房地产开发企业财务核算和管控要求

Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　ＲｃｃｏｕｎＵｎｇ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　Ｉ财会研究　房地产开发企业财务核算和管控要求　钟贵兵　重庆红鼎实业发展有限公司　重庆４００７０９　摘要：房地产开发的资金需求量和财税核算的风险都要求企业实行精细化的管理，除应遵守“企业会计准则——基　本准￣，１（２ｏｏ６年）”和“企业会计制度”等规章制度外，文章还从销售收入、开发成本、开发间接费用和主要会计　科目的设置四个方面，论述了房地产开发企业在财务核算和管控方面应关注的核心问题。　关键词：房地产开发；财务核算；管控　一、销售收入核算及管控要求：　此设置三级明细科目。　（一）“预收帐款”科目设置“收款”和“开发票”两个明细　（四）建筑安装工程费包括土建工程、安装工程、质量检测　科目。并按照开发项目或项目开发分期（以下都假设是单一项目分　期开发）和收款方式设置辅助项目核算。　以取得预售许可证时间为界，之前取得的销售订金在“其他应　付款—诚意金”中分户核算；之后取得的销售订金与销售款一样　在“预收帐款—＿【Ｉ叟款”中分户核算；开具发票时，“预收帐款一　收款”与“预收帐款—＿开发票”对冲；项目完工备案结转收入时，　从“预收帐款——开票”转出到“主营业务收入”科目（可按照产　品业态设置二级明细科目，如“花园洋房”、　“商业门面”等）下对　应的明细科目。同时，将“应交税费”科目（按照不同的税种设置　二级明细账，并设置辅助项目核算，如项目分期等）下的二级明细科　目“营业税”、　“城市维护建设税”、　“教育费附加”和“地方教　育费附加”转入“主营业务税金及附加”科目下对应的二级明细科　目。　财务部应充分利用销售软件或手工销售台账，做到对销售的“时　时监控”和“分户监控”。　（二）“预收帐款”科目核算金额应与“应交税费”科目下的　二级明细科目中的“营业税”、　“城市维护建设税”、　“教育费附　加”和“地方教育费附加”和“土地增值税”的预征数对应，在项目　未完工备案前，应交税费科目不结转损益科目。　应考虑预收楼款与收据存根的对应关系，发票可按客户要求时点　开具或收款后开具（但应以实际收款额为限，不允｛午超开），开具时收回　原收据收款联及相关的资料。面积补差款发票在交房时点一次陛开　完。　二　开发成本核算及管控要求：　“开发成本”下可设置八个［１１二级明细科目：　“土地征用及拆　迁补偿费”、　“前期工程费”“基础设施费”“建筑安装工程　费”“预提成本”“开发间接费用”“结转成本”，并按照合同　编号，供应商和项目分期设置辅助项目核算。工程部应根据项目实际　情况，提出各成本项目的预算值，并提交财务部门认可的相关证明资　料（合同、结算、票据等），确保预算得到执行。财务部门应根据工　程范围、工程量、价款、款项支付方式、支付周期等不同角度审视　各项成本发生的证明资料的合理ｆ生圾相关洼。　（一）土地征用及拆迁补偿费。财务核算应当包括土地出让　金、拆迁安置费、用地有偿使用费、交易费和契税等费用。并按此　设置三级明细科目。　（二）前期工程费包括设计费、水文地质勘测费、可行陛研究　费、政府办证收费、城市建设配套费、地形测量费、综合服务费、　工程质量监测费、防雷装置安全检测费、放线测绘费、施工图审查　费、设计、造价咨询费、监理费、三通一平费、白蚁防治费、环评　费、临时设施费、消防建设费等费用。并按此费用项目设置三级明　细科目。　（三）基础设施费包括供水工程、供电工程、天燃气工程、污　水工程、通迅工程、绿化、景观工程、环卫设施工程等工程。并按　戤　现代商业ＭｏＤＥＲＮ　ＢＵＳｌＮＥＳＳ　费、样板房、销售大厅（可销售面积）、装饰工程等工程。并按此设　置三级明细科目。　（五）配套设施费包括装饰工程、运动设施、管理用房、会　所、游泳池等。并按此设置三级明细科目。　项目完工备案后，由“开发成本一结转成本”科目结转到“完工　产品”科目（可按照产品业态设置二级明细科目，如“花园洋房”、　“商业门面”等），再由“完工产品”科目结转到“主营业务成本”　科目（可按照产品业态设置二级明细科目，如“花园洋房”、　“商业　门面”等）。“完工产品”科目—般无余额。　要严格区分“开发成本”科目和“在建工程”科目核算的内　容，“开发成本”科目最终要结转到“主营业务成本”科目，而“在　建工程”科目最终要结转到“固定资产”科目。　三、开发间接费用核算及管控要求：　“开发间接费用”科目包括工资、福利费、保险费、办公费、　通迅费、差旅费、车辆使用费、会务费、折旧费、水电费、中介机　构费、运输费、评审费、税费、低值易耗品摊销、利息、市内交通　费、无形资产摊销、住房公积金等其它费用，应按照实际费用项目设　置二级明细账，并根据费用发生部门设置辅助项目核算。　“开发间接费用”一级科目应选择合理的方法定期分摊计入　“开发成本”科目。　严格区分“开发间接费用”和期间费用核算的内容：员工薪酬　及发生的费用按照与项目的关联程度分部门分别计入“开发间接费　用”（工程部、设计部、预算部等与项目直接服务的部门）、“管　理费用”　（综合管理部、财务部等非与项目直接服务但履行管理职　责的部门）和“销售费用”　（市场部、销售部等非与项目直接服务　但履行销售职责的部门）科目。公司应以文件的形式定义每个部门　的职责和费用的归属，其中业务招待费除外。业务招待费应计入“管　理费用”或“销售费用”科目。　四、主要会计科目的设置　“开发成本”科目Ｉ－３级设置一般不能变化，但可选择陛适应，　四级科目的设计及各科目成本项目的归集方法按项目实际情况而定　（取决于成本控制模式，需要与成本管控部门尽可能保持一致洼），　分期开发的项目需要对卜３级科目进行分期、合同号、供应商辅助　项目核算，其中共有项目应按照合理的方法定期分摊。其他会计科目　的设置按公司的业务流程及管理要求灵活运用。详见“ＸＸ公司主要　目　”。四　参考文献：　【１］“房地产开发企业会计制度（［９ｑ财会字第Ｏ２号）”。　作者简介：　钟贵兵，男，汉族，注册税务师。作单位：重庆红鼎实业发展有　限公司。　财会研究Ｉ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　ＲｃｃｏｕｎＵｎｇ　ＲｅｓｅａＦｃｈ　ｘｘ公司主要会计科目设置袭　会计科目　台同编号　供应蠢　辅黏项目　ＸＸ项目　一鲁　注　级科蟊　二级科目　花园洋房　商业门面　三缓科目　一期　二期　藏有项量　ｏ　ｏ　０　ｏ　ｏ　ｏ　结算方式　部门　开发产晶　●　撷收账欺　收获　发幕　结转收入　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　主要为预告房屋的款项，按惰曹台帐或惰售软件的散据入账．榱算至房号．　虚交税费　应交蕾北税　虚交城市维护建设税　巍燮教　费辩加　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　瘦交地方教育费附加　葛他虚付款　ｏ　ｏ　ｏ　诚意金　开发成本　土地征用及拆迁静倦费　土地ｍ让金　拆迁安置费　用地有倦使用费　交西费　ｏ　０　ｏ　０　０　ｏ　０　ｏ　０　ｏ　ｏ　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　ｏ　牧取豹慵售订垒。则按镝售台辛妊琥悄售软件散据计入本科目．　０　０　０　０　舞税　蘸期工程费　其它　设计费　ｏ　０　０　０　０　０　ｏ　０　ｏ　０　ｏ　０　ｏ　ｏ　ｏ　水文地履精澜赞　可行性研究羹　取府办证收费　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　ｏ　０　０　城市ｔ设配套舞　地形测量费　综合般务费　工穗震量监铡费　０　０　０　０　０　ｏ　０　０　ｏ　ｏ　ｏ　０　ｏ　ｏ　ｏ　０　ｏ　０　ｏ　０　防膏装置安全捡测赞　放缱　绘费　蔗工照■蠢费　设计、造价咨询赞　监理鼻　０　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　０　０　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　０　三谴一平费　有蚁防治费　环译要　ｏ　０　ｏ　０　０　０　ｏ　ｏ　０　０　ｏ　０　０　ｏ　０　临时设施羹　消防蔫设黄　其它　０　０　０　０　０　ｏ　０　ｏ　０　０　ｏ　０　０　０　０　基础设籀费　僻水工程　供电工畏　天嚣ｌｔ工彝　污水工纛　０　ｏ　０　０　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　０　０　０　０　０　ｏ　ｏ　０　追迅工怒　孽化、最蕊工程　环卫设蘸Ｉ撩　其它　０　ｏ　０　０　０　ｏ　０　０　ｏ　０　０　０　０　ｏ　０　０　０　０　０　０　建筑安装工穗费　土建工程　安装工程　质量检测费　ｏ　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　０　样板房　ｏ　ｏ　０　ｏ　０　锖售犬厅　麓怖工穗　嚣　０　ｏ　０　０　０　０　ｏ　０　ｏ　０　０　ｏ　ｏ　ｏ　０　镛售太厅是可以蚺鲁的部分，晋贝撒入销售费用科目　糠装羼夸　分　公靛部分　配薯设捕费　搜怖　栏　运动设麓　管理用魔　０　０　ｏ　０　ｏ　０　０　０　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　０　奁所　游泳池　０　０　ｏ　０　ｏ　ｏ　ｏ　ｏ　０　０　安甜工程　０　０　０　ｏ　０　其它　预舞成本　０　０　０　０　ｏ　０　ｏ　ｏ　０　０　开发问接费用　结转成本　０　０　０　ｏ　０　ｏ　开发Ｉ圃攮费用一级科目按期嫱转捌本昵细科目　０　共有硬目按期分摊　０　０　０　０　０　开发闻接费用　工鬻　檀利费　保脸费　办公费　通迅赞　麓旅费　车辅使用费　舍务费　０　ｏ　折１日赞　水电费　串介机构赞　运转羹　评审费　０　０　ｏ　０　０　税费　０　低僵易耗品摊镑　和薏　市内交通羹　０　０　０　无　蜜产雉铺　住房公积建　其它　０　０　ｏ　主营业务收入　嬉转开发闻揍费　花园洋房　商业订面　０　ｏ　ｏ　０　０　０　０　０　０　主譬嫩务成率　花圈洋房　商业门面　主譬业务税盎及　柏　譬业税　城市锻护聋设税　教青费附加　ｏ　０　０　０　０　０　ｏ　０　ｏ　０　０　ｏ　地方教育羹附加　备注＝“０　为需设置的璜日。　０　ｏ　０　Ｍ０ＤＥＲＮ　ＢＵＳＩＮＥＳＳ现代商业２５８