转租合法吗,非法转租合同效力如何认定

相信我们都有过租房的情况，也可能会有转租的时候，因为许多⼈因为对相关法律的不了解，认为⾃⼰承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时，这种⾏为是⾮法的，所签的租房合同也是⾮法转租合同。那么法律上对⾮法转租合同效⼒如何认定呢?接下来，由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些这⽅⾯的知识，欢迎⼤家阅读!

转租合法吗,⾮法转租合同效⼒如何认定

房屋可以转租，但是合法的转租需要满⾜以下两个条件：1、转租须经房屋所有权⼈的同意。

转租已不属于正常使⽤的范畴，必须经房屋所有权⼈同意，否则⽆效。

2、转租的租⾦不得⾼于原租⾦，确实需合理提⾼，提⾼的收⼊应交给房屋所有权⼈。

租⾦是房屋的收益，应由房屋所有权⼈取得。凡未经房屋所有权⼈同意⽽转租的，或谋取租⾦差价的转租，房屋所有权⼈有权要求追究承租⼈的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

合法条件⼀：转租须经房屋所有权⼈的同意。转租已不属于正常使⽤的范畴，必须经房屋所有权⼈同意，否则⽆效。

合法条件⼆：转租的租⾦不得⾼于原租⾦，确实需合理提⾼，提⾼的收⼊应交给房屋所有权⼈。租⾦是房屋的收益，应由房屋所有权⼈取得。凡未经房屋所有权⼈同意⽽转租的，或谋取租⾦差价的转租，房屋所有权⼈有权要求追究承租⼈的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。

⾮法转租合同效⼒的认定

在未征得原房屋所有权⼈同意的前提下的房屋租赁，承租⼈擅⾃转租所订⽴的转租合同的效⼒主要有三种观点：⼀、⽆效。我国《民法典》（2021.1.1⽣效）第716条规定：“承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租给第三⼈。承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效，第三⼈对租赁物造成损失的，承租⼈应当赔偿损失”，“承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同”。

⼆、效⼒待定。《民法典》（2021.1.1⽣效）第311条规定，⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：

(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意;(⼆)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。

关于⽆权处分的处理，如果出租⼈事后追认，则转租合同有效，如果出租⼈不追认，则转租合同应当解除。三、有效。租赁合同为诺成性合同，双⽅意思表⽰⼀致即有效成⽴。出租⼈⽆权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系，基于合同相对性原理，出租⼈⽆权直接要求解除承租⼈和次承租⼈之间的转租合同。我国《民法典》（2021.1.1⽣效）第716条的规定，并未规定未经出租⼈同意转租⽆效，该条款仅赋予了出租⼈在未经其同意下的对原合同的解除权。

如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下，承租⼈擅⾃转租，如对出租⼈的利益未造成损害，依合同⾃由原则及合同的相对性原理，则承租⼈与次承租⼈双⽅合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履⾏问题上要受到⼀定的约束，出租⼈可解除与承租⼈的租赁合同，其解除合同的效⼒直接导致转租合同终⽌。由于次承租⼈与出租⼈⽆直接的合同关系，次承租⼈⽆权要求出租⼈承担违约责任，其应该向承租⼈提出违约请求。但是，如果次承租⼈知道或者应当知道承租⼈未经出租⼈同意转租，应⽆权要求承租⼈承担违约责任。、

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