房地产业增值税小规模纳税人纳税申报表的填写
根据《销售服务、无形资产、不动产注释》规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用销售不动产税目。
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权
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的，按照销售不动产缴纳增值税。
一、报送资料 （一）必报资料
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》。
2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》。
小规模纳税人销售服务，在确定服务销售额时，按照有关规定可以从取得的全部价款和价外费用中扣除价款的，需填报《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》。其他情况不填写该附列资料。
3.《增值税减免税申报明细表》。 （二）备查资料
1.已开具的普通发票的存根联。 2.主管税务机关规定的其他资料。
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二、房地产业增值税小规模纳税人纳税申报表的填写
小规模纳税人申报表由主表、附表和减免税申报明细表组成。全面推开营改增后，小规模纳税人不需要填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。仅享受小微企业免征增值税政策或未达起征点的小规模纳税人不需填写《增值税减免税申报明细表》，即小规模纳税人申报表主表第12栏“其他免税销售额”“本期数”无数据时，不需填写该表。有其他免税销售额需要填写减免税申报明细表。
（一）适用小微企业免税政策的判断
小规模纳税人申报表填写前需判断是否达到小微企业免税政策标准。 1. 小微企业及未达起征点免税标准
按月申报的小规模纳税人，享受小微企业免征增值税优惠政策的销售额为3万元；按季纳税申报的小规模纳税人，享受小微企业免征增值税优
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惠政策的销售额为9万元。增值税小规模纳税人，实际经营期不足一个季度的，以实际经营月份计算当期可享受小微企业免征增值税政策销售额度。
2. 小微企业及未达起征点免税口径
增值税小规模纳税人销售货物劳务的销售额和销售服务、无形资产的销售额分别适用小微企业免税政策。有差额扣除项目的小规模纳税人，“起征点”销售额口径为扣除前的不含税销售额。货物劳务“起征点”销售额为“应征增值税不含税销售额（3%征收率）”“销售使用过的固定资产不含税销售额”、“货物劳务免税销售额”、“货物劳务出口免税销售额”之和。服务、无形资产“起征点”的销售额为“服务、无形资产扣除前应征增值税不含税销售额（3%征收率）”、“服务、无形资产扣除前应征增值税不含税销售额（5%征收率）”、“服务、无形资产免税销售额”、“服务、无形资产出口免税销售额”之和。
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（二）小规模纳税人申报表填写注意事项
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》的填写注意事项 小规模纳税人申报表主表中的销售额为不含税销售额。销售应税行为有扣除项目的，为扣除后的不含税销售额。小规模纳税人销售额根据适用征收率和项目不同，分别填写在不同的栏次中。销售货物和销售服务、不动产和无形资产的销售额分别填写在不同的列中。
第1栏“应征增值税不含税销售额（3%征收率）”栏填写3%征收率的销售额。不包含销售自己使用过的固定资产、旧货、出口销售额、免税销售额、查补销售额。小规模纳税人提供劳务派遣服务，以取得的全部价款和价外费用为销售额的，填写在该栏“服务、不动产和无形资产”列。
第3栏“税控器具开具的普通发票不含税销售额”填写通过增值税发票管理新系统或税控收款机开具的普通发票不含税销售额。
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第5栏“应征增值税不含税销售额（5%征收率）”“服务、不动产和无形资产”列填写小规模纳税人销售、出租不动产，以及提供劳务派遣服务选择差额纳税的销售额。
销售货物劳务的应纳税额和销售服务、不动产和无形资产的应纳税额，根据适用的不同征收率分别计算填列。
小规模纳税人预缴的税款（包含在地税预缴的税款和异地国税预缴的税款）填写在“本期预缴税额”栏。
2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》填写的注意事项
小规模纳税人销售应税行为，有扣除项目的，根据不同的征收率分别填写附表，计算出扣除后的不含税销售额，并填写到主表相应的栏次中。
3.《增值税预缴税款表》填写的注意事项
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纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写《增值税预缴税款表》：纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务；房地产开发企业预售自行开发的房地产项目；纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。
《增值税预缴税款表》中“销售额”为扣除前的含税销售额。出租不动产业务不需要填写“项目编号”。“扣除金额”列由跨县（市）提供建筑服务的纳税人，填写按照规定准予从全部价款和价外费用中扣除的金额（含税）。
（三）填写说明
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1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》
增值税纳税申报表
（小规模纳税人适用）
纳税人识别号：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 纳税人名称（公章）：
本期数 金额单位：元至角分
本年累计 货物及劳务 服务、不动产和无形资产 税款所属期： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日
服务、不动产和无形资产 一、计税依据项 目 填写指引 栏次 货物及劳务 （一）应征增值税不含税 销售额（3%征收率） 填写本期销售货物及劳务、发生应税行为适用3%征收率的不含税销售额,不包括应税行为适用5%征收率的1
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不含税销售额、销售使用过的固定资产和销售旧货的不含税销售额、免税销售额、出口免税销售额、查补销售额。 纳税人发生适用3%征收率的应税行为且有扣除项目2 税务机关代开的增值税 专用发 填写税务机关代开的增值税专用发票销售额合计 填写税控器具开具的货物及劳 票不含税销售额 税控器 不含税销售额 的，本栏填写扣除后的不含3 具开具的普通发票 税销售额 务、应税行为的普通发票金额换算的不含税销售额
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与当期《增值（二）应征增值税不含税 销售填写本期发生应税行为适用5%税纳税申报表征收率的不含税销售额.纳税人发生适用5%征收率应税行为且有扣除项目的，本栏填写扣除后资料》第16栏数据一致 的不含税销售额 （小规模纳税人适用）附列4 —— —— 额（5%征收率） 税务机关代开的增值税 专用发票不 税控器具开具的普通发票 不含税销售额 （三）销售使用过填写税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额合计 5 —— —— 含税销售额 填写税控器具开具的发生应税行为的普通发票金额换算的不含税销售额 填写销售自己使用过的固定资6 —— —— 7(7≥8) —— ——
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的固定资产 不含税销售额 其中：税控器具开具的普通发票 不含税销售额 （四）免税销售额 产（不含不动产，下同）和销售旧货的不含税销售额，销售额=含税销售额/（1+3%） 填写税控器具开具的销售自己使用过的固定资产和销售旧货的普通发票金额换算的不含税销售额 填写销售免征增值税的货物及劳务、应税行为的扣除前的销售额 8 —— —— 9=10+11+12 其中：小微企业免税销售额 填写符合小微企业免征增值税政策的免税销售额，不包括符合其他增值税免税政策的销售额 填写个体工商户和其他个人未达起征点（含支持小微企业免征增值税政策）的免税销售额，不10 未达起征点销售额 11
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包括符合其他增值税免税政策的销售额 填写销售免征增值税的货物及 其他免税销售额 劳务、应税行为的销售额，不包括符合小微企业免征增值税和未达起征点政策的免税销售额 12 （五）出口免税销售额 其中：税控器具开具的普通发票 销售额 填写出口免征增值税货物及劳务、出口免征增值税应税行为的扣除之前的销售额 填写税控器具开具的出口免征增值税货物及劳务、出口免征增值税应税行为的普通发票销售额 填写本期按征收率计算缴纳的应纳税额 13(13≥14) 14 款二计、 本期应纳税额 算税
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本期应纳税额减征额 本期免税额 其中：小微企业免税额 未达起征点免税额 应纳税额合计 本期预缴税额 本期应补（退）税额 纳税人或代
填写纳税人本期按照税法规定减征的增值税应纳税额 填写纳税人本期增值税免税额，免税额 填写符合小微企业免征增值税政策的增值税免税额 填写个体工商户和其他个人未达起征点（含支持小微企业免征增值税政策）的增值税免税额 根据公式计算得到 填写纳税人本期预缴的增值税额，但不包括查补缴纳的增值税额 根据公式计算得到 16 17 18 19 —— —— 20=15-16 21 22=20-21 —— —— 如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏： 13
理人声明： 本纳税申报表是根据国家税收法律法规及相关规定填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的 主管税务机关：
代理人名称（公章）： 经办人： 联系电话： 如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏： 办税人员： 财务负责人： 法定代表人： 联系电话： 接收人： 接收日期：
2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料》
增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）附列资料
税款所属期： 年 月 日至 年 月 日 填表日期： 年 月 日 纳税人名称（公章）：
应税行为（3%征收率）扣除额计算
金额单位：元至角分
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期初余额 1 填写适用3%征收率的应税行为扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。 本期发生额 2 填写本期取得的按税法规定准予扣除的适用3%征收率的应税行为扣除项目金额 本期扣除额 3（3≤1＋2之和，且3≤5） 填写适用3%征收率的应税行为扣除项目本期实际扣除的金额 第3栏“本期扣除额”≤第1栏“期初余额”+第2栏“本期发生额”之和，且第3栏“本期扣除额”≤第5栏“全部含税收入（适用3%征收率）” 期末余额 4＝1＋2－3 填写适用3%征收率的应税行为扣除项目本期期末结存的金额 应税行为（3%征收率）计税销售额计算 全部含税收入（适用3%征收率） 5 填写纳税人适用3%征收率的应税行为取得的全部价款和价外费用数额 本期扣除额 6=3 填写本附列资料第3栏“本期扣除额”的数据。 第6栏“本期扣除额”=第3栏“本期扣除额” 含税销售额 7＝5－6 不含税销售额 8＝7÷1.03 填写适用3%征收率的应税行为的含税销售额 填写适用3%征收率的应第7栏“含税销售额”=第5栏税行为的不含税销售额。 “全部含税收入（适用3%征收率）”-第6栏“本期扣除额”。 应税行为（5%征收率）扣除额计算
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期初余额 9 填写适用5%征收率的应税行为扣除项目上期期末结存的金额，试点实施之日的税款所属期填写“0”。 本期发生额 10 填写本期取得的按税法规定准予扣除的适用5%征收率的应税行为扣除项目金额 本期扣除额 11（11≤9＋10之和，且11≤13） 期末余额 12＝9＋10－11 填写适用5%征收率的应税行为扣除项目本期实际扣除的金额。 填写适用5%征收率的应第11栏“本期扣除额”≤第9栏“期初余额”+第10栏“本期税行为扣除项目本期期发生额”之和，且第11栏“本末结存的金额 期扣除额”≤第13栏“全部含税收入（适用5%征收率）”。 应税行为（5%征收率）计税销售额计算 全部含税收入（适用5%征收率） 13 填写纳税人适用5%征收率的应税行为取得的全部价款和价外费用数额 本期扣除额 14=11 含税销售额 15＝13－14 不含税销售额 16＝15÷1.05 填写适用5%征收率的应税行为填写本附列资料第11栏的含税销售额。 填写适用5%征收率的应“本期扣除额”的数据。 第15栏“含税销售额”=第13第14栏“本期扣除额”=栏“全部含税收入（适用5%征收税行为的不含税销售额 第11栏“本期扣除额”。 率）”-第14栏“本期扣除额”
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注：本表由发生应税行为且有扣除项目的纳税人填写，各栏次均不包含免征增值税项目的金额
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3.《增值税减免税申报明细表》
增值税减免税申报明细表
税款所属时间：自 年 月 日至 年 月 日
纳税人名称（公章）：
本期应抵减税额 3=1+2 金额单位：元至角分
本期实际抵减税额 4≤3 一、减税项目 减税性质代码及名称 合计 栏次 1 期初余额 1 本期发生额 2 期末余额 5=3-4 填写本期实际抵减 增值税应纳税额的金 填写本期应抵减增 填写本期发生的按2 填写应纳税额减征 根据国家税务总局最新发布的 额。本列各行≤第3列值税应纳税额的金额。照规定准予抵减增值税，《减免性质及分类表》所列减免性项目上期“期末余额” 3 对应各行，第1 行“合本列按表中所列公式填应纳税额的金额 按表中所列公式填写 为对应项目上期应抵减质代码、项目名称填写。同时有多 4 计”本列数=主表第23
5 6 18
二、免税项目 免征增值税项目 免税性质代码及名称 栏次 销售额 免税销售额扣除项目 本期实际扣除金额 2 —— 3=1-2 —— —— 扣除后免税销售额 免税销售额 对应的进项税额 免税额 1 合 计 出口免税 其中：跨境服务 7 8 9 10 填写本期用于增值税5 免税项目的进项税额 4 （1）纳税人兼营应税和免税项目的，按当期免税销售 填 写 纳税人免税项—— —— —— 额对应的进项税额填写；（2）纳税人本期销售收入目的销售额。免税销售额 —— 按照有关规定允许从取 得的全部价款和价外费—— 全部为免税项目，且当期取 第5列“免税额”≤取得的合法扣税凭证注明 根据国家税务总局最新发布的关规定允许从取得的全11 扣除之前的销售额。一般 按表中所列公式填写第3列“扣除后免税销售 或计算的进项税额填写；《减免性质及分类表》所列减免性部价款和价外费用中扣额”×适用税率-第4列（ 3）当期未取得合法扣税 12 质代码、项目名称填写。同时有多除价款的，据实填写扣除 免税销售额按照有用中扣除价款的，应填写 按当期得合法扣税凭证的，
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13 14 15 16
注：本表由享受增值税减免税优惠政策的增值税一般纳税人和小规模纳税人填写。仅享受月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）免征增值税政策或未达起征点的增值税小规模纳税人不需填报本表，即小规模纳税人当期增值税纳税申报表主表第12栏“其他免税销售额”“本期数”和第16栏“本期应纳税额减征额”“本期数”均无数据时，不需填报本表
4.《增值税预缴税款表》
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增值税预缴税款表
税款所属时间： 年 月 日 至 年 月 日
纳税人识别号 ：□□□□□□□□□□□□
是否适用一般计税方法 金额单位：元（列至角分） × 是 □ 否
□□□□□□□□
纳税人名称： （公章） 项目编号 项目地址 预征项目和栏次 销售额 1 《建筑工程施工许可证》上的编号 项目名称 填写房地产项目的名称，出租不动产业务不需要填写 填写房地产项目、出租不动产的具体地址 扣除金额 2 预征率 3 预征税额 4
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建筑服务 1 本栏由跨县（市）提供建筑服务的纳税人填写 填写纳税人采取预收款方式销售自行开发填写按照规定计算的应预缴税额 销售不动产 2 的房地产项目取得的全部价款和价外费用(含税) 不填写 3% 出租其取得的不动产填写纳税人出租与机（不含个人出租住构所在地不在同一县房），征收率为5%； 出租住房，按照5％的征收率减按1.5％计（含税） 算 填写按照规定计算的应预缴税额 出租不动产 3 （市）的不动产取得的全部价款和价外费用不填写 4 5
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合计 6 授权声明 如果你已委托代理人填报，请填写下列资料： 为代理一切税务事宜，现授权 （地址） 为本次纳税人的代理填报人，任何与本表有关的往来文件，都可寄予此人。 授权人签字： 填表人申明以上内容是真实的、可靠的、完整的。 纳税人签字： 序号 逻辑主表 关系 第1栏“应征增值税不含税销售额第15栏“本期应纳税额” 栏“本期数”1 ＝ （3％征收率）”栏“本期数”列“货列“货物及劳务” 物及劳务”×3％+第7栏“销售使用主表 23
（四）纳税申报表内及表间逻辑关系
1.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》表内逻辑关系
过的固定资产不含税销售额”“本期数”列“货物及劳务”×3％ 第1栏“应征增值税不含税销售额（3％征收率）”栏“本期数”列“服第15栏“本期应纳税额” 栏“本期数”务、不动产和无形资产”×3％+第42 ＝ 列“服务、不动产和无形资产” 栏“应征增值税不含税销售额（5％征收率）”“本期数”列“服务、不动产和无形资产”×5％ 2.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》与附列资料逻辑关系
序号 主表 逻辑关系 附列资料 第1栏“应征增值税不含税销售额（3％1 征收率）”栏“本期数”列“服务、不＝ 第8格“不含税销售额” 动产和无形资产” 第4栏“应征增值税不含税销售额（5％2 征收率）”栏“本期数”列“服务、不＝ 第16格“不含税销售额” 动产和无形资产” 三、填写示例
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（一）预售自行开发的房地产项目
【填写案例一】某房地产企业（增值税小规模纳税人）自行开发一房地产项目，《建筑工程施工许可证》注明的开工日期为2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产。截至2016年4月30日共取得预收款300万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。该房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款200万元，开具增值税普通发票500万元（含2016年4月30取得的未开具预收款300万元，以及2016年5月收到的预收款200万元）。
【政策链接】房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。
小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收到并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，
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可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。
6月申报期应预缴税款＝2000000÷（1+5％）×3％＝57142.86元 【报表填写】 6月预缴税款
预征项目和栏次 建筑服务 销售不动产 出租不动产 合计 1 2 3 4 5 6 销售额 1 2000000 2000000 扣除金额 2 预征率 3 3％ 3％ 预征税额 4 57000 57000 （二）销售自行开发的房地产项目
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【填写案例二】接上题，该房地产企业（增值税小规模纳税人）2016年6月销售该房地产项目取得销售收入400万元，开具增值税普通发票
7月申报期申报税款＝4000000÷（1+5％）×5％-57142.86＝133333.33元
7月申报税款，《增值税纳税申报表》填写：
本期数 项 目 栏次 货物及劳务 一、计税（一）应征增值税不含税 依据 销售额（3%征收率） （二）应征增值税不含税 服务、不动产和无形资产 1 4 销售额（5%征收率）
—— 3809500 27
税控器具开具的普通发票 不含税销售额 本期应纳税额 二、税款 应纳税额合计 计算 本期预缴税额 本期应补（退）税额
6 —— 3809500 15 20=15-16 21 22=20-21 190476.19 190476.19 57142.86 133333.33
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