土地增值税计算例题

【例题1·不定项选择题】某房地产开发企业2009年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用包括：

（1）支付土地使用权价款1400万元。

（2）取得土地使用权时缴纳契税42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）开发销售期间发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。

已知：销售不动产适用的营业税税率为5%，建筑业适用的营业税税率为3%，出租写字楼适用的营业税税率为5%，该房地产开发企业适用的城市维护建设税税率为5%，教育费附加的征收率为3%，采用速算扣除法计算土地增值税的速算扣除系数见下表（见教材，本题略）。

要求：根据上述资料，分析回答下列第1～4小题。

1．该房地产开发企业2009年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计( )万元。

A．412．99 B．416．39 C．420．64 D．424．11

【答案】B

【解析】销售不动产、出租不动产均应缴纳营业税，该房地产开发企业应缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＋63×5%×（1＋5%＋3%）＝416.39（万元）。

2．该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用为( )万元。

A．1100 B．332.28 C．265.82 D．424．82

【答案】C

【解析】（1）在房地产开发过程中，因承受土地使用权而缴纳的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，取得土地使用权所支付的金额＝（1400＋42）×80%＝1153.6（万元）；（2）房地产开发成本＝（90＋2100＋60）×80%＝1800（万元）；（3）房地产开发费用＝（1153.6＋1800）×9%＝265.82（万元）。

3．该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计( )万元。

A．4028.39 B．4071．73 C．4223．13 D．4226．53

【答案】C

【解析】（1）与转让房地产有关的税金＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99（万元）；（2）加计扣除＝（1153.6＋1800）×20%＝590.72（万元）；（3）扣除项目金额合计＝1153.6＋1800＋265.82＋412.99＋590.72＝4223.13（万元）。

4．2009年度该房地产开发企业应缴纳土地增值税( )万元。

A．738.24 B.789．87 C．1065．28 D．1158.79

【答案】D

【解析】（1）增值额＝7648－4223.13＝3424.87（万元）；（2）增值率＝3424.87÷4223.13×100%＝81.10%；（3）应纳土地增值税＝3424.87×40%－4223.13×5%＝1158.79（万元）。

【例题2·不定项选择题】某市甲房地产开发公司开发的某写字楼项目的相关资料如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额为5000万元；

（2）写字楼开发成本为3000万元；

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；

（4）写字楼竣工验收后，将总建筑面积的50%对外销售，签订销售合同，取得销售收入18000万元；将另外50%的建筑面积出租，当年取得租金收入2000万元。

已知：①甲公司所在地的省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%；②销售、出租不动产适用的营业税税率为5%；③甲公司适用的城市维护建设税税率为7%，教育费附加的征收率为3%；④销售不动产时，甲公司缴纳的印花税9万元已列入管理费用中；⑤在计算土地增值税时，速算扣除系数表如下（本题略）。

要求：根据上述资料，分析回答下列第1～6小题。

1．在计算土地增值税时允许扣除的开发费用金额为（ ）万元。

A．800 B．400 C．600 D．700

【答案】B

【解析】财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除，允许扣除的开发费用的金额＝（5000＋3000）×50%×10%＝400（万元）。

2．在计算土地增值税时允许扣除的有关税金（含教育费附加）为（ ）万元。

A．996 B．900 C．990 D．800

【答案】C

【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业按照《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。允许扣除的有关税金（含教育费附加）＝18000×5%×（1＋7%＋3%）＝990（万元）。

3．在计算土地增值税时的扣除项目合计金额为（ ）万元。

A．6000 B．6100 C．6190 D．5390

【答案】C

【解析】对从事房地产开发的纳税人可按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和，加计20%的扣除。扣除项目合计金额＝（5000＋3000）×50%＋400＋990＋（5000＋3000）×50%×20%＝6190（万元）。

4．甲公司应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

A．4976.5 B．4900 C．5236.5 D．3576.5

【答案】A

【解析】（1）增值额＝18000－6190＝11810（万元）；（2）增值率＝11810÷6190×100%＝190.79%；（3）采用速算扣除法计算，应缴纳的土地增值税＝11810×50%－6190×15%＝4976.5（万元）。

5．甲公司销售不动产、出租不动产时合计应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加为（ ）万元。

A．900 B．1000 C．964.5 D．1100

【答案】D

【解析】应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加＝（18000＋2000）×5%×（1＋7%＋3%）＝1100（万元）。

6．甲公司应缴纳的房产税为（ ）万元。

A．24 B．120 C．240 D．200

【答案】C

【解析】应缴纳的房产税＝2000×12%＝240（万元）。