项目
精装修工程管理策划书
编制：
2008年 12月
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项目精装修工程管理策划书
前言
随着中国城市化进程以及城镇居民生活节奏的加快，未来几年将是我国精装修房发展的高速期。
项目约有1100多套精装修单位,施工工期很紧，因此，精装修工程管理在本项目显得非常重要。基于此，有必要在项目工程管理策划书的基础上将精装修工程管理单独分项策划。以帮助项目工程管理人员在精装修工程开工前理顺管理思路，对精装修工程管理过程中可能出现的难点及风险进行分析与预控，使本项目的精装修工程管理更具有科学性与前瞻性。
策划书从本项目精装修工程实际概况和市场精装修管理模式、精装修队伍现状的分析入手，构建本项目精装修工程管理思路和控制重点，进一步理顺管理流程，确定过程控制措施和管理制度等。
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目 录
第1章
精装修工程概况 ...................................................................... 4
1.1 工程简介 ......................................................................................................... 4
1.2 标段划分 ......................................................................................................... 4 1。3 质量、进度及安全文明施工要求 ................................................................. 4
第2章 精装修工程市场概况 .............................................................. 5
2。1 精装修工程市场现状 ..................................................................................... 5
2。2 精装修工程承包模式的确定 ......................................................................... 5
2。2。1 开发商总包模式 ....................................................................................................... 5 2。2.2 土建总包单位模式 ................................................................................................... 7 2.2。3 精装修单位总包模式 ............................................................................................... 9 2。2。3。1精装修单位单独总包模式 ..................................................................................................... 9 2。2.3。2精装修单位联合总承包模式 .................................................................................................. 10 2。2.4 本项目承包模式的确定 ......................................................................................... 12 2。2.4。1三种承包模式利弊的分析 ...................................................................................................... 12
2.2.4.2本项目承包模式的确定 ................................................................................................................ 13
第3章 本项目精装修管理目标及管理体制 .................................... 14
3.1本项目精装修工程特点 .................................................................................... 14
3。2本项目精装修工程管理目标 ......................................................................... 14 3。3管理体制的确立 ............................................................................................. 15
3。3.1管理组织架构（暂定） ............................................................................................. 15 3。3。1.1管理团队的建立 ...................................................................................................................... 15 3。3.1。2管理成员的职责 ...................................................................................................................... 15 3。3。2现场管理流程 .......................................................................................................... 16 3。3。2。1物业验楼员的提前介入 ....................................................................................................... 16 3.3。2。2管理网络 .................................................................................................................................. 16 3。3。2。3管理资源的分配 ................................................................................................................... 17
第4章 本项目精装修管理过程 ........................................................ 19
4。1施工前的准备 ................................................................................................. 19
4.1.1施工计划的制定 ............................................................................................................ 19
4。1。2施工单位的选择 ...................................................................................................... 20 4.1.3材料供应方式的确定 .................................................................................................... 20 4。1。3。1材料供应方式分类 ............................................................................................................... 20 4.1。3。2甲供材料招标计划 .................................................................................................................. 21 4。1。4施工图纸的准备 ...................................................................................................... 21 4。1。4。1施工图纸的完善 ................................................................................................................... 21
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4。1。4。2图纸会审及交底 ................................................................................................................... 21
4.1.5施工单位及监理单位的培训 ........................................................................................ 21
4。2施工过程的管理 ............................................................................................. 23
4。2.1施工交接面的移交及土建总包的配合（对土建总包的管理） ............................. 23 4。2。1.1施工交接面移交方式 .............................................................................................................. 23 4。2。1。2土建总包移交时必须满足的条件 ....................................................................................... 23 4.2。1。3土建总包必须对精装修总包提供的配合要求 ...................................................................... 24 4.2.2精装修施工过程中对监理的管理 ................................................................................ 24 4。2。2.1监理工程师必须全程旁监 ...................................................................................................... 24 4。2。2。2建立监理工程周报及月报制度 ........................................................................................... 24 4。2.2。3建立对监理的考核制度 .......................................................................................................... 24 4。2。3对精装修总包的管理 .............................................................................................. 24 4。2。3.1现场管理的四统一 .................................................................................................................. 24 4。2.3.2材料的分户控制法 ..................................................................................................................... 25
4。2。3.3战前培训制度 .......................................................................................................................... 25 4。2。3。4样板先行制度 ....................................................................................................................... 25 4。2。3。5项目内部巡检制度 ............................................................................................................... 25 4.2。3。6终端激励制度 .......................................................................................................................... 26 4。2.3.7奖惩措施 ..................................................................................................................................... 26
4。3对材料的管理 ................................................................................................. 26
4。3.1材料进场计划 ............................................................................................................. 26 4。3.2材料合格证 ................................................................................................................. 26 4。3。3材料进场验收制度 .................................................................................................. 26 4。3.4材料抽样送检制度 ..................................................................................................... 27 4。3。5材料现场运输通道 .................................................................................................. 27 4。3.5。1材料的水平运输通道 .............................................................................................................. 27 4.3。5。2材料的垂直运输通道 .............................................................................................................. 27
第5章 竣工、入伙及维保管理 ........................................................ 28
5.1竣工管理 ............................................................................................................ 28
5。1.1环保检测 ..................................................................................................................... 28 5.1。2竣工资料 ..................................................................................................................... 28
5。2入伙前的准备 ................................................................................................. 28
5.2。1检查、整改 ................................................................................................................. 28 5。2.1。1物业验收 .................................................................................................................................. 28 5.2。1。2验房师验收 .............................................................................................................................. 29 5.2.2入伙资料的准备 ............................................................................................................ 29 5。2。3入伙检查工具的准备 .............................................................................................. 29 5。2。4入伙配合人员的准备 .............................................................................................. 29 5。2.5开荒保洁 ..................................................................................................................... 29
5。3入伙移交 ......................................................................................................... 29 5。4保修和回访 ..................................................................................................... 30
5。4。1保修 .......................................................................................................................... 30
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5.4。2回访 ............................................................................................................................. 30
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第1章 精装修工程概况
1.1 工程简介
1.2 标段划分
1.3 质量、进度及安全文明施工要求
进度要求:1、2、3、5、6号楼须在2009年12月底前施工验收完, 4、7、8、10、11号楼须在1010年3月底前施工验收完。
质量要求:隐蔽验收、水电、泥工、木工、油漆工等分项工程除了满足国家装修规范要求和有关标准外,装修效果整体上必须达到感观要求，所有套房能按进度要求按时验收并移交。 安全文明施工要求：施工现场防火防电防盗等安全设施齐全、没有安全隐患，施工人员工牌、工装、现场标示、部品保护及堆放、清洁卫生等要定期检查,达到市双优工地标准。
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第2章 精装修工程市场概况
2.1 精装修工程市场现状
随着中国城市化进程以及城镇居民生活节奏的加快，未来几年将是我国精装修房发展的高速期。因为,精装修房具有不可替代的优点：1）省心、省事：业主不需要为寻找和跟进装修公司劳神费力；2）选择精装修可以不必长期受左邻右舍装修污染的影响：3)设计更专业,只需少量装饰即可显示主人个性;4)经济实惠：装饰材料实施集团化采购，价格远远低于市场价格，能减轻业主的开支，方便将装修与住房一次性进行按揭贷款，相对减少业主资金压力。然而，精装修市场目前还很不成熟，消费者对精装修房的期望远远没有得到满足。 精装修房目前在质量管理、成本控制、工期控制和验收交楼等诸多环节仍存在许多致命的缺陷。据消协统计，2003年关于精装修房投诉案件已达16000多件,占房地产总投诉量的5％，质量已成为精装修房消费者、房地产开发企业及业内关注的焦点；精装修环节多且复杂多变、成本不易控制，已经成为一个行业问题;精装修施工周期常常会因为不可控因素而延长，导致开发商的资金周转周期延长，风险增大，造成业主交房时间拖后，产生索赔，使开发商信誉受损；精装修房交房模式不完善，业主提出的问题往往不能得到及时解答和解决，甚至推委扯皮,严重影响楼盘声誉及后期项目操作。 目前,我国的精装修房市场普遍存在以下几个问题：1）大多开发商对精装修房市场仍持观望态度:落后的手工施工方式在我国装饰界仍占施工主体，开发商无论如何招标议标，都将会带来难以克服的种种问题,使开发商的信誉、利益连带受损,这不得不成为目前众多房地产商想做装修一次到位而又迟迟观望的主要原因。2）精装修房缺乏具体的技术标准:目前整个装修行业的质量标准很不完善，有关精装修的质量标准更是欠缺，使业主和开发商之间在交房标准上往往存在很大分歧。3）工程监理薄弱，存在偷工减料情况：由于精装修住宅项目基本上是流水作业,如果施工和监理部门没有责任心，偷工减料就会出现，如:许多精装修住宅的楼盘只用了简单的材料,部分木地板或瓷砖连牌子都没有.4)交房是一大难题：由于大多开发商没有编制并印刷统一的精装修交房楼书，也没有组织专业人力进行一对一交房，现场解决业主提出的问题，导致精装修住宅在交房时因种种问题引发业主与开发商产生分歧或矛盾，造成业主投诉甚至拒绝收房。5）缺少完善的售后服务体系:精装修住宅项目业主直接面对的是开发商,开发商接到投诉后与相应部门或施工方联系进行保修,由于对接链条太长,造成维修反应时间过长业主再次投诉；开发商对业主的免费保修期一般为1-2年，大多开发商免保期后没有设立职能部门进行正常维护，造成投诉.
2.2 精装修工程承包模式的确定
目前，精装修工程管理模式主要有三种,具体如下。
2.2.1 开发商总包模式
开发商总包模式即是开发商直接将土建施工、装修施工、部品和材料设备供应分包，开发
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商直接管理所有分包商和材料设备供应商，对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后结果总体负责。管理架构如下图所示.
开发商总包模式管理架构
开发商监理单位材部装土料品修建供供承承应应包包商商商商
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开发商总包模式管理流程
开发商设计部确定精装修图纸、选型定板 确定土建总包单位（负责管线到位、留孔，泥水含卫生间洁具安装）、精装修施工队（负责墙面油漆、天花及户内门、门框的安装制作）、开发商组织材料、部品甲定甲购（橱柜、木地板含安装及部分电器） 制作样板 批量施工 发展商监理、效果控制、甲定甲购材料供应 分包工程完成，成品保护，移交发展商。如：木地板、整体橱柜等 甲方验收 交业主验收、使用 售后服务
2.2.2 土建总包单位模式
土建总包单位模式即是开发商将土建、装修施工及部品、材料设备供应总包给土建总包单
位,由土建总包单位管理所有分包商和材料设备供应商,对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后结果总体负责。管理架构如下图所示.
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土建总包单位模式管理架构
开发商监理单位土建承包商材部装料品修供供承应应包商商商
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土建总包单位模式管理流程
发展商确定图纸、选型定板 确定土建总包单位为总包（负责管线到位、留孔，泥水含卫生间洁具安装） 确定装修施工队（负责墙面油漆、天花及户内门、门框的安装制作） 制作样板 土建总包单位总体协调和负批量施工 分包工程完成，成品保护，移交总包方。如：木地板、整体橱柜、部分电器等 甲方验收 责 交业主验收、使用 售后服务
2.2.3 精装修单位总包模式
精装修单位总包模式即是开发商将装修施工及部品、材料设备供应总包给精装修单位，由精装修单位管理所有分包商和材料设备供应商,对施工、材料供应和现场管理总体协调，对最后结果总体负责。精装修单位总包模式可分为精装修单位单独总包和精装修单位联合总包模式。
2。2。3。1精装修单位单独总包模式
精装修单位单独总包模式即是找一家精装修单位单独承包全部精装修施工内容，精装修总包再将施工内容分成若干标段，将部分标段分包给若干个精装修分包。管理架构如下图所示。
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项目精装修工程管理策划书 精装修单位单独总包模式管理架构
开发商监理单位精装修总包精装修分包材料供应商部品供应商装修施工队
2.2.3。2精装修单位联合总承包模式
精装修单位联合总包即是将全部施工内容划分为若干个施工标段，由若干个精装修施工单位各承包一个施工标段的管理模式。
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精装修单位联合总包模式管理架构
开发商监理单位N个精装修承包商材部装料品修供供施应应工商商队
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精装修单位总包模式管理流程
发展商确认设计方案并选型定板 精装修单位根据图纸制作材料、人工清单并报价，制定施工流程图、组织架构、进度控制图等标准文件交发展商确认 精装修单位组织施工工人进场，材料经甲方确认后组织进场 样板施工 精装修单位总体协调和负责 批量施工 工程完成，发展商验收 交业主验收、使用 售后服务
2.2.4 本项目承包模式的确定
2。2。4。1三种承包模式利弊的分析
开发商总包模式的优点是开发商自己控制各个环节有利于成本控制；缺点是一对多管理,开发商需投入大量的人力、物力，要独自承担所有的问题，售后服务投入较多精力.
土建总包单位模式的优点是土建统一协调装修施工，发展商投入精力相对较少；缺点是分包项目多，经常出现扯皮现象，售后服务体系不完善。
精装修单位总包模式的优点是能一定程度上减少开发商的管理投入、拥有精装修管理经验及成熟的材料、部品供应网络,服务体系完善，质量、成本、交货期及售后服务有保障。精装修单位单独总包的缺点是市场上精装修单位大多实力（管理实力）都不强，难以适应作为总包的管理位置，对各精装修分包的管理协调力度不够;增加了甲方现场管理的中间环节,且精装修总包对工程的质量意识远远不如甲方强；精装修单位联合总包虽然会一定程度上增加甲方的管理投入,但甲方增加的管理人员投入正好弥补精装修单独总包在管理、协调及质量控制方面的不足.
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2。2。4.2本项目承包模式的确定
精装修工程有两个重要环节，一是精装修工程本身的产品效果(质量、进度、成本等），二是工程竣工后的维修满意度。基于对上述三种承包模式的分析：发展商总包要投入大量的人力，且后期维修责任重大，基本不可取；土建总包虽具备很强的施工能力，但土建技术工人很难达到精装修施工的技术要求,若再分包给精装修分包就势必会出现扯皮、管理不到位及售后服务不完善的局面,此种方式也基本不可取;从目前精装修施工队伍的现状来看，精装修单位总包更能保证施工的品质和维修满意度，为了弥补施工单位在管理方面的薄弱又使甲方的管理投入不至于过大,结合以往的精装修项目操作经验来看，建议本项目选取精装修联合总包的方式比较合适。
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第3章 本项目精装修管理目标及管理体制
3.1本项目精装修工程特点
1) 工程量大、工期紧:本项目有1177套精装修房，有715套需要在2010年3月底交楼，
其余462套要在2010年6月底交楼，而2、3、5、6号楼在2009年6月30日（1号楼在2009年9月中旬）才能具备精装修进场条件.因此，工期非常紧张。
2) 缺少成熟的承建商：目前建筑市场的精装修承建商都很不成熟，象和海尔类的品牌精
装修总包单位很少，且仍处于发展期,很不成熟；而土建总包单位承接精装修工程很少,积累的经验有限，在精装修管理流程、管理方法方面明显欠缺。且精装修质量标准不是非常明确，因此，承建结果往往达不到发展商的要求。
3) 我司第一次管理如此大规模的精装修施工,缺乏具有成熟大盘精装修施工管理经验的精
装修工程师，我司工程管理人员和工程师基本都是第一次接触该类物业,管理方法需要不断摸索，控制要点也是在管理过程中不断积累，需要加倍小心。 4) 房地产市场持续低迷，增加了业主入伙收房的难度。众所周知,精装修交房的难度远远
大于毛坯交房的难度，业主对精装修的品质、使用功能、外观设计等方方面面都会仔细挑剔，特别是在这种大市不好的外部环境下，业主往往会将对外部环境(比如价格等）的不满转移到对房屋质量的挑剔上来
3。2本项目精装修工程管理目标
尽管项目精装修工程是我司第一次运营，但工程管理目标不能降低,要将金地集团工程管理良好口碑和管理标准在精装修工程中进行贯彻和深化.具体目标如下。
质量目标：达到国家装修规范合格标准，单项工程不合格项不超过3项（没有渗漏、线路不通、裂缝等较大的装修质量问题），表观质量良好，客户一次验收收楼率不低于90％。
进度目标：一标段（1、2、3、5、6号楼）部分精装修房在2009年12月底验收完，其它部分在2010年3月底验收完.
成本目标：严格按设计、营销、成本确定的装修标准和成本控制目标控制施工，确保不发生因施工原因引起的成本增加。
安全文明施工管理目标:安全措施和设施齐全，没有重大伤亡事故,达到江苏省五无标准(无死亡、无重伤、无火灾、无中毒、无坍塌）;工地制度和标识上墙,施工人员工牌、相关标识齐备，部品、材料堆放与保管规范，达到文明工地标准；创造双优工地。
团队管理目标：培养一个懂技术、会管理、能打仗的精装修施工管理团队，培养一到两名精通精装修施工管理全过程的专业工程师。
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3。3管理体制的确立
在项目前期（精装修单位招标前）扎实作好考察、调研工作,然后确定适合我司的精装修管理模式，配置合适的人力资源,选择优秀的精装修合作伙伴，制订操作性强、有效的质量控制措施，以及适度的奖罚措施等.具体管理重点如下：
3。3。1管理组织架构（暂定）
3.3。1.1管理团队的建立
针对本项目精装修的工程特点，为了在这种大气候下将本项目做成公司乃至市场的精品楼盘，顺利达到我们的管理目标，需要组建一个专门的管理团队来管理从施工单位及材料招标开始,至入伙后驻场维修结束的装修全过程,这个团队的组织架构如下(5人精装团队，除精装经理外还需新增至少两名具有成熟精装修施工管理经验的工程师和两名一般工程师）：
工程经理 设计经理 成本经理 营销经理 精装修工程师 - 设计 协作支援 项目总经理 技术、管理支持 项目副总经理 精装修经理 精装修工程师 - 材料 精装修工程师 - 设备 售后服务工程师
3。3。1。2管理成员的职责
精装修经理：全面负责项目的精装修策划、管理，对各单位进行总体协调,对精装修施工的质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程结果总体负责.
精装修工程师:分管各楼栋（标段）的精装修管理，对分管范围内的单位全面协调并对分管范围内的质量、工期及安全文明施工负责,同时全面负责设计、材料、设备方面的对口管理。 售后服务工程师：项目入伙后,驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工程,直至全面
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移交给物业公司为止(驻场维修时间视情况大约在3～6个月之间)。
附：以往精装修楼盘的组织管理情况
3。3。2现场管理流程
3.3.2。1物业验楼员的提前介入
根据以往精装修楼盘成功操作的经验,让物业验楼员提前介入到精装修施工中来,对甲方和监理的管理辅助能起到相当好的效果。精装修施工和土建施工有很大的不同，它对外观质量的要求要比土建高很多,而大面积展开的精装修施工面广点多,这样要求精装修工程师及监理对每一个施工点都能全过程监控到是很难做到的,这样引入物业验楼员对精装修施工进行实时检查就能起到很好的补位作用。具体做法是每一栋楼安排一个物业验楼员对精装修施工全程跟踪巡查，发现问题及时记录,每天将发现的问题进行汇总，第二天由监理下发给各单位进行及时整改,物业验楼员只对精装修过程进行巡查，不参与管理。
3。3。2.2管理网络
根据项目监理及精装修施工单位的现状，我们制订如下图三级管理的方式.精装修总包不仅要管理自己所承包范围内自身施工队伍的管理，所有的甲供材料供应商、部品供应商均纳入精装修总包的管理范围;监理单位不仅要全面负责管理精装修总包以及各精装修分包（甲供材料商），还要直接管理到精装修总包的施工班组；甲方主要通过监理及精装修总包向下管理，同时协助监理、总包对各分包进行管理、协调。具体网络图如下：
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精装组监理单位物业验楼员精装修承包商材料供应商部品供应商装修施工队
3。3.2。3管理资源的分配
1)思路：
按照小项目制的思路来分配我们的管理资源。一位精装修工程师负责1～2个标段的精装修施工管理，要求监理公司按照此思路配置人员(一栋楼至少配一名监理人员），设备人员按专业分管；精装修工程师即是小项目经理，全面负责所管片区的质量、进度、成本、安全文明及协调工作，小项目经理对精装经理负责结果。
2）分工：
按照以上管理思路，对我方及监理管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责。各分管精装修工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。具体的分工方式如下:
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精装经理精装修工程师室内设计师技术支持精装修工程师精装修工程师设备工程师监理工程师4名监理工程师4名水电各两名专业监理监理工程师2名设备监理4名巡查物业验楼员负责两个标段负责两个标段负责一个标段
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第4章 本项目精装修管理过程
4。1施工前的准备 4。1。1施工计划的制定
1)项目层数与套数指标 栋号 单身公寓 1栋 层数 18 每层套数 1～2层商业、3～6层100套（其 中复式60套）、7~8层42套（其 中复式26套)、9～11层72套（其 中复式44套）、13～14层28套（其中复式18套）、15～18层44套(其中复式28套） 每层12套 每层8套 每层12套 每层7套 每层10套 286 286 合计套数 1177 132 176 132 231 220 891 2栋 3、4栋 公寓住宅 5栋 10、11栋 11 11 11 11 6、7、8栋 11 2）流水形式及劳动力规划
从上面套数指标可以看出,5号楼每层12套为最多，因此我们规划施工单位劳动力的时候可以以5号楼为例来进行规划,精装修施工按从上向下逐层流水的方法进行施工： 顶层 10层 9层 8层 7层 6层 5层 4层 3层 2层 首层 地下室及一层大堂 3)各栋施工计划
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6.1进场 6。16开工 6。25开工 7.4开工 7.13开工 7。22开工 7.31开工 8。9开工 8。18开工 8.27开工 9。5开工 10。5开始施工 施工15天后进入下一层 施工9天后进入下一层 泥水工、木工按两个班组，每班18个人考虑；油漆工按两个班组，每班24人考虑;水电及设备安装一个班12人考虑,这样高峰时合计需要132个劳动力 施工30天后开始大堂施工 大堂施工45天 总工期172天 项目精装修工程管理策划书
栋号 单身公寓 2、3栋 公寓住宅 5、6栋 7、8栋 2 3 4 220 220 180 220 1栋 标段 1 高峰时劳动力需求 260 6个月 2009.9.1 2009.6。1 2009。6.1 2009。9.1 2009。9。1 2010。3.31 2009.11.30 2009。11.30 2010。3。31 2010。3。31 工期 进场时间 完成时间 10、11栋 5 注:2009.9.1开工的5栋楼考虑2010年春节施工队放假一个月，所以工期要到10年3月底。
4。1.2施工单位的选择
1） 对精装修单位的考察。
要考察精装修施工单位的管理团队和自己的施工队伍(落实管理人员和各工种人数、技术能力）,以防止分包、转包，真正了解其施工能力；考察他们的质保体系和质量标准、质量控制措施，考察其继往施工的项目，以验证其管理水平、预期其管理结果。（例如，南通三建集团考察--人数、施工能力、培训、质保体系、质量标准、质量控制措施、工程样品等).
2） 精装修施工单位的入围标准。
土建总包单位至少具有装修二级资质，近五年承建过500套左右的精装修工程项目，至少可以同时调动600个装修施工技术工人；
工装单位至少具有装修二级资质，近五年承建过300套左右的精装修工程项目，至少可以同时调动300个装修施工技术工人;
公装单位至少具有装修二级资质，具有较强的施工技术水平和装修管理经验，至少可以同时调动150个装修施工技术工人；
另外,入围单位还需资金实力雄厚，信誉良好,能承诺为精装修工程提供完善的维修服务
措施与制度保证。 精装修承建单位选定后，还要优选好的项目经理、施工队伍,要求其建立健全组织管理
体系和质量保证体系,作好对进场人员的资质审查。 3） 精装修施工技术标书的编制
编制精装修施工技术标书，将本工程的质量、工期、安全文明施工、管理及现场配合等要求进行明确，精装修施工质量除了要达到《建筑装饰装修工程验收规范》（GB5020－2001）外,还要达到我司的施工工艺要求、质量标准和验收规程（详见本策划书附件）。
4。1.3材料供应方式的确定
本项目的材料供应分成三种形式即甲供、乙方送样甲方确认乙供，乙供，而全部材料供应商现场管理纳入精装修总包的管理范畴。
4。1.3。1材料供应方式分类
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精装修材料供应方式.xls4。1。3.2甲供材料招标计划
1）从材料供应方式可以看出，甲供材料又分成三个部分。第一部分为集团和上海区域战略的，这部分由成本直接与战略供应商签订供货合同即可；第二部分为原打包给上海公司战略供应的，而现在取消战略了，这部分由成本直接与原供货商进行商务谈判，若供货商仍然能够按照原供应方式和价格供货则继续由这些供应商供应，否则重新进行招标；还有一部分是一直没有战略的，这部分单独进行招标。
2)材料招标计划
根据精装修施工进度计划安排和材料的备料、生产周期情况制定材料招标计划如下：
材料招标计划.xls
4。1.4施工图纸的准备
4。1。4.1施工图纸的完善
对样板房施工的情况进行总结，将在样板房施工过程中所遇到的问题全部反馈给施工图设计单位，由设计单位对施工图纸进行进一步完善。
4。1。4.2图纸会审及交底
1)组织精装修施工单位及监理单位对施工图进行仔细阅读，详细了解设计风格、细部做法、使用材料规格、尺寸等，并对施工图进行会审,将图纸不明确的地方全部提出由设计及时解决。
2）组织设计对施工图进行交底，对一些细部节点要求、施工质量要求做进一步的明确。
4。1。5施工单位及监理单位的培训
4.1。5。1管理思路及管理流程的培训
1）对精装修总包（含各分包）及监理单位进行洗脑，使他们了解我们的管理流程、明白我们的管理目标要求、了解并接受我们的管理方法并在整个精装修过程中自觉严格的遵照执行.
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2）现场管理的八个主要流程
精装修施工工序流程进度控制配合流程质量控制配合流程材料进场控制流程
现场签证流程进度款支付流程
精装修工程验收流程
竣工移交及入伙配合流程
4。1.5.2施工工艺验收质量标准的培训
对精装修总包（含分包)、监理及物业验楼员进行各主要工序施工工艺要求及质量验收标准进行培训,使参加施工及管理的各方全员明白我们的工艺标准及质量要求.
防水工程施工及验收规程
瓷砖工程施工及验收规程
石材饰面工程施工及验收规程
吊顶工程施工及验收规程
木作工程施工及验收规程
实木复合地板铺装工程施工及验收规程
玻璃工程施工及验收规程
涂料工程施工及验收规程
门及锁具的安装施工管理规程
金属工程施工及验收规程
卫生洁具施工及验收规程
电气施工及验收规程
成品保护管理规程
4。1。5.3进场知会及例会制度
1）进场知会
对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前,以书
面形式签发《进场知会》，明确项目部的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度,会议制度，现场的一些管理规定与表格格式等。
施工单位须知条例进 场 知 会
2）例会制度
2。1）项目工程周例会
每周四14：30召开，由总监理工程师主持，会议参加对象为甲方、监理单位及各施工
单位.
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2.2） 精装组晨会制度
每天早上8：30，精装组工程师总结前一天工作情况,并制定好当天的工作计划。 3）工程月报
精装组每月末编制工程月报，对本月工程进度、质量、存在问题、合作单位评价、工
程款支付情况进行全面整理,并报送项目主管副总、项目总及区域公司营运中心。
4。2施工过程的管理
4.2。1施工交接面的移交及土建总包的配合（对土建总包的管理）
4.2。1.1施工交接面移交方式
根据精装修施工计划，土建总包必须按栋从上往下移交施工面给精装修总包，初步确定从上往下按每三层做一次移交（一号楼按每四层做一次移交）,每次移交间隔不得超过十天，每栋楼在一个月内移交完成。具体由监理组织土建总包、精装修总包及各分包（主要是户内门、木地板、橱柜等分包）一起对所需移交的工作面进行检查移交,具体的移交时间计划如下：
栋号 2、3、5、6栋 7、8、10、11栋 1栋 移交层次 9～11层 6~8层 3～5层 1、2层含大堂 9~11层 6～8层 3～5层 1、2层含大堂 15～18层 11～14层 7～10层 3～6层 移交时间 2009.6。1 2009。6。11 。2009。6.21 2009。7.1 2009。9。1 2009。9。11 2009。9。21 2009.10。1 2009.9。1 2009.9。11 2009。9。21 2009。10.1
4。2.1。2土建总包移交时必须满足的条件
土建总包必须全部完成图纸所规定的初装修内容方可通知监理组织精装修总包及分包进行工作面移交，具体要求如下：
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土建移交精装修的要求
4。2。1。3土建总包必须对精装修总包提供的配合要求
具体配合要求如下，可以由甲方与土建总包以补充协议的形式体现。
土建总包须提供的配合要求
4。2。2精装修施工过程中对监理的管理
4。2。2。1监理工程师必须全程旁监
因精装修施工是面子活，又是手工操作为主,施工人员的技术水平对施工质量的好坏起了决定的因素，因此只有在施工过程中从严管理,发现问题及时纠正，才能保持各工序的施工质量。
4.2。2。2建立监理工程周报及月报制度
1）各主管监理工程师必须每周将各自分管楼栋的精装修施工情况进行总结，主要是列明质量、进度、安全文明施工方面存在的问题和偏差以及解决办法，周报必须在每周监理例会前做好并上报甲方的主管工程师。
2）总监必须在每月的25号前将本月的施工情况进行全面总结并做好监理月报,全面真实的反映施工中存在的偏差，并对各施工单位做出考核评判，同时需提出解决存在问题的措施。 4.2.2.3建立对监理的考核制度
每个月对监理工程师进行考核,根据考核情况决定监理当月的绩效奖金，并对监理实行末位淘汰制,即对连续两个月考核末位的人员进行淘汰，具体考核办法如下：
监理工程师月度考核表
4.2。3对精装修总包的管理
精装修施工管理是一个全过程的比较细致的管理工作，除了要我们的各方管理人员时时刻刻深入现场，对每一个环节、每一个面、每一个点、每一个施工人员做深入细致的管理外，还必须要求我们掌握一定的管理方法才能对精装修施工得心应手的管理。总结过去的管理经验,得出如下一些管理方法能给我们精装修管理工作起到很好的帮助作用：
4。2。3。1现场管理的四统一 1) 工人统一佩带胸卡.
2) 统一机具，施工中使用的小型机械、梯子、水桶等工具规格、样式要统一.
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3) 物料放置统一：首先根据施工内容、施工进度、户型特点和技术要求要求每种户型绘
制统一的定置定位图，并附文字说明,张贴于户门上,工人在材料置放工程中严格按要求作业，同时每天中午与收工后进行两次现场清理与整顿。 4)成品保护统一：选用统一的物料并按统一的方法对成品进行保护
4。2。3。2材料的分户控制法
以往的工程中，总包方总是将材料按总体用量统一交分包方使用与保管,而对于材料在施工过程中的使用与管理很少过问，由于分包方的管理不力往往造成材料的大量浪费,甚至影响到工期。所谓材料分户管理就是将材料按每道工序所需标准用量统一分配到每户,并明确每户每种材料的责任人。如在使用中出现材料损耗超标，则由责任人买单,如损耗降低则对责任人进行增值奖励。材料的名称、型号、标准用量、备货量、责任人等信息都反应在每户的材料明细表中，分项工程完工后即可计算出实际用量，并对责任人进行激励。
4.2。3.3战前培训制度
每一个分项工作开始之前,由监理（或甲方）组织施工单位管理人员(到班组长）进行战前培训,把该分项工程的施工流程、操作要领、质量标准等进行详细的交底,并要求施工人员严格按照施工规程进行施工.
4。2。3。4样板先行制度
施工单位进场后,首先进行样板层的施工，将最上层作为 样板层，把所有的施工工序全部在样板层施工出来,每一项工序经监理和甲方验收确认后方可往下展开大面积施工，样板验收不合格严禁展开大面积施工.
4。2。3。5项目内部巡检制度
由监理工程师组织，每半个月对整个项目进行一次巡检，甲方、监理、施工单位的所有管理人员均要参加。对各施工单位的质量、进度、安全文明施工进行全方位的检查并进行打分评比,对巡检中的第一名进行奖励并对最后一名进行处罚。
巡检考核评分表
时间： 位置： 施工单位： 考评人： 考核内容 分项总分 考核评定标准 评分 质量 35 各工序质量符合相关行业规范验收 标准及我司《施工作业指导书》中的相应验收标准、合同相关规定 满足合同进度计划规定要求 施工现场卫生整洁，材料堆放规范, 临电施工安全规范，劳保着装齐全，施工机具完好，工完场清及时，成品保护及时到位 进度 30 安全文明施工、施25 工管理、成品保护 编制： 审核： 签发： 25
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与甲方和监理的10 配合;对分包商的管理与配合 服从甲方及监理的管理，对甲方及监 理指令执行顺畅，对施工现场或图纸 存在问题能及时向甲方或监理反映沟通并积极提出解决方案；对分包商进行积极有效的管理及配合 总分
100 4。2。3。6终端激励制度
终端激励法就是甲方对精装修总包单位的一线工人针对工作表现进行公开的精神与物质的激励，从而激发工人的责任心和积极性，处罚和奖励要实名,要当场兑现,这样才有力度。同时要建立明确奖罚规定和评判方法,做到公平、公开、公正。
4。2。3。7奖惩措施
为了能更有效的进行管理,充分运用激励及处罚的管理手段,我们设想甲、乙双方共同出资一定数额的资金作为奖励基金,对现场施工及管理中各种先进的行为进行奖励,同时对落后的行为也进行处罚。为此我们制定了如下的奖惩条例：
精装修奖惩激励措施条例.doc
4。3对材料的管理 4.3。1材料进场计划
精装修施工单位签订合同后必须根据项目施工计划排出详细的材料进场计划，报监理和甲方审核合格后由精装修施工单位下发给各材料供应商，以便材料供应商能按计划备料供货。
4.3。2材料合格证
进场所有材料(包括甲供和乙供）都必须具备齐全的出厂资料（出厂合格证、使用说明书、保修证明等）；所有材料必须是环保产品，必须具备环保资格认证;进口材料还必须提供材料进口的相关证明(报关单、商检合格证等)。
4。3.3材料进场验收制度
材料进场后必须立即向监理报验，报验合格后方可使用，未经报验的材料严禁使用，一旦发现未经报验私自使用的材料，甲方将对使用单位及项目经理处以5000元以上的重罚。材
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料报验严格按照材料进场控制流程执行（4.1。5。1中）。
4。3.4材料抽样送检制度
所有进场材料（包括甲供和乙供）必须严格按照国家规范以及江苏省和市的相关规定进行抽样送检,抽样送检程序必须符合相关监理规范,见证取样一定要规范、客观、公正，严禁弄虚作假，一旦发现将对当事人及单位处以2～5万元的重罚,并限令施工单位将该批材料全部清除,所有引起的一切损失由该责任单位负责。
4.3。5材料现场运输通道
4。3。5.1材料的水平运输通道
2、3、4号楼材料从北侧通道进入；5、6、7、8号楼的精装修材料从南侧进入,要求这一侧绿化的施工要给精装修施工单位预留材料运输的时间，精装修施工单位的材料尽可能提前进入现场运送到各施工单元；9、10、11楼施工材料从南侧通道进入。
4.3。5。2材料的垂直运输通道
泥水材料、油漆腻子，大宗材料（橱柜、洁具、衣柜、台盆柜、淋浴房、户内门等）需在室外施工电梯拆除前搬运到位，后期小型材料可以在施工电梯拆除后利用室内电梯进行运输.因此要求室内电梯在精装修施工后期具备使用条件并可以使用（大概时间为2、3、5、6号楼在09年9月15日，1、4、7、8、10、11号楼在09年12月15日）。
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第5章 竣工、入伙及维保管理
5。1竣工管理 5.1。1环保检测
工程完工后由施工单位书面提出申请，甲方统一安排相关具备国家资质单位对工程进行室内空气质量环境检测,检测合格施工单位方可进行竣工报验，否则工程不得竣工，且一切损失概由施工单位负责。(环保检测是按户抽检还是全检，需根据国家及市相关规定，具体待后续调研清楚再定)
5。1.2竣工资料
1)工程竣工后，施工单位将严格按照“工程竣工图、文件编制规定”和国家档案管理的有关规定，由建设单位组织验收;
2)竣工后施工单位应提供的资料和文件：
（1)设计变更通知单,包括图纸会审纪要及材料代用记录； （2)原材料及半成品出厂质量合格证及抽检试样代用记录； (3）施工总结；
（4）工程验收记录，分项、分部及单位工程质量检验评定记录,重大质量事故情况及处理记录,施工缺陷处理明细表及附图； (5)工程施工记录,工程隐蔽验收记录;
（6)工程竣工资料要求按规定准确、完整、清析并按规定分类装订成册,在竣工验收前移交给甲方；移交的竣工应一式五份，统一用A4纸尺寸。
5。2入伙前的准备 5。2.1检查、整改
5。2.1。1物业验收
各栋施工全部完成验收(监理验收）后，由监理组织，以物业工程检查人员为主，对各栋进行第一次全面的初验(在问题处做出标记并做好记录），初验完成后将问题发给精装修施工单位进行第一次全面整改，整改合格后报监理进行消项验收，全部问题消项后报请物业进行第二次验收(复验），复验整改完成经消项验收合格后准备进行入伙移交。
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5。2。1。2验房师验收
由于社会上验房师组织的确实存在，为了明确了解验房师（包括业主）的验房关注重点,将存在问题减少到最少,同时也为了在业主入伙时验房师的验房能更加顺利,我们策划在物业验收完成后，再请验房师组织安排验房师对全部房屋进行一遍验收,并将验收问题进行全面彻底的整改，以切实提高业主的一次入伙率。
5。2.2入伙资料的准备
精装修组配合品牌客服部完成相关的入伙资料，编制完成《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。
5。2。3入伙检查工具的准备
根据入伙计划，要求各施工单位准备入伙所需的相关检查工具,入伙检查工具的准备必须满足入伙的计划安排。
5。2。4入伙配合人员的准备
安排各施工单位根据入伙计划安排入伙检查陪同人员,陪同人员必须全面接受甲方的入伙礼仪培训并严格执行入伙礼仪制度.
5。2。5开荒保洁
入伙前各施工单位必须请专业保洁公司对各自施工楼栋进行全面开荒保洁（包括消防楼梯间），保洁干净后方可向业主移交。
5。3入伙移交
5.3。1在复验合格后由物业公司填写《精装修移交单》附表，各方签认.并由精装修分包，将各户钥匙交由物业公司保管,在业主正式办理入住前，由物业公司负责维护。
装修房屋移交验收表
5.3。2业主收房验收时，由客服部及物业部配合。如有返修内容，根据如下的表格进行记
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录，并及时交由施工单位进行维修.
业主报验表
业主入住后报修工作流程
5。3。3在交验完成后,由各精装单位、相关分包、总包提供所有精装资料及保修人员名单及联系方式，发包方提供所有发包方供应产品的售后服务联系人与联系电话。
5。4保修和回访 5。4。1保修
1）业主入伙后，甲方将成立一个专门的维修工作组，统一协调管理入伙后集中报修整改事宜,该组织视情况将存在3~6个月，过后将维修保养的管理工作全部移交给物业来进行管理.
组长：项目经理
副组长 副组长 副组长
物业工程部经理 客服部经理 精装经理 物业工程部报修接等员物业工程部各专业维修工程师客户联系员设备专业工程师精装修工程师2）在集中维修期间，各施工单位必须组织一个施工队住现场进行维修，人员组织计划须报甲方批准同意，此施工队由专人负责,每天在工地上班，甲方将根据现场维修时间，视情况同意施工单位适时减少维修人员。
5.4。2回访
1） 在工程竣工后七天内和发包方签订保修合同,并制定回访保修计划，并报业主批准。 2） 施工单位在下列情况将主动上门回访：
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(1)在工程交工后第一个雨季； （2）在工程交工一周年时； (3）业主有要求时。
3）对工程的保修工作,将由施工单位专人负责，他们将在发现质量问题后6小时内到现场开始处理，一般问题在24小时内修理完毕，特殊问题在3天内处理完毕。
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