住宅小区非营业性配套设施的共有性质

！　Ｑ：　学术论坛　ＳＣＩＬＮＣ￣＆ｆ　ＬＣＨＮＯ［　ＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡ　ｆ　ｆ０Ｎ　惠普吸收了康柏文化的精华，使二者互相补充、充分融合，从　划和领导企业文化整合管理的全部运作过程。　３．选择合适　而建立起了一种更加雄　、更为强劲的企业新文化。　的文化整合模式　隔离武的文化整合特征就是并购和被并购的双方企业在极其　有限的文化接触、交流的前提下，彼此保持各自文化的独立。　４．文化培训　一般来说，并购双方的文化包容度均较弱，为避免冲突，并　培训是公认的实现文化整合的一项基本手段。要定期组织　购企业除了在重大问题上做必要的干预外，基本允许被并购企　双方员工进行多渠道、多形式培训。文化培训的主要内容有对　业文化上保持独立，这种模式多用于纵向一体化或多元化兼并　文化的认识、文化的敏感性训练、语言学习、文化沟通及冲　的企业。太平洋电信公司和西南贝尔通讯公司合并的成功正是　突处理、地区环境模拟等　取决于两个公司不同的管理风格各自健康成长。　５．总结　３企业文化整合策略　在现代市场经济竞争中，企业竞争的核心已转向人才的竞　３．１文化审慎调查　争，转向企业文化的竞争。因此，企业并购过程不仅仅是企　文化审慎调查需要广泛地分析包括双方的国家文化和企业文　业间有形资产和无形资产的优化组合，更重要的是企业文化的　化、战略和其他商务等方面的差异，以及文化方面是否能相互　优化组合。如果说，企业文化是现代企业管理构筑企业核心竞　融合。这些因素将会影响整合后企业的价值实现。例如，思　争力的一个关键，并购中的企业文化整合则是企业并购成败的　科在并购团队就设置了“文化警察”一职，主要负责并购前　关键所在。当然，企业并购过程中的管理是个复杂过程，有　评佶并购对象的企业文化与思科文化的兼容性。他们认为：无　效的企业文化整合管理又并不必然保证企业并购成功；但无效　论目标公司的技术和人才再好，如果文化不能兼容，仍应毫不　的企业文化整合管理必然导致并购的失败。　扰豫地放弃。　３．２成立文化整合领导小组　参考文献　在并购前就应该成立文化整合领导小组，分析公司合并后　［１】吴琪，白源。跨文化整合两大难题［Ｊ】。中国企业家，　的可行性、未来价值如何体现，并探讨出一套行之有效的文化　２　０　０　５，（增刊）　整台程序和方法。小组成员可由并购双方选派具有一定企业文　【２】胡军。跨文化管理【Ｍ】。广州：暨南大学出版社，１９９５　化管理经验和影响力的人员组成，也可从社会上聘请有关专家　［３】陈佳贵。跨文化管理：碰撞中的协同【Ｍ】。广州：广　参加。该机构直接向兼并企业的最高管理层负责，组织、策　东经济出版社，２０００　住宅小区非营业性配套设施的共有性质　刘艳梅张鹏飞张葳　（哈尔滨市房地产交易中心１５００１０）　中图分类号：Ｆ２８７．８　文献标识码：Ａ　规模化方向发展的趋势，出现了以住宅小区为主的城市房　“不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使　地产开发现状。但是，房地产开发企业擅自减少小区非营业性　用性质”　这表明《房地产开发项目建设条件意见书））是《商　配套设施，或将非营业性配套设施产权办理于其名下的情况屡　品房购销合同））的潜在的有效组成部分，配套设施建设是房地　匿发生，这极大地损害了小区内房地产产权人或使用人的合法　产开发企业对商品房买方应当承担的法定和合同义务。　权益，使房地产产权人或使用人无法行使选择物业管理公司的　权利，或导致物业管理工作无法正常开展。因此，对小区非　２、非营业性配套建设费用计入房地产开发成本决定了小区非　营业性配套设施的产权性质进行探讨是有益的，’也是必要的。　营业性配套设施的产权共有性质。　国家物价局、建设部、财政部、中国建设银行ｌ９９２年　商　１配套建设是国家法律规定房地产开发企业应当承担的义　品住宅价格管理暂行办法））第５条规定，住宅小区基础设施建　务。　设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费（依据批准　城市房地产管理法））第２　４条规定，“房地产开发必须　的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建　严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相　设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规　一致的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建　划定额指标执行）计入商品住宅价格组成的成本项目。既然房　设。　第２６条第ｉ款规定，“房地产开发项目的设计、施工，　地产产权人购买商品房时支付了非经营性配套设施费用而房地产　必须符合国家的有关标准和规范。”　城市房地产开发管理暂　开发企业将该费用计人了成本，那么，除法律另有规定的部分　行办法　第６条规定，“房地产开发项目用地的土地使用权出　外，非经营性配套设施的产权就应当归住宅小区全体房地产产　让或划拔前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、　权人所共有，并由住宅小区房地产产权人或使用人共同占用、　开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出　使用、管理、收益，或由其聘用的物业管理公司进行管理。　要求，并出具　房地产开发项目建设条件意见书　。”“　房　地产开发项目建设条件意见书＊应当包括以下内容：（一）项　３，加强和改善行政管理。确保商品房买方或房地产产权人　目性质、规模和开发期限；（二）规划控制指标及规划设计　的合法权益。　要求；（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；　３．ｉ严格执行验收标准。这是指必须按照　城市房地产开　（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；（五）项目　发管理暂行办法　第ｉ　６条的规定进行综合验收。综合验收内　拆迁补偿安置要求；（六）项目经营方式等。”“将　房地　容应当包括非营业性配套设施是否建设完毕；如未依　房地产　产开发项目建设条件意见书　提交负责土地出让或划拔的管理　开发项目建设条件意见书　的要求建设非营业性配套设施，则　部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拔　综合验收的结果应为不合格。　土地使用权批准文件的内容之一。”国家建设部、工商行政管　３．２改善非营业性配套设施的产权产籍管理。　商品房购销　理局制定的　商品房购销合同））（ＧＦ～９５—０１　７１）范本第１条　合同））（ＧＦ一９５～０ｌ　７１）范本在第２条将商品房建筑面积分为　要求将土地使用权出让合同或划拔土地使用权批准文件作为房地　实得建筑面积，公共部位与共用房屋分摊面积两部分，这导致　产开发企业的用地根据，第２２条第２款规定房地产开发企业　在办理产权登记时将公用房屋分摊面积登记在每个产权人名下，　科技资讯ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ　２１　５　维普资讯 http://www.cqvip.com

ＳＣＩＥＮ（　Ｅ＆ＴＥＣＨＮ０ＬＯＯＹ　ＩＮＦ０ＨＭＡＴ１０Ｎ　聿朱论坛　果房地产开发企业没有依　房地产开发项目建设条件意见书》　中关于小区非经营性配套设施的要求建设时，允许商品房买方　提出变更房价或者解除合同的要求。当然，为了公平地保护双　方的利益，维护合同的稳定性，考虑建设中的细小变更的必然　性，可以设定一个不符合非营业性配套设施的标准界限，如公　用房屋实际建筑面积不得超过规划的±１　Ｏ％，非营业性配套设　施实际投资额不得超过规划的±２０％。　在实践中不便于公用房屋的管理使用。因为公用房屋的产权，　如门卫房、值班室、休窟．室、幼儿园房、锅炉房，是确实　难以分割的，而且不便于办理有关手续，如申办幼儿园时房产　手续如何证明就成为问题。在此，笔者建议修改有关产权登记　规定，将公用房屋产权登记在住宅小区管委会名下，但管委会　不得行使处分权。　３．３支持商品房买方依法变更或者解除商品房购销合同。如　企业对消费者电子商务的平台设计与开发　赵镇　（哈尔滨工程大学经济管理学院　１　５０００１）　摘要：简单介绍了设计和开发企业对消费者电子商务平台的目的和意义，探讨了如何创建企业对消费者电子商务系统平台，详　细的阐述了企业对消费者电子商务平台的结构设计和业务流程，并对该系统平台主要功能的开发与实现进行了说明。　关键词：企业对消费者电子商务　结构设计　功能开发　业务流程　中图分类号：Ｆ２５３　文献标识码：Ａ　随着计算机网络和通讯技术的日益发展及Ｉｎｔｅｒｎｅｔ的普及应　用，商务处理方式有了很大改变与发展。人们充分利用蕴藏于　Ｉｎｔｅｒｎｅｔ商务市场中的巨大潜力，使一些崭新的商务解决方案　应运而生。电子商务作为商业贸易领域中一种先进交易方式，　已经风磨全球并对该领域中传统观念和行为方式产生着巨大冲击　和影响。所谓电子商务是指采用数字化电子方式进行商务数据　交换和开展商务业务活动。电子商务从狭义上讲是指在网上进　行的买卖商品、提供服务的交易活动；广义而言，还包括企　业内部和企业间的商务活动。当企业将它的主要业务通过企业　内部网（Ｉｎｔｒａｎｅｔ）、企业外部网（Ｅｘｔｒａｎｅｔ）以及Ｉｎｔｅｒｎｅｔ与企业的　职员、客户、供销商以及合作伙伴直接相连时，其中发生的　各种活动就是电子商务，包括通过网络实现原材料查询、采　购、产品展示、订购　储运以及电子支付等一系列的贸易活　动。　功能。　相应设置各种角色，包括：负责维护管理软件系统平台、　审批入驻商户资格、管理系统日常事务的系统管理员；监督交　易双方交易行为、解决交易争端、提供各种统计数据的管委　会；负责销售企业的网上管理、对外联系、设置企业的业务　员的商户管理员；负责确认订单有效性的销售员；对订单进行　审批的审批员；财务员；购买商品的会员。　２．开发环境　开发环境为ＡＰａｃｈｅ服务器＋ＰＨＰ语言＋ＭｙＳＱＬ数据库。　Ａｐａｃｈｅ快速、可靠，要求的出口带宽窄，可通过ＡＰＩ扩　展，支持超过３０种操作系统，非常适合作为电子商务的服务　器软件。　ＰＨＰ是一种功能强大的服务器端脚本语言，它可以和几乎　所有数据库关联，进行复杂的数据库操作，且生成的页面具有　很强的交互性。另外，ＰＨＰ语言执行速度快、稳定、可维护　性和通用性好，还提供了强大的扩展函数库，如ＰａＹｍｅ１３ｔ、　Ｃ　ＣＶＳ等。　ＭｙＳＱＬ数据库是一个多线程、多用户的ＳＱＬ服务器软件，　电子商务的出现使企业与消费者的关系发生了一系列变化，　针对目前各地区普遍存在的企业地理位置分散，对内、对外的　商务活动在实时性方面存在较大困难等问题，决定开发一个企　业对消费者的电子商务系统，以适应社会发展的需要，迎接信　息时代的挑战。　１　系统规划　１．１结构规划　平台采用目前互联网通用的Ｂ／Ｓ模式，分为３层体系结　构：　前端应用层：与互联网连通，面向用户提供一种互动式的　服务。如：商品浏览与查询、商品订购、信息发布、网络　导航、意见收集反馈等。　中间信息处理层：系统非公开的应用系统，如：对整个　可以和ＰＨＰ完美结合．它除了支持标准的ＡＮＳＩ　ＳＱＬ语句外，　还可以运行在许多平台上，而在Ｕ　ｎｉｘ／ＬｉｎＵｘ系统上，　ＭｙＳＱＬ支持多线程运行方式，因此它是建设中小型电子商务网　站理想的数据库服务器软件。　３．基本功能设计　３．１前台注册、登录　各类人员必须注册后才能应用系统平台。包括销售商注册　成为商户销售商品，同时提交相关资质进行鉴定；企业注册成　为企业会员，享受优惠购买；个人注册成为客户会员。个人　注册利用Ｊａｖａｓｃｒｉｐｔ程序对输入参数进行自动检查，通过即注　册成功，销售商和企业会员还要通过系统管理员对注册资料的　审查，通过后才注册成功，系统利用ｍａｉｌ（）函数自动发送邮　件通知注册成功。　注册只需一次，系统将注册人员信息区分后存入不同的数　据库，用于登录时鉴别身份提供不同的服务。同时系统自动捕　获注册人员ＩＰ，对照ＩＰ地址得到所属地区存入数据库，反馈　注册人员的地域分布。　３．２反馈信息统计　平台可按照各种条件对数据进行统计和汇总，以发挥电子　商务在信息　反馈　企业决策方面巨大作用．如统计会员地域范　围；统计商品点击率；统计不同类别商品的销售数量；统计　不同时间、季节的销售情况。这些统计可以交叉进行，如可　以统计某时间范围＋所有企业会员＋某价格范围＋某种商品的销　售数量。　３．３等级审批　系统的管理及维护、对商务活动的监督及数据统计、销售企业　对内管理和对外交流、业务流程的处理等。　底层数据访问层：对核心数据库的访问、查询、数据分　析、提取、数据资料校验等。这些数据是网络商务活动的依　据，必须保证其安全运行，因此各层数据连接采用安全数据网　关，并对重要数据进行定期或定时的备份，以备数据出现损毁　时进行恢复。　１．２基本目标　电子商务系统最根本的要求是能够安全可靠且灵活地传递信　息、进行交易，同时要开发特有的双向信息沟通、灵活的交　易手段和快速交货的优势，使各个贸易方，包括购买者、供　货者及中介机构等能够方便地通过电子网络进行各种商业活动，　提高企业竞争能力。　系统平台的功能包括：平台维护、销售企业入驻审批和管　理、销售企业业务员维护、销售企业商品管理、会员的注册　审批及管理、重要数据备份以及恢复、留言薄、系统公告、　内部短信、商品查询、商品交易排行、网路服务指南等辅助　２　１　６科技资讯ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ