试论库尔勒市存量房市场的现状、问题及对策
作者：888
指导老师：888
学校：88广播电视大学
学号：88888888
目 录
内容提要..................................................1
关键词....................................................1
引言......................................................1
一、库尔勒市存量房市场现状分析.............................2
1、存量房市场交易量......................................2
2、存量房的期望交易价值..................................2
3、普通民众眼中的存量房..................................3
4、对高层恐惧犹在........................................4
二、库尔勒市二手房市场特点................................4
1、库尔勒存量房在市民心中的认可度到底有多高？............4
2、存量房的优缺点........................................5
3、存量房的户型需求及交易人群............................6
4、购房者区域情节浓厚....................................6
三、库尔勒市二手房市场交易的问题...........................7
1.为什么高档二手房需求不旺..............................7
2、强化差别化住房信贷政策................................8
3、买房条件的限制........................................8
4、现实情况..............................................9
四、做好库尔勒市二手房市场交易的对策.......................9
1、国家调控.............................................10
2、加大信贷力度解决资金短缺.............................10
3、做好服务深入人心.....................................10
结束语..................................................11
参考文献.................................................13
试论库尔勒市二手房市场交易的现状、问题及对策
内容提要：
随着库尔勒房价的持续上涨，让人们将越来越多的关注投入到了二手房市场，因此，我对二手房市场的发展方向做了调研。一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。国八条规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。随着房地产宏观调控政策的逐步到位，增量房市场受到越来越严格的监管，存量房市场的商机与作用则日渐显露。
关键词：存量房 现状 问题 策略
引言：
近年来，随着“国十一条”、“国十条”、“新国八条”、“国五条”等政策的出台，对房产市场的一系列相关政策的调控，全国房价呈普遍下降趋势，放眼新疆地区，由于房价的上涨，购买者处于一度观望的状态，越来越多的关注投入到了二手房市场。针对房地产市场处于供过应求状态，二手房的市场前景相当广阔的今天，库尔勒二手房市场总体保持健康、稳定的增长态势，市场需求满足，成交量大幅增长。本报告通过对库尔勒市不同人群、区域对二手房市场交易量的特点、需求、现状分析，进行二手房价格走向、购买动机和市
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场比重预测，为库尔勒二手房市场进行总体的分析，以便指导消费着购买。
二手房市场是距离普通百姓最近的住房市场，二手房市场的健康发展，对于整个房地产市场的全面启动有着巨大的推动作用。
一、库尔勒市存量房市场现状分析
1、存量房市场交易量
从今年上半年的统计数字来看，2013年应该是二手房市场持续走强的第五年。这一年无论是公房还是商品房，无论是住宅还是商业用房，在价格上均有平稳的提升。二手房的销售已经上升到2012年的1852件，另据不完全统计，2013年1—3月，已达到734件，二手房走进百姓生活的脚步越来越快。
二手房的交易量与商品房销售量的比例也逐年增高，2012年接近20.9%，2013年1-3月则为50.8%。从调查中，我们发现：目前的大多数居民对购房所能承受的心理价位是比较有限的。人们对二手房价格的承受能力明显呈现出递曾型的阶梯形状。库尔勒市的二手房市场，正高歌着奔跑。
2、存量房的期望交易价值
“在购买二手房时能承受的价格是多少”这个问题上，19.7%的人表示可以承受25-40万，而能接受25-40万之上的人群只有17.8%，都不是市场主流。而明确表示能够承受在25-40万元以内的占48.2%，加上选择总价25万之内的8.9%，也就是57.1%的人只能承受在总价25万以内的二手房。如果以3500元/的单价计算，这部分购房者只能购买面积
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在70以下的房子，这显然是不适合市场行情的。因此，可以说大部分人的心理预期价位偏低了。
大多数人认为既然是二手房，其价位就应该像其它二手商品一样，大大低于商品房价格，实际上这是一种不切实际的期望。因为二手房不同于其它二手商品，二手房属于不动产，同商品房一样具有增值潜力。况且由于二手房都是现房，周边配套都已经成形，购买风险要比商品房小得多。所以，二手房的价格并不会像人们想像中的那么低。因此，有必要提醒消费者的是，购买二手房，应结合实际情况考虑多种因素，在价位上不应有不切实际的期望。如果有必要的话，可以请评估人员对房价做全面的评估以确定合理价位。
3、普通民众眼中的存量房
俗话说“一分钱，一分货”，购房者都期望能以较低的价格买到较新的房子，那么在普通市民眼中，二手房应该是新建商品房的几成新才是合理的。结果有58.7%的被调查者认为应该有八成新才是合理，也有28.3%的被调查者认为应该有七成新才合理，两者相加，也就是说有87%的被调查者认为二手房应该有七八成新。而认为应有六成新的只占到4.3%，可见普遍市民都十分关心二手房的新旧程度。因此老市区的大部分房龄较长的二手房一般很少有人问津。
4、对高层恐惧犹在
高层住宅在二手房市场的消费者却普遍反映平平。调查结果显示，即使价格较低，也仍然有71.4%的市民表示不考虑购买二手的高层住宅，因为传统的高层“高价格、高公摊、高物业”的观念仍然影响着大多数人，使得住房买多层的消费意识在这部分人心中根深蒂固。另有46.2%的购房者认为高层“物业管理费高”。这些问题曾经都是阻碍高层销售的老
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问题，时至今日，高层的消费观念还是没有转变过来。这说明，人们对高层住宅的接受，不只是体现在价格及交易费用问题上，长时间积累下来的“恐高”思想也是阻碍购买高层住宅的一个主要因素。因此在促进高层住宅流通环节上，还应该在消费意识上大力引导，“恐高症”才会逐渐得以根除。
同时，由于库尔勒市的高档住宅普遍采用的是塔式建筑，通常都是一梯6户以上，造成结构格局不理想，通风采光也受影响，因此有20.5%的人认为高层“格局相对不如多层”和12.8%的人认为高层“通风采光不佳”。要解决这两个问题，一般塔式建筑的高层都很难避免，而板式建筑则能较好地解决这些难题。因此若想真正改变消费者对高层的偏见，高层住宅也要纠正在结构格局上的一些缺点，采用其它城市中比较流行的板式建筑。
二、库尔勒市二手房市场特点
1、库尔勒存量房在市民心中的认可度到底有多高？
二手房市场经过多年的发展，库尔勒市民对二手房的认可程度有多少呢?调查显示，只要能满足需求，有83.3%的市民表示可以接受二手房，而明确表示不考虑二手房的仅占16.7%。这表明二手房已经得到普通市民的充分认可，市民对二手房的关注也达到了前所未有的高度。
2、存量房的优缺点
是什么原因促使二手房如此受人关注呢?二手房相对一手房而言，到底具备了哪些优势呢?二手房价格低，多数有装修可马上住人，选择区域很大；一手房价格高，多数无装修较难于住人，仅出现在某些区域。
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一手房买的时候一般不是现房交付，有的地方会跟开始规划的时候不一样；交房时间长，有可能贷款都还了一年了房子还没有入住；周边配套相对没有那么完善，不方便而且税费高于二手房，二手房是现房，房屋有什么问题都能看出来，比如漏水啊、采光啊、周边有没有变电站等；交房时间短，正常流程两到三个月左右就可以搬进去住了；周边配套设施完善，小区有相应的居委会、业主委员会等。人们选择二手房的秩序依次是价格便宜、小孩上学、有投资价值、以小换大、就业方便、适合养老。
调查显示，认为二手房“价格更实惠，刚好可以接受”的调查者最多，占43.8%，可见价格仍然是众多购房者考虑最多的因素。其次是认为“带装修，即搬即住”，也占到了32.5%，这部分群体中许多人是第一次置业，同时也是资金比较紧张的购房者，他们都希望买来的二手房马上入住，省去装修的麻烦，也减少装修成本。选择“二手房无期房风险”的占12.5%，这部分调查者认为新建商品房存在着许多不确定因素，特别是期房，有些甚至产权证都办不下来。而购买二手房就不存在这个问题，一手交钱，一手交房，况且房子也都是现成的，免受欺骗。在调查中，仍有11.3%的人选择“该地段没有合适的商品房”，所以只好选个二手房替代。这部分人大部分是居住在老城区的市民，因为有较强烈的区域情结，舍不得离开生活多年的环境，却又苦于买不到合适的商品房，只好李代桃僵。
3、存量房的户型需求及交易人群
那么什么户型的二手房最受欢迎呢?调查结果表明，实用型的二房是当前二手房市场中需求最大的户型，占到37.2%，且合理的面积应该是在60-80。这部分购房者以年轻人居多，且大部分是首次置业者。很多购房者表示，买一个实用型的二房可以在经济条件不太宽裕时过渡使用。其次选择80-100的三房型二手房26.7%;选择40-60的1房1厅二手房占23.3%，与选择三房的基本相当。从数据中我们发现，无论是三房还是一房，都是偏向实用型的小康住宅，而超过120以上的享受型三房需求就相对较少。大三房在使用功能
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上虽然可以满足更多人性化的需求，可总价不菲，大部分的工薪阶层更倾向于购买既能改善生活环境，价格又可以接受的实用型三房。而购买一房的购房者有点类似于购买二房的群体，大部分以年轻人为主，作为过渡时期的住房，也有另外一个二手房消费群体--投资客，当然这部分群体最关心的是房产的性价比和增值。
4、购房者区域情节浓厚
从购买区域来看，调查显示，84%的被调查者认为购买二手房时会指定区域，而只有16%的被调查者不会指定区域购房。这表明购房者还是具有很明显的区域情结，这种区域情结是由其工作、学习、生活等多种因素决定的。那么到底哪个区域的房产是最受人欢迎的呢?在我们的调查中，共把库尔勒市场分为以下8个区域：1.老市区2.南市区3.开发区等。
结果令人诧异的是，选择“南市区”区域的竟高达38.5%，高居榜首，是需求最大的区域。这说明随着库尔勒城市发展战略的成功实施，该区域的房产价值正逐步为人所接受。这其中一方面是由于三河贯通、会展中心及大型城市公共配套所带来的优美环境和便捷交通，使得该区域成为近年来的商品房开发热点区域。
老市区房产仍然占据大多数人的居家的理想位置，选择该区域的消费者占到35%。老市区有着便利的交通与医院、学校等。设施也齐全仍然受着大多数消费者的喜爱。
三、库尔勒市二手房市场交易的问题
1.为什么高档二手房需求不高
根据我们的调查目前商品房市场中热销的单身公寓在二手房交易中却显得并不那么乐
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观，选择购买二手房单身公寓的只占9.3%。虽然单身公寓总价低(单价一般都不低)，但由于在使用功能上过于简单，无法满足大多数人的居住需求，因此并不为众多消费者所看好。当然选择该品种购房者的特征也十分明显，那就是：年轻、时尚。超过四房的高档二手房在目前的库尔勒市中仍然需求不高，约占3.4%。其实这也是意料之中的事，试想怎能让一个普通人付出70-100万元来购置。
2、强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
由于二手房有别于新建商品房，银行出于控制风险的前提，大部分二手房最多只能申请到5成20年的按揭贷款。在调查结果中，有58.7%的被调查者认为合理的贷款额度应是“7成15年”，甚至还有15.9%的人认为合理的贷款额度应该在“7成15年以上”，要求二手房贷款7成或以上的购房者明显占主流地位，只有20.6%的被调查者觉得“6成10年”是合适的。可见目前大多数银行现行的“6成10年”贷款额度仍不能完全满足购房者的贷款需求，很多被调查者反映，即使他们看上某套二手房，细一算，发现现有资金仍不够付首期款，只好忍痛割爱，转而购买首付更低的新建商品房。因此金融机构应能开发出更多、更宽松的住房信贷服务品种，从而让二手房贷款可以更加靠近寻常百姓的生活。
3、买房条件的限制
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要
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从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
4、现实情况
就现实而言，时下我市的二手房交易还存在许多障碍和问题必须加以克服解决：①“单位优先回购”障碍，如大多数单位出售公房时都与购房户签订一份“单位有优先购买权”的合同，合同中的约定加上一些政策规定，导致二手房上市交易在原产权单位的盖章上产生困难，从而影响上市交易量。②二手房按揭贷款难，银行要求放贷条件较高，资信审查很严格；而银行对没有担保的纯二手房抵押认为风险很大。因此有必要建立政府担保机构，建立二手房抵押市场，做好抵押贷款证券化的试点工作。③税费负担沉重，当地政府在二手房交易税费方面的优惠太少，业主为卖旧买新的成本太高，一直在徘徊。以厦门为例，买卖双方合计应支付的税费占成交价的6.2%～10.67%，交易的积极性不高。因此政府政策定位应合理、科学，才能促进经济的发展，激活二手房市场，如上海的税收联动，虽然契税只收0.75%，但因交易量大了，政府收入反而比以前更多了。④二手房交易手续繁琐、办理效率低、发证工作太慢也是影响二手房市场正常运作的重要原因。作为买方花了一辈子积蓄购买的二手房，如果不能顺利尽快取得房屋产权证，心里总是不踏实。
四、做好库尔勒市二手房市场交易的对策
1、国家调控
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新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是，由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策，已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资，购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作，另一方面政策又可能会有副作用，一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房，因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。
2、加大信贷力度解决资金短缺
对于普通百姓而言，各商业银行推出的住宅信贷业务，大大缓解了短期的资金压力，有助于在资金不足的情况下买房，大大提高了居民的购房积极性。随着住房金融制度的完善及利率的不断下调，越来越多的购房者选择了按揭贷款。且呈“首付越来越低，贷款年限越来越长”的趋势。
3、做好服务深入人心
随着现代人生活节奏的加快，各种专业的服务方式开始逐渐受人欢迎，专业地产代理服务亦是其中之一。调查显示，绝大多数的居民对专业的地产代理公司持欢迎态度。因此有80.7%的居民在进行二手房的交易买卖时，会委托专业的代理公司。代理公司专业性强、操作规范，能够提供快速、便捷、周到、安全等服务，是房屋交易较理想的选择。而选择“本人亲自办理”、“找有经验的朋友帮忙”、和“无所谓”的各只有8.9%、8.6%、1.8%。这表明，市民对专业的地产代理公司的认可程度较高，专业可靠的代理公司受到消费者的
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欢迎。
从地产代理行业追求“诚信、专业、高效、安全”的原则来讲，二手房买卖委托专业代理公司也将成为一种趋势。因为代理公司能为客户建立更加广泛的信息网络，从而提高了交易效率;专业代理公司可以有效避免交易过程中的风险，确保了交易的安全性和合法性。一个成熟的地产市场，90%以上的二手房交易都是应由专业的代理公司完成的。相信，随着人们对地产代理认识的不断提高，一定会有越来越多的购房者、卖房者会选择专业的代理公司来进行安全交易。
结束语
从上述现状结合国家加快开放激活住房二级市场的政策，可以说住房二级市场的发展前景是相当广阔的。通过百姓期盼的二手房市场现象，有利于促进一场大的变革。从卖方市场来看，据调查目前我市约有80%以上的职工拥有属于自己的成套住房，其中约有60%希望能够“以小换大、以旧换新、以远换近”。从买方市场来看，国家的住房政策是根据收入级差划分，一部分高收入阶层引导购买商品房，而一小部分处于贫困线的居民租住廉租房，而绝大部分中低收入阶层就是靠购买经济适用房及二手房来解决住房问题，经济适用房每年开发量毕竟有限，二手房将是较为合适的选择。
既然住房二级市场潜力巨大，只要政府政策执行到位，老百姓的心理障碍能够消除，入市欲望强了，金融机构按揭贷款能够大力支持，中介机构、估价机构、律师行、交易管理部门能够密切协作配合，交纳税费、办理产权证等一系列相关服务措施跟上了，二手房市场一定能走出目前交易清淡、有价无市的局面，将逐渐红火起来。
参 考 文 献
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[1]2013年2月20日，国务院常务会议“国五条”
[2]《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》国办发〔2011〕1号
[3]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号
[4]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005（6）：40-43
[5]李建飞，史晨昱（2004），我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报，2005（4）：26-32
[6]周京奎，房地产价格波动与投机行为[J]，当代经济科学，2005（7）：19-24
[7]鲁风玲，房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J]，价格理论与实践，2005（11）：32-33
[8]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005（6）：44-48
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