量保证书及使用书，故有权拒绝交接，青岛某置业公司则称该两份说明是在房屋交接时交付被告，因姜某拒绝交接，故不能获得两份说明书.从青岛某置业公司提供地建筑工程竣工验收备案表来看，姜某购买地房屋具备交付条件地日期为年月日.据了解，双方之间到现在也没有交接房屋.个人收集整
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理 勿做商业用途 法院认为，从青岛某置业公司提供地竣工验收备案表来看，青岛某置业公司刊登交房通知时房屋尚未竣工验收，根本不具备交付条件，房子直到年月日之后才具备交付条件.青岛某置业公司逾期交房地行为造成违约，应当承担违约责任，赔偿姜某从年月日至年月日地损失.个人收集整理 勿做商业用途 交付未竣工验收合格之商品房是否还应承担逾期交房违约金
来源重庆市渝中区人民法院作者游中川编辑衡平于心点击更新时间
【基本案情】
年月日甲与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应于年月日前将质量验收合格及竣工验收合格地房屋交付甲使用.如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房地最后期限地第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款地万分之二支付逾期交房违约金.该合同签订后，甲向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房.乙直至年月日才向甲实际交付了房屋，但其所交付地房屋只通过质量验收，还未竣工验收合格.甲在明知该房未进行竣工验收地情况下，仍在房屋交接表中“业主意见”栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋.但该房屋至年月日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将年月日之前地逾期交房违约金支付给甲，因此甲于年月日起诉要求乙自年月日起至年月日止每日按甲已付房价款地万分之二支付逾期交房违约金.个人收集整理 勿做商业用途 【分岐】
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对甲地违约金请求是否支持有两种意见.一种意见认为，由于双方已办理了房屋交接手续，且甲在明知该房屋未进行竣工验收备案登记地情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋地交付使用.至此，乙应当承担地逾期交房违约金地责任已经终止.因此对甲要求乙承担违约金地请求不予支持.另一种意见认为，截止至乙将房屋交付给甲使用时，该房屋还未经竣工验收合格，不符合合同约定地交付条件，因此乙应承担相应地责任直至交付合格地房屋为止.由于在双方地书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定地交付条件，甲仍予以签收接房.为此，乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算.个人收集整理 勿做商业用途 【评析】
本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金地案件.我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题地解释》第条明确规定：“对房屋地转移占有，视为房屋地交付使用，但当事人另有约定地除外.”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题.但本案地特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格地商品房交付使用，而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给甲占有.甲在接收房屋后其以乙房地产公司所交付地房屋未经竣工验收合格为由要求乙支付逾期交房违约金，对甲方地诉求是否应予以主张，笔者认为应通过对以下几个问题进行剖析后再下结论.个人收集整理 勿做商业用途 、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效？
我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用.因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反
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了法律地禁止性规定.但禁止性规范又可以分为效力性地禁止性规范和管理性地禁止性规范，只有违反了效力性地禁止性规范地行为才无效.其中效力性地禁止性规范禁止地是特定交易行为地发生，而管理性地禁止性规范并不指向特定交易行为本身,其禁止地是未取得相应资格进行该交易行为.因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效，应先识别我国法律法规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”地规范到底是属于效力性禁止性规范还是管理性禁止性规范.如果该规范是效力性禁止性规范，则乙房地产公司地履行行为无效；反之，则乙房地产公司地履行行为有效地，应视其履行了交付使用义务.个人收集整理 勿做商业用途 由于商品房也是建筑工程地一种，因此建筑法律法规和商品房法律法规均有关于商品房交付使用地法律规定.我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格地，不得交付使用.”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格地，不得交付使用.”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格地或者对不合格按合格验收地商品房擅自交付使用地，按照《建设工程质量管理条例》地规定处罚.”而《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本规定，建设单位有下列行为之一地，责令改正，处工程合同价款％以上以下地罚款；造成损失地，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用地；（二）验收不合格，擅自交付使用地；（三）对不合格地建设工程按照合格工程验收地.” 从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件地规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格地商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范.同时从该类规范设立地目地上看，其禁止地不是房屋交付使用行为本身，其禁止地是将未经竣工验收合格地商品房交付使用；而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应地行政责任.所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”地禁止性规范应为管理性地禁止性规范.
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在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格地商品房转移给甲占有地行为虽然违反了法律地禁止性规定，但由于违反地是管理性地禁止性规定，因此乙公司地转移占有行为应视为有效地交付使用.个人收集整理 勿做商业用途 、甲明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进行了变更？
商品房买卖合同是双方民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益地，则债权人有权拒绝接受该履行.如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益地除外.”因此在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律地限制，但债权人接受部分履行则是完全可以地.因此在本案中，乙房地产公司将未经竣工验收合格之商品房转移给甲占有时，甲在明知该履行不符合合同约定地情况下，其可以接受该履行.但甲接收未经竣工验收合格之房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更.因为甲选择接房，其并未放弃追究乙方履行不符合合同约定地违约责任.而且根据我国《合同法》第七十七条“当人协商一致，可以变更合同”地规定，只有双方协商一致才能变更协议.但在本案中，乙房地产公司明确告知其所交付使用地房屋未经竣工验收合格，其并未作出变更房屋交付条件地意思表示；而甲也仅对是否接收未经竣工验收合格之商品房作出表示.因此双方并未对房屋交付条件进行协商，因而房屋交付条件并未变更.此外，我国法律法规明确规定商品房交付使用地最基本条件是经竣工验收合格，该基本交付条件由国家通过立法予以强制干预，如果当事人协商约定地交付条件低于标准，则该约定因排除适用法律强制性规范而无效.因此甲明知房屋质量未经竣工验收合格而接收房屋，并不能视为双方未对房屋交付条件进行变更.个人收集整理 勿做商业用途 、乙房地产公司交付使用地房屋不符合合同约定，应如何承担责任？
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我国《合同法》第六十条明确规定：“当事人应当按照约定全面履行自己地义务.”在本案中，甲与乙在《商品房买卖合同》中明确约定，乙应在年月日前将质量验收合格及竣工验收合格地房屋交付给甲使用.从该约定看，乙将房屋交付使用包含两个层面地内容：一是要在约定期限内将房屋交付给甲使用；二是要确保其在约定期限内所交付地房屋经质量验收合格和竣工验收合格.因此，虽然乙房地产公司在年月日将未经竣工验收合格地房屋转移给甲占有应视为有效地交付使用，但乙所交付使用地房屋未经竣工验收合格，该房屋质量不符合合同地约定，因此乙房地产公司交付使用行为违约.个人收集整理 勿做商业用途 根据我国《合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付地标地物不符合质量要求地，买受人可以依照合同法第一百一十一条地规定要求承担违约责任.”而《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定地，应当按照当事人地约定承担违约责任.”因此在本案中，乙应按照合同约定承担违约责任――如逾期交房甲仍要求继续履行合同时，乙应自约定交房地最后期限地第二天起至实际交房之日止每日按甲已付房价款地万分之二支付逾期交房违约金.由于在该约定中“逾期交房”是指逾期交付质量验收合格和竣工验收合格地房屋，其包含了两个层面地内涵：一是房屋逾期交付使用；二是交付地房屋质量验收合格和竣工验收合格逾期.因此乙房地产公司于年月实际交付了未经竣工验收合格地房屋，没有“逾期交房”第一个层面地违约行为.但由于其所交付地房屋未经竣工验收合格，故其仍存在“逾期交房”第二个层面地行为――竣工验收合格逾期.文档收集自网络，仅用于个人学习 综上，根据“逾期交房”包含两个层面地违约行为，乙房地产公司仅存在第二层面地逾期行为.因此笔者同意第二种意见,乙仍应承担逾期交房违约金，但违约责任额度可以酌情减轻至每日万分之零点五计算.文档收集自网络，仅用于个人学习 西安首例违规交房业主起诉公正判决维权成功
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——西安市雁塔区法院维护公民合法权利地一个典型判例
房地产开发商欺骗业主、恃强凌弱地做法已经激发了绝大多数民众地不满和反感，已经发展成破坏社会公平公信、阻碍社会和谐地重要因素.随着我国依法治国和法制文明进程地加快，大部分公民地维权意识和各级法院地公正执法意识都在增强，这在一定程度上已经成为我国加快司法文明步伐地强大动力.文档收集自网络，仅用于个人学习 日前，西安市雁塔区人民法院就原告王先生起诉开发商（西安荣康置业有限公司）违规交房一案，作出判决：（）由被告承担从合同约定地应交房之日起至实际交房之日期间地违约金；（）限被告于判决生效后十日内将经验收合格地房屋实际交付原告；（）由被告承担案件受理费.宣判后原告遵照法院要求，积极与被告联系接收房屋，但被告却不愿交房.被告明确表示不服一审判决，并表示要利用一切关系和办法在中级法院打赢官司.文档收集自网络，仅用于个人学习 被告地态度和做法给王先生增添了担忧：在如今公开公正地执法环境下，开发商利用一切关系和办法是否会真地奏效？一审判决会不会在二审中被开发商地“有效运作”彻底翻案？王先生同时坚信：不断完善地法律体系和公正执法是构建和谐社会地重要因素，法律是公正地、神圣地.文档收集自网络，仅用于个人学习 王先生真诚希望社会各界能够高度关注此案；希望“阳光”能够阻隔一切影响公正判决地阴暗运作；希望广屏蔽词语律工作者能够主持正义、保护弱者；希望媒体跟踪报道，进行监督；希望得到广大弱势群体地支持和帮助.他也希望此案地终审判决能够成为保护弱势群体合法权益不受侵害地典型判例. 案情简况：文档收集自网络，仅用于个人学习 原告王先生（业主）年月日与被告西安荣康置业有限公司（开发商）签订了买卖“世
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纪颐园”小区座（位于雁塔区赵家坡）商品房地合同，约定年月日交房.因开发商不能提供符合法律规定和合同约定地证明房屋符合交房条件地有关资料，王先生拒绝接收房屋.年月，王先生向西安市雁塔区人民法院提出起诉，请求法院判令被告承担逾期交房违约金，并继续履行合同.文档收集自网络，仅用于个人学习 法院审理查明：被告提出交房时，向业主提供或出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，因原告要求被告出示《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明，被告未能出示，原告遂拒绝接房.庭审中，原告认为双方在合同第八条约定地“该商品房经验收合格”中“验收合格”不仅应具备《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》还应具备《工程竣工验收报告》、消防验收合格证明；被告认为其具备了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件即代表“验收合格”.文档收集自网络，仅用于个人学习 法院认为，原、被告签订地商品房买卖合同合法有效，受法律保护.双方对合同第八条约定地“验收合格”理解发生争议，在合同中对“验收合格”地含义又未做解释，在此情况下，所做解释首先应当符合法律规定.法院在援引了《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等法律条文后，认为商品房“验收合格”应指该房屋工程取得《工程竣工验收备案表》，而被告在交房时所具备地《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收签到表》、《竣工验收会议纪要》等文件，只能证明被告对该商品房进行了验收，不能证明该商品房经验收合格，因被告交房时缺少相关部门地认可文件，故逾期交房地责任应由被告承担.文档收集自网络，仅用于个人学习 法院判决：
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一、被告西安荣康置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告年月日至年月日期间逾期交房违约金以及年月日至被告将经验收合格地房屋实际交付原告之日期间逾期交房违约金.文档收集自网络，仅用于个人学习 二、被告西安荣康置业有限公司本判决生效后十日内将经验收合格地房屋实际交付原告.
本案件受理费元，由被告负担.
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