房地产开发一二级联动项目风险管控要点
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发布时间：1天前
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在房地产开发项目中，前期拿地环节是地产公司重点关注环节。常规的拿地方式主要体现为公开市场招拍挂、资产/股权收并购、产业勾地、一二级联动等。其中，尤以一二级联动方式拿地最为复杂，收益及风险最难把控。本文将深入解析一二级联动项目的相关知识、相关风险以及防控措施，以期对地产行业相关从业者提供指导。
一、一二级联动的相关概念与范畴
（一）一二级联动的相关概念
1. 土地一级开发
土地一级开发是指或其授权企业对存量国有土地、拟征收和农转用土地进行统一组织的征收、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共配套设施建设，使土地达到建设条件（熟地），以便根据城市经济发展需求或的土地供应计划，通过公开方式出让或转让土地使用权。
2. 房地产二级开发
房地产二级开发是指在已经成熟的土地上，通过市场主体按照规划条件建设建筑物、构筑物，进行出售或自持运营的商业行为，涵盖从拿地、施工建设、房屋销售到交付业主使用全周期的管理。
3. 房地产开发一二级联动
一二级联动是指通过获取土地使用权的二级开发权益，主体参与一级开发，控制土地条件，在土地二级市场上获取土地使用权，进行房地产开发。开发企业通过一级开发控制二级开发，实现项目整体盈利。
（二）一二级联动项目的范畴
1. 土地一级开发项目包括三旧改造、城中村改造、棚户区改造、退二进三项目、城市更新和城市土地储备等。
2. 一二级联动项目涉及参与一级开发，控制土地条件，在土地二级市场获取土地使用权，进行房地产开发。
二、常见的一级开发模式及开发企业的进入模式
（一）常见的一级开发模式
1、主导型：主导土地一级开发，通过组建或授权企业开展土地一级开发。
2、“企业主导、监督”型：企业主导开发，进行监督。
3、政企合作型：与企业成立合资公司，共同进行一级开发。
（二）开发企业的进入模式
开发企业主要通过直接入股或提供资源、专业支持等方式介入一级开发。
三、一二级联动项目的一级开发成本与盈利模式
（一）土地一级开发成本的构成
土地一级开发成本包括前期费用、征地拆迁费、市政基础设施建设费、公共配套设施建设费、企业管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费和不可预见费。
（二）土地一级开发项目的盈利模式
盈利模式包括固定收益、比例收益、土地出让金分成、持有优质公共配套设施和低价拿地等。
四、一二级联动项目的法律风险
（一）投入成本风险
投入成本风险与征地拆迁费用、周期长、资金压力大等有关。
（二）投资回收风险
资金支付、财政收入、收益时点等影响投资回收。
（三）征地拆迁风险
征地拆迁进度难以控制，影响土地挂牌时间。
（四）土地指标获取风险
土地指标管理严格，新增建设用地受限。
（五）规划把控风险
城市规划调整影响项目进度和盈利。
（六）换届及风险
变化影响项目进展和收益。
（七）权利义务不明确、违约责任不清晰
义务与责任约定不清，导致权益受损。
五、一二级联动项目的风险防控举措
投入成本及投资回收风险防控、征地拆迁风险防控、土地指标获取及规划风险防控、换届及风险防控、明确权利义务、违约责任、土地出让风险、踢出风险的防范等。
六、相关法律法规附录
综上所述，一二级联动项目涉及土地一级到二级的转化，是城市更新与发展的关键方式。准确识别风险和采取有效防控措施对于地产投资与风险控制人员至关重要。本文旨在为行业同仁提供指导。
