购房贷款

来源：未知 作者： 时间：2011-01-28

买房要买哪些保险

购房者在贷款买房时，大多数银行都有“强制性”的规定，必须同时购买“个人抵押贷款房屋保险”。 住房保险包括住房财产保险、个人抵押贷款保险。有此险种是因为银行和借贷人都在寻求保障，因为个人贷款业务期限往往较长，当中可能会出现变数，银行希望借款人在无力偿还贷款时能保障贷款的偿还，而借款人则希望这一保障能使其保留房产;而这种保障是双方都无法解决的，因此引入了住房贷款保险：保险费=保险金额(即总房价)×保险费率×保险期限。它使得银行在有还贷危险时可以作为保险合同的受益人得到赔付，而交保人出险后也可保住房产。

住房保险主要有个人抵押贷款房屋保险、家庭财产保险和个人购置住房抵押贷款保证保险。而家庭财产保险的投保范围包括房屋及其附属设备，衣服、卧具，家具、燃气用具、厨具、乐器、体育器械，家用电器;附加险有盗窃、抢劫和金银首饰、钞票、债券保险以及第三者责任保险。 而个人住房抵押贷款险的保险金额分年计算，保险费率高于抵押贷款屋保险，保险期限不超过20年。由于此种保险类似寿险，是针对投保人发生人身意外等事故的保险，保险公司为此承担的风险较大，其保险责任也制订得较为严格。

购房合同条款约定不明怎么办

来源：未知 作者： 时间：2011-01-27

购房合同条款约定不明怎么办

甲乙双方签订了购房合同，合同中对如何支付房款没有约定，过户时甲要求已在过户前支付房款，乙要求在办理完过户再支付房款，双方对此协商不一致，僵持不下，造成合同不能履行。出现这种情况的原因就是双方对合同约定不明造成的。

合同法第六十一条规定了合同约定不明的处理原则：合同生效后，当事人对质量，价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于有些约定不明的合同却不容易找到有关条款和交易习惯，处理起来就比较困难，对这种情况的处理原则是：约定不明或没有约定引起的纠纷宜认定为是当事人双方的责任。合同条款非常重要，交易主体一定要尽可能地签订内容详尽的书面合同。对于合同约定不明双方都有责任。归结于哪一方当事人责任都是不合理的。

合同约定不明导致的合同解除权的行使问题。合同约定不明造成合同不能履行的，双方都有责任，不符合合同法第九十四条规定的单方有权解除合同的条件，所以单方都无权解除合同，双方都要承担解除合同的责任。

商品房买受人请求返还已付房款的规定

来源：未知 作者： 时间：2011-01-27

商品房买受人请求返还已付房款的规定

商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，保障房屋买受人的合法权益提供法律依据。

其中，该解释第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

商品房价格纠纷

来源：未知 作者： 时间：2011-01-26

商品房价格纠纷

房地产开发是高收益与高风险并存，主要体现在商品房的价格涨落上。一旦双方当事人依法签订合同后，就要承担房价或涨或落的风险，应该由某方当事人承担的风险损失，不能转嫁给他方。具体说，房价不因市场涨跌波动，而将风险转移给对方。如有的房地产公司未考虑到市场材料价格上涨情况，致使房屋在建设中开发成本加大，后即以此为由要求变更合同价格，将材料价格上涨的风险转嫁给购房人，对此一般不予以支持。

相关法律规定，商品房价格实行国家指导下的市场调节价格。预售方与预购方根据房屋结构、朝向、层次、质量、所处地段、经济效益以及房地产市场行情对房价在合同中进行约定，对双方当事人约定的房价，应当予以保护。其次，合同双方在约定了预售商品房价格的同时又约定预售商品房价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的应予准许。如果当事人对价格在合同约定中不明确或在合同履行中发生不可抗力的情况，可由双方当事人进行协商，协商不成的，可参照相关法律及当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估价格，或按当地同质同类同期的商品房的市场价格予以确定。此外，对逾期交房的在迟延期间的预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。

商品房的预售方与预购人在商品房预售合同中按明码实价约定购房价格后，预售方又以其他名义增加收费的，该增加收费的条款应当认定为无效。双方当事人以逃避商品房交易税收为目的，故意变相减少商品房交易价款的，这一条款也应认定为无效。

商品房买卖的税费

来源：未知 作者： 时间：2011-01-26

商品房买卖的税费

第一，税收。主要有契税、印花税、营业税、土地增值税、个人所得税五种。(1)契税是在土地、房屋发生权属转移时，由承受权利的单位和个人即买受人缴纳的一种税，数额为房价的3%-5%。(2)印花税是国家对经济生活或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税，征税对象是书立房地产买卖合同的订立

人、房屋所有权证和土地使用权证的领受人。(3)营业税是对从事经营活动纳税人的营业额(销售额)征收的一种流转税，由房屋卖方交纳售价5%的营业税。(4)土地增值税是在卖方出售房屋的行为符合国家土地增值税规定时向出卖人征收的税。(5)个人所得税是卖方因房屋交易的收入，扣除成本和其他开支的所得，应交纳的所得税。

第二，收费。房地产管理部门有权收取有关费用。主要有登记费、手续费、权属证书工本费三种。(1)登记费是买卖房屋、办理房屋权属移转登记应当交纳的费用。(2)手续费是房屋买卖双方办理房地产权属登记，应当向房地产管理部门交纳的费用，数额为房价的1%。(3)权属证书工本费是房屋买卖的买受人领取房屋所有权证、土地使用权证时应按件交纳的证书工本费。

房地产成交价格申报的规定

来源：未知 作者： 时间：2011-01-26

房地产成交价格申报的规定

房地产成交价格的申报，是指房地产权人转让房地产时，必须将买卖价格向国家指定机构申报，以利于掌握作为政府征税和交纳各项手续费用主要依据的房地产价格，保障国家税收，同时以利于国家了解房地产市场的行情，实施必要的宏观调控。

具体而言，房地产法规定的房地产成交价格申报制度要求房地产权利人必须向当地房地产管理部门或房地产交易所如实申报成交价，不得隐瞒 和不实申报。

一方面，房地产权利人在转让房地产后，必须按照有关规定及时申报成交价格，而不能隐瞒不报。如果房地产权利人转让房地产后不及时申报或者隐瞒不报，将由有关部门依据有关规定处理;另一方面，如果房地产权利人转让房产后做不实的申报，也构成违法。

一般而言，只有在协议价格的情形下，才可能存在隐瞒或不实申报问题。在价格评估的情形下，当事人只能按照评估的价格进行申报，不易实现隐瞒或不实报价行为。

房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办

来源：未知 作者： 时间：2011-01-25

房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办

一、 要求继续履行。第一百零七条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行，第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： (一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未要求履行。

二，解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。第一百一十六条规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。 违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少

赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任:1)合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失--包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

专家教你如何挑选二手房

来源：未知 作者： 时间：2011-01-25

专家教你如何挑选二手房

二手房，二手车，二手资料……一个名词只要和二手联系到一起，价值似乎就下降了许多。在曾经的观念中，“二手”是我们没有能力“一手”的一个标签，是我们无奈下的一个选择。

但事情好像在发生改变———拥有“二手”东西，慢慢成为一种品位。北京最大的旧货集散地潘家园，早已成为一个时尚的地标。买旧房子，把明清家具搬到自己家里来，在旧衣市场中淘衣服，一些人用“二手”把自己的生活过得有

“旧时王榭堂前燕，飞入寻常百姓家。”那些至尊一时的豪宅别墅，在二手市场里是否会“公主”变“灰姑娘”呢?

“别墅市场的回报率高，最初市场的回报率高达30%，目前也有8%~12%。”有业内人士这样说。房产市场上既然有降温的板块，就一定会有升值的板块。二手别墅的投资回报率一直要比其他二手产品高，这是二手别墅投资的诱惑所在。业内人士预测，下一轮投资的热点将会是二手别墅。

据二手房专家介绍：北京的二手别墅主要分布在昌平、顺义、亦庄等城市远郊，平均面积在200至300平方米，建筑年代在1998年以后的居多。为了迎合外籍人士的品位追求，其设计比较洋化，户型也比较适合现代人居住。

在已成交的二手别墅中，200平方米以下的“小户型”别墅占58.2%，200-400平方米的占22.5%，400平方米以上的为10%。“小户型”别墅成本相对较低，再装修后可收到不低的租金，资金回笼较快。所以，许多购房者倾向于购买面积较小、总价较低的二手别墅。在租赁市场，二手别墅的租户包括短期在北京居住的外籍和港台人士、电视剧组人员及外地驻京办事处，平均租金在5000-6000元/套/月，以经济型别墅为主。 从投资角度分析，别墅是较稳定的投资产品，持有时间越长增值空间越大。由于国家明令限制别墅用地，今后别墅项目的投放量会相应减少，因此别墅的长期价值得到提升。从交易项目分析，投资别墅项目的综合回报率一般在10%左右，出租回报率与市区高档公寓旗鼓相当，而且从全国市场看，别墅项目下跌

的情况很少。“但并不是所有的别墅项目都适于投资，适合投资的二手别墅必须具备以下条件：不低于或高于原值销售、社区成熟及具有升值空间。 ●二手房子之法院拍卖房

近来，法院委托拍卖房成了很多市民追捧的热点。有一个做“二手房”交易的地方生意不但没有减少，反而竟有突然红火起来之势。有个房产中介的老板称：“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”

法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情。 据业内人士介绍，拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。

不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”业内相关人士说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有自己的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，因为“一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步”。

商品房的交付规定

来源：未知 作者： 时间：2011-01-25

商品房的交付规定

商品房交付时间的认定，主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担;交付使用后，即使房屋权属证没有办理完毕，房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时，无正当理由拒绝接受的，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人承担一切风险，当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，则不构成“正当理由”。 【相关依据】

城市房地产开发经营管理条例

第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

商品房买卖合同过户时的注意事项

来源：未知 作者： 时间：2011-01-24

商品房买卖合同过户时的注意事项

案例介绍：戴某购得一小区商品房，尚未办理产权登记，因经济原因想将其转让。刘某恰巧想在本小区购买商品房一套，其对戴某准备转让的房屋各项条件均满意，且价格比通过售楼处购买还便宜几万块钱，遂双方签订房屋转让合同。

问题：1、因戴某尚未取得房屋产权证，其与刘某的转让合同是否有效? 2、如双方办理商品房买卖合同更名手续须注意哪些事项?

法律分析：依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，戴某因尚未取得该商品房的产权证，依法不享有商品房的所有权，因此其与刘某签订的房屋转让合同因其尚不享有房屋产权应为效力待定的合同，须等权利人追认或取得处分权后方为有效。

但在此情况下，大多数购房者不可能等很长时间，况且售房者一般也是因急于用钱才出售，于是就通过房屋开发商办理更名手续以达到转让房屋之目的。 何为商品房买卖合同更名?

“商品房买卖合同更名”本不属于房地产销售市场的一个专业术语，而是在房地产市场被热炒的情况下产生的一个俗语。

所谓“商品房买卖合同更名”，即将商品房买卖合同中原买房人的名字变更为现购房人的名字，对于开发商来说，房屋还是那一套，并未多卖出，但购房者却因更名换成了另外一人。即开发商解除与原购房者的合同，再同新购房者重新签订一份合同，但房屋价款仍按原合同执行。 一般“商品房买卖合同更名”开发商都会收取相应的更名费，是否合理?

更名费本来在房地产销售市场也没有这个名目，究其原因，一是大多要求更名的前购房者多为炒楼花者，赚取房价上涨的部分差价;二是房地产开发商本不该与原购房者解除合同的，现因更名解除合同，虽与新购房者签订合同，但其并没有多收房款，等于是白忙活。房产开发商是何等精明，白费力的事他们是不会干的，在这种背景下更名费就应运而生了。

更名费从五千、一万甚至几万不等，该费用因国家法律法规没有禁止性规定，因此无法对其合理性作出界定。

办理“商品房买卖合同更名”需注意哪些事项：

1、对于尚未交付的房屋，因不存在使用等问题，在合同中着重约定办理更名手续的时间、费用承担、各自义务及附属材料的交接等。

2、对于已交付的房屋，因已交付使用，除具备上述条款外，还应注意房屋的水、电、暖、物业管理、煤气、有线电视、网线等证书的交接、费用的结算等。

商品房交付时间的认定

来源：未知 作者： 时间：2011-01-22

商品房交付时间的认定

商品房交付时间的认定，主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由开发商承担;交付使用后，即使房屋权属证没有办理完毕，房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时，无正当理由拒绝接受的，自书面通知书确定的交付使用之日起，购房人承担一切风险，当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等，由于买受人可以委托他人办理交房手续，则不构成“正当理由”。

退房违约金的程序

来源：未知 作者： 时间：2011-01-21

退房违约金比例

违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。 退房违约金的程序

首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。

退房违约金的协议

1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。

2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对您的权益可以实现有效保护。

3、综上，开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。

商品房违约金数额如何计算

来源：未知 作者： 时间：2011-01-20

商品房违约金数额如何计算

开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

1、逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

购房合同签定以后房屋出卖人的交付义务

来源：未知 作者： 时间：2011-01-20

购房合同签定以后房屋出卖人的交付义务

房屋出卖人在签订了房屋买卖合同以后，依据合同的约定和法律的规定，负有向买受人交付房屋占有的义务。对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。对于买受人来讲，不论其购买房屋是用于自住或用于出租，取得房屋的占有是至关重要的。这种占有的交付不限于现实交付，简易交付、占有改定、指示交付均无不可。 应当注意以下问题： 1、房屋毁损、

灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2、交付的期限、地点。房屋交付的期限、地点和方式均依合同约定，出卖人应当将房屋按期交付买受人，否则应承担违约责任。如果当事人就以上问题没有约定或约定不明确的，可以协议补充，如果不能达成补充协议，则按照合同有关条款或依交易习惯确定。

3、孳息的归属。如果房屋在转让过程中处于出租状态、由于“买卖不破租赁”，则存在房屋所生孳息即租金的归属问题。一般来讲，当事人应在合同中对此予以约定。如果未约定，则在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，在交付之后产生的孳息，归房屋买受人所有。

4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿

来源：未知 作者： 时间：2011-01-20

商品房买卖中哪些情况要双倍赔偿

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。?

②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人双倍赔偿。? ③出卖人订立

商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。?

④出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。?

⑤出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人双倍赔偿。

商品房收房时应交费用

来源：未知 作者： 时间：2011-01-20

商品房收房时应交费用

开发商在交房时，一般会要求购房者交纳大修金、房产证代办费用、天然气、有线电视等费用等。 1.大修基金按下列规定交纳和提取：建设单位出售商品房屋时，多层住宅的购房者按购房款百分之二的比例交纳，高层住宅的购房者按购房款百分之三的比例交纳。根据《西安物业管理条例》第五十一条 维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门或者其委托的单位代收。未成立业主委员会的，维修资金由物业所在地物业管理行政主管部门代管;业主委员会成立的，物业所在地物业管理行政主管部门应当自业主委员会成立之日起30日内，将其代管的专项维修资金及其利息一并移交业主委员会。 物业管理行政主管部门、业主委员会应当与金融机构就维修资金的存储、提取、结算签订书面合同。一般情况下，大修金都是在业主收房之时交纳，交纳到物业管理处指定的帐户。对于开发商提出的代收大修基金的情况，购房者可以选择同意接受，也应该有权拒绝;购房者可以在向相关部门缴纳大修基金后向开发商出示相关票据进行证明。

2.天然气的收费标准是：2005年7月15日以前的建设项目，目前西安市居民共交三项天然气费用共2278元，其中包括760元建设资金、218元IC卡费用和1300元用户工程安装工料费;如果是2005年7月15日以

后新建、改建、扩建项目，开发商只要能提供给国家缴纳的城市配套费，居民安装天然气时只交2笔费用1518元，即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。消费者所交天然气费用不一，关键要看房地产开发商与天然气公司所签合同的年限。年限不同，收费的标准也不一样。

3.其它费用，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。交给开发商的费用通常有：面积增加的补差款;违约金;管道天然气开户费;有线电视安装费;电话、宽带初装费;安防系统费用;产权代办相关费用;其他房地产买卖合同中约定的费用。交给物业公司的费用通常有：预交几个月的物业管理费;水电周转金;装修押金;装修垃圾清运费等。关于物业等方面收取的费用，各小区情况不一，您可以查看开发商收房通知书中费用一栏，也可以咨询相关的管理部门。

买房时需注意的法律问题

来源：未知 作者： 时间：2011-01-18

买房时需注意的法律问题 一、认购书及定金

认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。

定金不予退还的约定是否合法呢?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。

但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。 二、什么是\"五证\"

“五证\"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利;《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等;《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等;《开工证》是依法施工的证明;《商品房预(销)售许可证》是该商品房可以进行预(销)售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。 三、面积的构成

商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。

建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。

公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。 四、双倍赔偿

商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。

买房时需注意的法律问题(2)

来源：未知 作者： 时间：2011-01-18

1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的; 2、合同签订后，又将房屋设定抵押的;

3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的; 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的;

5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。 五、\"按揭\"贷款

一般签订合同是在办理\"按揭\"之前，即有3-10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。 六、关于补充协议

签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。

购买小产权房会有什么风险

来源：未知 作者： 时间：2011-01-17

购买小产权房会有什么风险

第一，法律风险，前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。

第二，政策风险，在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。

第三，目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。

第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

买房人未按时付款 卖房人能否拒绝交房

来源：未知 作者： 时间：2011-01-12

买房人未按时付款 卖房人能否拒绝交房

开发商比约定日期晚了440天交房，购房者郭女士一纸诉状要求其支付逾期交房违约金近27万元;开发商则反诉郭女士第二笔房款逾期22天才付，要求判令其支付逾期付款违约金近1万元。浦东新区法院日前作出判决，被告上海洲海房地产开发有限公司(以下简称洲海房产公司)和原告郭女士都要为各自的违约行为“埋单”。

原告郭女士诉称，自己看中位于浦东梅花路上的一处房产，便与开发商洲海房产公司签订了商品房预售合同，约定当年9月30日前交房，如开发商未能如期交房，应按郭女士已付房款的日万分之三，自合同约定的最后交付期限之第2天起至实际交房日止，向郭女士支付违约金。此后，郭女士分两次付清购房款人民币200余万元，但洲海房产公司的交房日期却比约定整整晚了440天。

被告洲海房产公司则辩称，双方已于同年11月签订了《房屋验收交接单》，并于当日将房屋钥匙交给了郭女士，房屋已经实际交付了，因此郭女士的诉请没有依据。相反，郭女士的第二笔房款逾期22天才付清，按约定，郭女士应以日万分之三，按逾期付款的金额和天数向其支付违约金。

法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，被告洲海房产公司未能在合同约定期内向原告郭女士交付房屋和办出新建商品房房地产权证，无论何种原因所致，并不妨碍原告要求被告承担违约金的后果。违约金计算标准可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。而对于被告的反诉，原告郭女士没有证据证明其逾期支付第二笔房款的原因在被告，因此也需按合同约定，承担违约责任。法院最终判令：洲海房产公司向郭女士支付逾期交房违约金人民币3.6万余元，郭女士同时向洲海房产公司支付逾期付款违约金近1万元。 【案例分析】

商品房买卖过程中，经常会发生买房人没有按照合同的约定先支付购房款，开发商就会以此为由行使后履行抗辩权拒绝交付房屋。所谓后履行抗辩权，是指在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有的可拒绝对方履行或相应履行要求的权利。[2]所谓双务合同，是指双方当事人的义务互为对待给付或对价关系的合同。商品房买卖合同就是双务合同。买房人有付款义务，卖房人有交房义务，买卖双方履行义务的期限分别届满、届至。后履行抗辩权实质上是对先履行义务一方违约的抗辩。

有一种观点认为，如果买房人未能在约定期限内支付大部分的购房款，那么开发商就可根据《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权拒绝交房(有些学者将后履行抗辩权称作先履行抗辩权，实际上两种说法表述的是同一含义，只是出发点不同：先(行)履行抗辩权是对先履行方抗辩的口吻，后履行抗辩权则站在为后履行方辩解的立场上。)[3];如果买房人已经在约定期限内支付大部分的房款，那么开发商拒绝交房抗辩不予成立。因为履行抗辩权是对待给付之间的抗辩，对应商品房买卖合同来说，少部分的购房款项与商品房并

不构成对待给付，开发商应当根据诚实信用原则通知购房人支付剩余款项，并要求购房人承担逾期付款的违约责任。本文不同意这一观点。买房人支付多少购房款算作“大部分”?支付多少购房款算作“少部分”?这一没有明确标准，也无法量化的“部分”要依据诚实信用原则来确定会引起争议。如果由法院来判案，也要依靠法官的自由裁量权来裁判。自由裁量权是法官在审判上所享有的一种特有职权。自由裁量权不是法官裁判不受任何限制的“自由”，而是行使裁量权的法官不受权力、利益、人情、偏见等因素干扰的“自由”。最高人民法院也是尽最大可能来规范法官对案件的自由裁量，包括通过积极推动民事立法、及时制定司法解释、建立案例指导制度、建立审判组织之间法律观点协调机制，来统一司法尺度，统一裁判标准。

买房人未按时付款 卖房人能否拒绝交房(2)

来源：未知 作者： 时间：2011-01-12

还有一种观点认为，卖房人出售的房屋在约定的交房之日已经竣工验收并具备交付条件的，卖房人有权行使后履行抗辩权，无需承担迟延交房的违约责任;卖房人出售的房屋在约定的交房之日尚未竣工验收，不具备交付条件的，卖房人无权行使后履行抗辩权，应向买房人支付迟延交房的违约金。对于买房人延期付款的违约行为，出卖人可依照合同约定及法律规定向买房人追究违约责任。这一观点实际上是行使后履行抗辩权的前提是后履行人无违约行为，否则就应依据《合同法》第一百二十条的规定承担相应的责任。本文认为，如果买卖双方没有先后履行顺序，合同履行过程中双方均有违约行为，应各自承担相应违约责任。本文引用的案例应属这一情况。但如果商品房买卖合同中约定由买房人先履行付款义务，而后由卖房人交付房屋，则即使房屋不具备交付条件，买房人未付清合同约定的购房款的，卖房人有权利行使后履行抗辩权，有权利与买房人延迟付款的时数相当的时日顺延交房而不承担逾期交房的违约责任。

买房人可否以卖房人不具备房屋交付条件，而依据《合同法》第六十八条的规定行使不安抗辩权而拒交购房款呢?本文认为不可以。《合同法》规定的不安抗辩权行使条件，必须是有确切证据证明卖房人经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金，以逃避债务;丧失商业信誉;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。房屋不具备交付条件不属于以上四种情形。

商品房买卖是有风险的。买房人如果想先让卖房人交房后再付款，或者双方同时履行付款和交房的义务，就应在合同补充条款中约定的明确具体。如果商品房买卖处于卖方市场，房子不愁卖，卖房人一般不会同意让买房人在合同中填加对自己不利的条款。所以，签订合同的主动权也是受供求关系影响的。购买房屋和购买价值比较低的商品不一样。消费者在购买房屋前，一定要有风险预测，或找专业人士提供帮助，才能买到称心如意的房子。

开发商交房时必须提供的材料

来源：未知 作者： 时间：2011-01-12

开发商交房时必须提供的材料

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。 ”第十条规定：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。 ”

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

开发商如不出示或者不提供 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由开发商承担。

四招二手房的避税方式

来源：未知 作者： 时间：2011-01-11

四招二手房的避税方式

“两税”落地后，民间开始流传各种“避税”花招，“假离婚”“假赠予”“假过户”等交易方式层出不穷。这些“避税”方式，表面上看似可以节省不少税费，其中却潜藏着很大的法律和市场风险。

花招一：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋，买卖双方私下协商签署协议后，递交给房管局的过户价则是以40万元成交。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

潜在风险：这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。

花招二：先租后买，延期交易。“两税”都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。

潜在风险：该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，未来买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。

花招三：假赠与真买卖，暗箱操作。在新政策颁布后，不少业主通过“假赠与”偷逃个人所得税和营业税等。

潜在风险：根据《合同法》规定，买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。赠与在房产证过户之前，随时可以撤销。由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷。

花招四：离婚造假，瞒天过海。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

潜在风险：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。