1、设计阶段降成本控制点
A 序号 降本基础指标 降本率 内容 道路/占地面积比 8% 规划方案优化 降本措施和细化方案建议 1、优化路网结构，严格控制硬景道路的施工面积； 2、小区内双向车道严格控制在6m宽度。 1、停车数量≤50辆，设置一个单车道入口； 2、51~100辆的地下车库或51~150的地上车库（含半地下车库），设一个双车道出入口； 3、>100辆的地下车库或>150辆的地上车库（含半地下车库），设置两个单（双）车道出入口； 4、>500辆地下车库，设置三个单（双）车道出入口。 1、直线坡道：单车道宽度为3m；双车道宽度为5.5m；坡度为15%。 2、曲线坡道：单车道宽度为4m；双车道宽度为7m；坡度为12%。 3、若地方有强制性规定，则必须满足强规的下限值。 1、10万m2以下的小区原则上设置二个出入口（不包括消防通道）； 2、10~40万m2以下的小区原则上最多设置三个出入口（不包括消防通道）； 1、严格按照消防道路的下限规范宽度4m进行设计并取消人行道；若与车行道合并，原则上根据道路级别确定宽度； 地库出入口数量 总平面设出入口宽度 计（路网布置、1 综合小区出入口 管网、出入口等） 消防道路的宽度 2、无其他功能的消防通道，尽可能采用隐形消防车道和登高面的设计； 3、和景观步行道路结合的，严格限制宽度，局部隐形； 4、消防车道宽度只允许做2.5m宽硬质道路，两侧各设0.75m宽的草坪（万科做法） 1、对于6000元以内楼盘的消防主干道以水泥压模为主一次成型； 消防道路的面层材料 2、对于6000元以上楼板的消防主干道以沥青面层为主； 3、与景观步行道路结合的，且在10000元以上的楼盘可适当选用其他块料面层材料结合使用。 标准已批准的规不低于加大标准户型的研究，针对新开项目采用成熟的户型体系，快2 化运划方案 15% 速设计，快速开发。 用 土方外运量土方控制率通过对竖向标高的调整，严格控制挖土量和外运量，原则上整3 （外运量/平衡 15% 个地块控制在15%，每个期块控制在12%。 总挖量）
土方外购量控制率除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事（外购量/5% 先做好土方平衡工作。 总回填量） 纵向标高的控制 4 总高 度 人车 分流 按南低北高以1.5%的坡度系数控制室外标高，同时确保南侧比道路标高高30~45cm；正负零提升高度在70cm左右。 单体高度如果在60m左右，原则控制在60m以下；单体高度如果在80m左右，原则控制在80m以下。 根据楼盘档次和规模，由设计中心简化标准大门楼的设计。 取消5000元以下楼盘人车分流的设计做法。 适当增加地面停车位的设计，严格控制地下车库的建造规模 地面停车7 位布置 幼儿园学8 校配套设施 1、6000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的30%； 2、8000元以下楼盘，地面停车位不少于总车位数的20%； 3、8000元以上楼盘原则上不允许设计地面停车位，必须确保人车分流的品质要求。 车位铺装材料应采用植草砖铺装，有地方规定的除外。 1、原则上在政府无明确要求配建幼儿园及学校的前提下，最初方案不考虑设计； 2、此类功能的建筑占地要求要充分利用建筑退界及红线之间的用地去满足，类似东南、西北角这样的区域。 1、设置量在地方规范的前提下，做到最小化。 物业及社9 区服务用房 2、在政府无强制性条文约束的情况下，原则结合住宅楼或商业用房设计，不单独占用规划用地； 3、尽可能利用底层架空层，底层环境较差的住宅作为物业和社区服务用房。 4、严格禁止类似常熟项目物业用房的设计； 5、尽可能的选择受日照影响的房间作为物业办公用房； 6、严格控制物业用房的装修标准； 7、明确除业主接待中心以外的用房。 居住区内10 商业布局 B 序号 降本基础指标 降本率 内容 1、商业量较大时，以内街式为主，可考虑二层皮以上的模式构成内街，层数以1~2层为主，进深和开间与地下车位经济柱网相协调，一般开间7m~8.1m为宜，进深类似，便于后期割分为30m2左右的小商铺出售； 2、首层层高宜为3.9-4.2米。 建筑方案阶段 降本措施和细化方案建议 5 门楼 6 建筑1 风格 1、5000元以下楼盘，为现代简约风格[原CBD项目E区组团风格]； 2、8000元以下楼盘，为artdeco风格；
3、8000元以上楼盘，为简化版西班牙或法式风格； 4、10000元以上楼盘，为现西班牙或法式风格。 严格高层、小高2、多层不低于85%得房率； 控制层平均为2 提升5% 3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积； 公推70%；多层为4、尽可能控制大堂、电梯厅（建议按规范控制在净宽为1.8面积 83% 米）、机房、楼梯间等公摊面积大小。 1、对于4500以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过8%； 2、对于8000元以下的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过10%； 赠送面积的严格比例控制 控制因偷面积3 而产生的改造量 外立面改造 3、对于8000元以上的楼盘，赠送面积的比例原则上不得超过15%； 4、根据楼盘档次不同及当地政府规定、竞争对手等市场情况，可在以上比例的基础上上下浮动20%~30%； 5、对于新项目或旅游度假项目，则一事一议，申报审批。 1、强调赠送面积方案的必选、评审机制，杜绝为赠送而赠送的设计； 2、禁止采用改造外立面的手法进行赠送面积设计，凡影响外立面施工的改造，必须按改造后的外立面进行设计、报批和施工； 3、临时窗的窗台应该后填充，方便后期改造；临时窗宽宜与后期改造门的尺寸一致。 厨卫间功能 性的调整 严格禁止厨房间、卫生间等功能性异位调整的赠送面积设计。 1、高层、小高层不低于78%得房率； 标准1、以首期开发套用为主，按整个地块的套图率考核，不宜低于化或20%； 成熟根据已批准不宜小4 2、套用研发标准的户型或成熟户型，降低后期施工图设计周期，建筑的建筑方案 于20% 以项目运营中心设计部、营销事业部、总公司营销及研发技术方案中心核定，一经签字不得更改。 套用 1、对于6000元以下（含）的楼盘，严格禁止出现结构超限设计，且高宽比必须控制在规范规定的范围内； 2、对于6000元以上的楼盘，应避免结构超限审查，控制高宽整体提比过大（如六七度时高宽比不大于7；八度时高宽比不大于6），建筑结构超限控高率不单体不规则等因素，否则结构造价一般会增加10%~15%； 制 形式小于5% 3、对于售价低于6000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求；售5 平、价高于6000元/m2低于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范立面 要求；售价大于10000元/m2的楼盘高宽不宜超出规范要求的15%。 单体建筑方 案 基础6 方案
1、根据市场竞争情况及客户接受程度，对5000元以内的楼盘，尽可能采用紧凑型的核心筒结构，控制连廊设计； 1、强制性推进多方案比选职能要求； 2、强调通过先试桩、再设计的方法，合理选择桩型、长度，减
低桩基造价； 3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础+防水板方案； 4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础 基础的选型 柱网结构面 积控制 必须采用住下独基+防水板形式，禁止采用梁筏基础；防水板的厚度原则上北方地区不得超过250，南方地区不得超过300；具体以地区地下水位计算为准。 地下车库应考虑柱网不知的合理性及柱间距和柱截面大小的合理优化。6000元以上采用寿光城市经典的地库设计方式。 1、地下车库的层高需综合考虑主楼的地下室层高，且需充分考虑双大堂间的关系，选用无梁楼盖还是梁板式结构； 2、通过调整设备管线的走向、位置及梁断面的高度，确保满足净高[6000元以内2.3米、6000元以上2.4米]的前提下严格控制地库的层高； 3、选用梁板结构的必须采用腋梁的方式增加地库的净高，实现地库层高的控制； 4、通过调整主楼与地库的地面高差，采用缓坡做法，实现地库层高的控制。 1、覆土厚度按1200m设计（冻土深度不满足除外）； 2、地库结构标高尽可能上抬，以减少水浮力和基坑开挖深度，控制抗拔桩的长度，从而实现降低成本； 3、地库底板与城市道路高差小于1.5m时，设计成半地下室形式，且地库应集中布置，半地下车库尽量减少地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆盖荷载，减少或不采用抗拔桩。 1、优先敞开式半地下室和一层地下车库的设计；其次考虑双层地下车库来满足车位比； 2、住宅小区，原则上不允许采用机械停车位的设计，如采用必须进行方案申报评审； 3、务必推进自然采光、自然通风的设计理念，严格控制通风设备的投入。 1、原则上不允许采用主楼与地库的分离式设计[除启动区外]，如采用分离式设计方案，必须进行方案申报评审，且面积指标在原有标准上下设5~8%； 单车位面积须控制在28~32平米/个 2、因地库与主楼地下室间的不规则面积，通过将主楼地下室规则调整，划分后以储藏室对外销售或作为设备用房； 3、6000元以下的楼盘，原则上取消围合式主楼的布局，控制主楼与道路见存在的大角度而增加地库的无效面积； 4、地下室的设备用房，如配电箱、机房、消防泵房、水池等房间布置，尽可能不占用车库停车位位置，尽量放在主楼与地库过度空间内。 车行道严格控制汽车通道的净宽度[控制在5600mm]如有地方强制性
层高的控制 覆土厚度的控制 地下7 车库方案 地库方案的控制
的宽度 规定，按当地规定执行； 6000元以内的低档楼盘：综合控制在28平米以内，但允许考虑10%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过30平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。 6000元~8000元的中档楼盘：综合控制在29.5平米以内，但允许考虑25%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。 8000元~10000元的高档楼盘：综合控制在30平米以内，但允许考虑50%的大车位[30平米左右]，通过大、小车位结合，合理控制成本；按每节约0.5平米奖励150元，超过31平米的按每超过0.5平米给予处罚100元。 1、尽可能用剪刀梯等设计手法，减少人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景观品质； 2、疏散出口尽可能设置在相邻两个防火分区的交界处或边角外，以减少对车位布置的影响； 3、车库的安全疏散设计中，尽可能的利用原住宅下车库的疏散楼梯，在疏散距离或疏散口数量满足不了规范的前提下，再增加独立的疏散出入口； 4、在满足不了规范的前提下增加车库车库独立对外疏散口，此疏散口选在几个防火分区交界的地方，可大大节省其他防火分区的出入口数量； 5、一栋楼的地下自行车库尽量设计一个自行车坡道，位置放在山墙处，如该楼较长可把坡道放在该楼中间部位，减少多余的坡道数量。 1、对地下室排水要求不高的，可仅设置地漏； 地下室排水沟 2、对地下排水要求比较高的，改为在混凝土底板面层上做100宽50深的排水沟；沟向集水井找坡；排水沟后置，尽量避免影响停车； 3、如地下室面积比较大，通过结构找坡可以节约成本，则采用结构找坡。 1、每个防火分区面积最大化，少划分防火分区，不利用增加喷淋扩大防火分区面积； A、地下半地下建筑最大防火分区面积500平米； 防火分区的 设置 B、地下车库最大防火分区面积4000平方米； C、大型商业最大防火面积2500平方米，地方特殊规定除外； 2、车库设计中会有很多防火门，只有在防火墙上开门或者在一些设备机房上开门采用甲级防火门，其他防火门为乙级或者丙级。 8 会所
疏散出口数量控制 1、低于50万平方开发量的楼盘取消独立会所的建设；且售价
建设的规定 低于6000元的楼盘取消独立会所的建设； 2、对于50万平方以上的楼盘均可建立会所，但必须实行商业化；且规定50~60万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在3000平方米；60~70万平米的楼盘，会所的建筑面积控制在5000平方米；大于70万平方米的楼盘，会所的建筑面积控制在7000平方米； 3、对于50万平方以内且售价在6000元以上的楼盘，不做独立会所，可选用沿街商业或受日照影响的某一栋楼首层及部分地下室作为会所，且规定30~50万平米的楼盘，会所建筑面积控制在2000平米；20~30万平米的楼盘，会所建筑面积控制在1500平米；20万平米以下的楼盘原则上不做考虑，但在一、二线城市的高档楼盘，允许建500平米以内的小会所； 4、对于6000元以上楼盘的独立会所允许建游泳池，且规定6000~8000元以内的楼盘泳池尺寸为8m*12m；8000~10000元以内的楼盘泳池尺寸为10m*16m；10000元以上的楼盘泳池尺寸为12m*24m； 5、所建独立会所只允许分摊的面积[地上500平米+地下1000~1500平米]。 会所、9 酒店式公寓 单元入口10 处优化 1、会所、酒店式公寓的层高按首层4.2米、二层3.9米、三层以上3.6米综合考虑；商业步行街的层高按4.2米综合考虑； 2、全面推进会所商业化的规划设计的报批报建，控制会所的使用面积；对正在建设的会所按根式要求进行规划调整，并进行图纸优化；对未建设的楼盘，严格按上述要求进行实施。 1、调整优化单元入口坡道形式，减小入口前硬地铺装面积； 2、控制入口室内外高差300，无障碍坡道长度设置最小3600.其余高度由道路至建筑入口处道路设置缓坡消化； 3、控制建筑室内外高差，可减少台阶、无障碍坡道、踏步等工程土建量； 4、特殊情况下除外。 1、将主楼地库通风采光井缩小至只满足通风需求，玻璃顶及百叶可不做，洞口架设栏杆； 2、主楼地下室负二层自行车库应该尽量减少集水井设置量，并且设置在采光井内。 1、墙面土建施工到粉刷完成面，顶棚结构完成面即可，无需刷腻子、石膏粉等； 2、除住宅外，公共建筑平屋顶尽量采取结构找坡排水。 1、立面设计时减少腰线层数，原则上小高层腰线不多于两道，高层不超过3道； 2、立面设计时控制弧形窗用量； 3、设计方案时需要考虑遮阳构造。 1、若当地允许管线到户，内部业主自理则内部管线由业主自理； 11 主楼地库 建筑12 做法 13 建筑立面 14 其他
2、与人防部门协调尽量按6B级考虑人防，人防出入口尽量合并，可借用出入口； 3、严格控制防火门的使用，可以用乙级防火门的就不能用甲级，能用丙级的就不用甲、乙级； 4、地下室强弱电间与管道井距离尽可能靠近； C 序号 降本基础指标 降本率 内容 初步与施工图设计阶段 降本措施和细化方案建议 1、设计院在基础和桩基选型报告中必须从技术上提供不少于两个比较适合的方案，实施多方案比选，并优先采用天然地基、复合天然地基、复合桩基、管桩桩基方案； 2、基础持力层及基础进入持力层的深度，地基的承载能力特征值，基底及基槽回填土的处理是否合理经济，桩基选型是否为最佳，单桩极限承载力是否按试桩报告设计，抗浮设计是否偏保守； 3、根据土质的坚硬程度和施工的难易程度，选用不同规格的管桩，但必须做极限承载能力试验，尽可能发挥管桩的承载能力，以减少桩的数量； 4、优先采用墙下布桩或沿轴线布桩方案； 5、严格控制基础筏板的厚度设计，在满足大多数区域为准的前提下，采用局部加厚处理的方式进行局部加厚设计，且整体以0.15%的配筋率控制； 地基处理与结构基础形式 1 限额控制 6、地下室优先采用独基或条基加防水板的形式。防水板厚度应按计算确定。防水板最小配筋率按0.20%控制（卧置于地基上的混凝土板可按受拉钢筋的最小配筋率0.15%），北方地下水位埋藏较深，有可靠经验时可取消防水板； 7、筏板最小配筋率按0.15%控制，可以采用两种直径钢筋间隔布置，局部计算不足可另外附加； 8、坑底构造宽度及坡度角按照11G101-3第94页基坑JK构造，坡角统一按照60°，较为经济； 9、筏板挑出墙边尺寸按照中南点检表执行；边缘侧面封边构造做法按图集11G101-1第48页，统一采用U型筋构造封边方式，直径10，间距同筏板内钢筋，侧面构造纵筋统一采用10@200； 10、根据结构状况（结构类型、柱网、荷载、有无地下室）、地质条件（地层分布、岩土物理力学指标、地下水、地震情况）、施工条件（场地周围环境、地方污染限制、当地施工机械、施工技术条件）三个方面从技术上初步确定两个比较合适的方案进行经济比较选取最优方案； 11、筏板外挑部分，上部钢筋仅按构造配筋配置。 地下层高的控制
主楼地下室优化（从层高、层数等控制） 1、对于5000元以内的楼盘，原则上不做双大堂设计，在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑；
2、对于8000元以内的楼盘，原则上采取局部下沉的做法实现双大堂设计，其余在满足基础埋深的前提下按地下一层考虑，[包括8000元以内的启动区]； 3、对于8000元以上的楼盘，均实施双大堂设计，且总的地下室层高控制在5.2米以内；若负一层和首层联合销售，则总的地下室层高可控制在5.5米以内，且负一层层高按2.8~2.9米考虑，负二层层高按2.6~2.7米考虑。 1、高层住宅取消下沉式庭院； 2、6000元以下楼盘取消采光井的设计； 采光井、下沉式庭院 3、负一层不能与首层合并销售且仅作为储藏室等使用，取消采光井的设置； 4、负一层与首层合并销售时，按规定设置采光井，且采光井内使用白色外墙涂料，以增加采光效果。 1、取消8000元以下楼盘空调机板上翻下挂的结构设计[参照海门世纪城一期、二期做法]； 空调机板 2、8000元以上楼盘允许采用下挂板的结构设计，以丰富外立面[参照海门3.2期做法]； 3、相邻房间能共用空调机位的结合方案设计共用，减少室外空调搁板的数量。 明确全面推进鱼竿理论的设计理念； 1、对100m的高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在250厚（除计算特别需求外）； 竖向结构厚度的控制 2、对80m高的住宅结构，最厚结构墙体须控制在200厚（除计算特别需求外）； 3、对60m高的小高层住宅结构，最厚结构墙体须控制在180厚（除计算特别需求外）； 4、高层住宅顶部十层左右的结构墙体厚度不得超过180厚（除计算特别需求外）； 5、如有超过须另外申请。 1、地下室外墙混凝土等级不宜大于C30（除计算需要外）； 2、控制结构体系凹凸不规则：楼梯间设置不宜突出相应主体结构投影方向的30%； 3、全面推进取消无梁板普通地库采光井四周上翻梁的设计，均采用附加钢筋。同时对于落实此项设计给予设计院结构设计师200元/个、项目中心设计部50元/个的激励；取消厨卫间、管道井墙体下结构梁的设计，均采用附加钢筋的设计； 4、优化各暗柱的纵向钢筋配筋设计，采用组合式钢筋[详见知识库万建林的优化意见]； 5、多层、小高层住宅可以布置适当比例的框架柱、异性框架柱和短肢剪力墙，不必纯一般剪力墙； 6、剪力墙嵌固部位控制： A、当正负0.000与室外高差小于600mm的优先以0.000结构板
结构设计控制
为剪力墙的嵌固部位，减少加强区及约束边缘构件的布置范围； B、当正负0.000与室外高差大于600mm的优先以基础顶面做为剪力墙的嵌固部位，0.000结构板厚不宜小于160厚，地下二层顶板按正常楼板计算即可； 7、剪力墙的约束边缘构件控制； A、约束边缘构件层数设置要恰当，满足规范即可，不得随意增加； B、约束边缘构件配箍率计算可以计入一部分满足构造要求的墙体水平分布筋，按图集11G101-1第72页做法间隔布置，既经济又便于施工。通过调节外圈箍筋和内圈箍筋的直径，满足最小体配箍率即可。 1、通过审图，减少二次结构的工程量； 二次结构量的控制 2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度； 3、对小于200宽墙垛构造，须按构造设计一次性到位，以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本； 4、取消厨房、卫生间排水管道井的砌筑，留业主自己装修。 严格控制各类砌体的墙体厚度： 1、剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须改为90mm后； 二次结构墙体厚度的控制 2、与剪刀墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm； 3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm； 4、与剪力墙关联的所有填充墙的砌体厚度，原则上均比混凝土结构厚度减20mm~30mm进行定制，实施二次粉刷施工[8+7]的做法。 严格控制机房层的层高及区域空间的设置，减少不必要的浪费。 1、设计时需充分考虑后续业主的使用功能，增加附加值，通过营销推广回收建安成本费用； 屋面架空层的利用 2、对营销抗性较大的地区，可采用调整屋面结构布局，按物业宿舍用房设计，减少其他物业用房的占比和建设； 3、对营销抗性较大的区域，取消屋面隔层结构板的设计； 4、减少坡屋顶的体量和层级，采取局部坡屋顶的做法[如花城三期的模式]。 空中连廊 屋面铅笔头 的优化 高强度材料 的使用 抵挡楼盘核心筒两楼梯分开设计时，中间的连廊根据规范在许可范围内可不必每层设计。 采用轻质混凝土，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本，同时根据不同的位置减少和优化。 大型地库、人防工程、酒店、公建项目等在计算值控制的部位优先使用高强度钢筋。 电梯机房层 的空间利用
钢筋接头的 使用 严格控制搭接接头的使用，竖向钢筋的结构严格按中南宪章的规定使用。对于地下室底板、地下室外墙、地库顶板及梁中水平向的钢筋规格在16以上（含16）的均使用套筒接头。 强化图纸的对标职能： 1、设计院完成图纸设计的同时，必须根据设计任务书对设计进行自检，并形成点检表与相应图纸一起提报； 2、审图中心根据设计院提供的设计图纸和相关点检表进行审图和点检复核，确保图纸的质量。 强调建筑、结构图纸的核对职能： 审图点检 结构建筑的设计前置 优化公司介 入力度 所有结构的预留预埋，必须以建筑进行核对，特别是精装修交房的楼栋，建筑设计必须前置在结构施工前完成，杜绝因建筑、结构的矛盾而发生预留预埋的返工浪费。 对会所、酒店、大型商业全面介入外部优化公司的优化工作，设计管理中心或商业公司设计部需在第一时间对接落实。 1、地下室施工采用护坡桩或连续墙支护时，挡土墙计算时静止土压力系数乘以折减系数0.66（相当于主动土压力）； 2、地下室外墙支座处附加钢筋长度宜控制在1/3墙高，见11G101-1第77页； 1、小房间和走道分隔墙下以及卧室的衣帽间间墙下不设梁，以方便业主房间布置和适应业主的二次装修； 2、车库梁跨度大于7.5m的采用竖向加腋梁，减少梁截面高度从而有效控制层高； 3、对地下室顶、底板厚，不必以50为模数，满足计算要求即可； 4、高层结构，标准层梁配筋应根据不同楼层分段设计，不应采用最大值全楼包络（建议五层一个钢筋层）； 5、施工图设计时在相同配给面积时选用小直径；相邻梁跨面、底筋宜尽量通过调整根数的方式，以减少锚固钢筋量； 6、在SATWE计算中“梁弯矩放大系数”是为了考虑活荷载的不利布置。此选项和“活荷载不利布置层数”互斥，不同时考虑。 1、住宅首层或地下室的电源切换箱、分配箱以及各层的照明配电箱采用暗埋时不应嵌入剪力墙； 2、剪力墙的抗震等级、数量和配筋时影响结构含钢量的关键因素。严格控制剪力墙布置的数量，避免结构刚度过大而导致吸收过大的地震力（尤其在核心筒位置），不得随意加大墙肢长度，同时尽量避免设计成短肢剪力墙，剪力墙墙占比按集团点检表控制； 3、窗间墙肢，其截面高度满足结构计算要求即可，余下尺寸采用砖砌； 4、建筑内避免使用长墙，可采用连肢墙降低其刚度； 5、计算应优先采用高强钢筋，构造钢筋可采用低等级钢筋； 6、大样内的分布钢筋应采用规格为6的钢筋； 挡土墙设计 梁板设计 剪力墙布置
7、在满足双偏压计算配筋值的前提下柱脚部纵筋采用大直径中间纵筋采用较小直径； 8、剪力墙按《高规》7.2.2.4条，当墙体稳定性满足要求时，厚度可不受1/20（1/25）的限制，设计应通过稳定性计算确定截面，不能简单的按厚度与层高比值确定； 9、结构设计中建筑X、Y向位移值相差较大，剪力墙布置不合理，主体结构的双向计算位移应接近规范的限值1/1000,避免刚度不均； 10、周期折减系数：剪力墙结构住宅，考虑各片剪力墙间砌体墙的作用，折减系数应取0.85~0.90； 11、避免设置一字型短肢剪力墙，构造配筋比约束边缘构件大。 1、采用高强混凝土预应力管桩（PHC，桩身混凝土强度等级C80）基础时，管桩壁厚满足桩身承载力要求即可； 2、竖向的混凝土等级须有变化，分区段递减，按鱼竿理论进行设计； 3、荷载选取时考虑到目前常用计算机辅助软件的局限，设计输入填充墙荷载时应注意扣除梁板重叠部分的板重就，装修层及抹灰层恒载和活载； 其他 4、基础勘察布置控点： A、严格控制岩土工程勘察报告的质量，应对相邻地块的勘察报告进行参照对比，发现问题及时复核； B、开挖及验槽过程中发现与勘察报告有出入时应要求勘察设计单位进行补充勘察； C、在地质条件均匀情况下，勘探点的布置可适当加大距离（按规范要求间距大值布置），山地、河塘、暗浜等局部区域适当加密勘探点（按规范要求间距小值布置）。 外墙保温材料使用 1、在南方地区，优先选用保温砂浆材料或选用砂加砌砌块+局部保温的一体保温技术； 2、满足国家规范的前提下，优先选用B1级保温材料。 1、4500元以下的楼盘，选用真石漆涂料；使用范围原则上按二层、局部三层； 建筑门楼石材的选用 做法2 及细部控制 2、4500~8000元的楼盘选用仿砂岩面砖； 3、8000~10000的楼盘，选用国产砂岩； 4、10000元以上的楼盘，选用黄木纹国产砂岩； 5、别墅选用澳洲砂岩[一层到一层半，其余采用真石漆]； 6、对刚需定位楼盘的选用，原则上按上述标准降一类档次选用。 1、禁止使用GRC作为装饰柱设计，同时明确在保证装饰柱正立面面宽时，其厚度必须控制在100mm以内； GRC的使用 2、禁止使用小型砌体砌筑装饰柱，采用聚苯板和保温一体施工实现其效果； 3、取消阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰以及外墙凹进部位的GRC线条；
4、精简浮雕的用量和尺寸，并实施点缀装饰；严格控制窗四周设置GRC线条，原则上仅设置窗下口的优化做法； 5、采用GRC与EPS相结合的方式，严格控制GRC的成本； 6、采用涂料粉色的做法，实现外立面的效果。 全部选用钢质粉末喷涂单元门： 1、6000元以下楼盘，单元门的尺寸统一为2.1宽*2.7高[型号一]； 单元门 2、6000~10000元以下楼盘，单元门的尺寸统一为2.1宽*2.9高[型号二]； 3、10000元以上楼盘，单元门的尺寸统一为2.1宽*2.9高[型号三]； 1、6000元以下的楼盘，采用50系列[1.8m宽以内]+超50系列塑钢门窗；五金配件为国强、合禾同档次品牌； 2、6000元以上的楼盘，对于卫生间、北阳台、楼梯间以及凹墙面上的窗户选用超50系列塑钢（其中卫生间、厨房间、公共楼梯间可采用推拉方式塑钢窗）+铝合金门窗结合的方式选用门窗。铝合金五金坚朗、立辛同档次品牌； 门窗的使用 3、售价8000元以内（含）增加二三线品牌型材； 4、优化门窗分隔，在楼梯通道、卫厨间和公共区域，尽量设计推拉窗；其他部位门窗，减少开启扇的设计，尽量采用固定玻璃，减少复杂的门窗分隔； 5、加强和设计院的沟通，在满足使用的条件下，减少使用low-e玻璃，并尽量采用5+12+5的玻璃； 6、所有的配套工程、临时样板房门窗全部采用塑钢门窗，且临时样板房的所有材料必须重复使用。 1、5000元以下楼盘禁止采用子母门设计，全户型统一为1.05m*2.1m钢制入户门； 2、5000~7000元楼盘禁止采用子母门设计，全户型统一为1.05m*2.2m钢制入户门； 3、7000~10000元楼盘可采用子母门设计，全户型统一为1.2m*2.1m钢制入户门； 入户门 4、10000元以上楼盘可采用子母门设计，全户型统一为1.05m*2.1m钢制入户门； 5、别墅项目，均为子母进户门，且统一型号为1.2m*2.3m钢木入户门； 6、对于小户型的楼盘，严格禁止采用子母门的设计，如文昌、澹州、营口、唐山湾等； 7、对于有防火分区的公共区域，原则上禁止选择有防火功能的入户门。 1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门； 2、取消600*1500的各类防火门设计，且调整为最小防火门规
防火门
格为600*1800； 3、9000元以下的楼盘，除管道井采用木质防火门外，其余均为钢框木扇免漆防火门[通道门为普通钢质门]； 4、9000元以上楼盘，均为钢质木纹转印防火门。 1、全面推进组合谁钢栏杆； 栏杆的选用 2、对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化； 3、简化室内栏杆、室外空调等栏杆造型，严禁室内采用整体热镀锌工艺。 1、地下室防水工程必须严格按照地下常水位及当地降水量的情况进行设计和施工； 地下防水工程 2、山丘地区：在满足规范要求的前提下，尽可能使用结构防水，取消或简化柔性防水工程； 3、平原地区：在满足规范的前提下，且地下室埋深在常水位以下的，须严格按照公司的标准做法进行和设计；若地下室埋深在常水位以上的，则按山丘地区的要求执行。 1、多层业态的敞开式消防楼梯，原则上全部采用贴砖施工； 2、小高层、高层的消防楼梯禁止全部贴砖施工，原则上仅允许从3层以下到地下大堂为止，且对于6000元以下的楼盘采用环氧地坪；6000元以上的楼盘可选用40元/平米以内的玻化砖加工； 3、消防楼梯的靠墙扶手，根据楼盘档次，4500元以内采用PVC管，4500元以上选用木扶手或钢管扶手。 4500元以下楼盘 1、取消所有吊顶和石膏线条[包括电梯厅、公共走道]； 2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线； 3、取消地面铺贴套边； 4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套； 5、均采用普通LED吸顶灯。 6000元以下楼盘 装修标准层公共3 专业部位装修 优化 1、取消公共走道的所有吊顶和石膏线条；电梯厅可进行局部吊顶，但不允许使用石膏线条； 2、墙面采用耐擦洗涂料+踢脚线； 3、取消地面铺贴套边； 4、70宽204不锈钢拉丝电梯门套； 5、均采用普通LED吸顶灯。 8000元以下楼盘 1、取消公共走道的所有吊顶；电梯厅可进行局部吊顶； 2、电梯厅墙面砖铺贴高度2.1m；公共走道墙面采用外墙（防水）涂料+石膏线条； 3、取消公共走道地面铺贴套边；电梯厅地面采用一级套边；
楼梯及踏步装修
4、80宽仿石材电梯门套； 5、LED吸顶灯。 10000元以下楼盘 1、取消公共走道的所有吊顶，使用100宽石膏线条；电梯厅局部吊顶+石膏线条； 2、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2.1m； 3、取消公共走道地面铺贴套边；电梯厅地面采用一级套边； 4、120宽仿石材电梯门套； 5、LED吸顶灯。 10000元以上楼盘 1、公共走道局部吊顶，不使用石膏线条；电梯厅局部吊顶+石膏线条； 2、电梯厅、公共走道墙面砖铺贴到顶； 3、取消公共走道地面铺贴套边；电梯厅地面采用一级套边； 4、150宽仿石材电梯门套； 5、LED吸顶灯。 其他 以上不贴砖如需抹灰的地方采用1:3水泥砂浆压光，再刮腻子刷涂料。 4500元以下楼盘 1、取消所有吊顶和石膏线条；电梯厅可进行局部吊顶、但不允许使用石膏线条； 2、电梯厅、大堂墙面砖到2.1m高度，公共走道采用耐擦洗涂料+踢脚线； 3、公共走道取消地面铺贴套边；电梯厅、大堂采用一级套边； 4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套； 5、均采用普通LED吸顶灯。 6000元以下楼盘 1、取消公共走道的所有吊顶和石膏线条；电梯厅可进行局部吊顶，但不允许使用石膏线条； 2、电梯厅、大堂墙面砖到2.1m高度，公共走道采用外墙（防水）涂料+踢脚线； 3、公共走道取消地面铺贴套边；电梯厅、大堂采用一级套边； 4、100宽204不锈钢拉丝电梯门套； 5、均采用普通LED吸顶灯。 8000元以下楼盘 1、取消公共走道的所有吊顶，使用100宽石膏线条；电梯厅、大堂局部吊顶+石膏线条； 2、电梯厅墙面砖铺贴高度2.1m；公共走道墙面采用外墙（防水）涂料+石膏线条； 3、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2.1m； 4、120宽仿石材电梯门套；
一层公共部位装修
5、大堂普通吊顶； 6、公共走道、电梯厅LED吸顶灯。 10000元以下楼盘 1、公共走道局部吊顶，使用100宽石膏线条；电梯厅局部吊顶+石膏线条； 2、电梯厅墙面砖到顶、公共走道墙面砖铺贴高度2.1m； 3、取消公共走道地面铺贴套边；电梯厅地面采用一级套边； 4、150宽仿石材电梯门套； 5、大堂、电梯厅普通吊灯+筒灯；公共走道LED吸顶灯。 10000元以上楼盘 1、电梯厅、大堂、公共走道局部吊顶+石膏线条； 2、电梯厅、大堂、公共走道墙面砖铺贴到顶； 3、电梯厅、大堂、公共走道地面一级套边； 4、150宽高档仿石材电梯门套； 5、大堂吊灯+筒灯；公共走道LED吸顶灯。 其他 以上不贴砖如需抹灰的地方采用1:3水泥砂浆压光，再刮腻子刷涂料。 1、简化、亮化工程：壁灯材质60铜改为新铝合金，住宅楼取消二层以上壁灯设计； 2、门楼原设计的洗墙灯+投光灯等，在确保效果不受影响的前提下可取消投光灯，只保留洗墙灯； 其他装3、专修工程中，木饰面衬板不得选用厚重材料；能使用原墙面修 的必须使用原墙面，需要造型处理的，宜选用木槭加9mm多层板或防水刨花板做基层，吊顶面材不得采用3层以上（含）叠合施工，天花吊顶原则使用单层石膏板，少用或不用木工板，造型用的木工板厚度，必须控制在15厚以内。 1、变压器、发电机、高低压箱柜的台数及容量是否经济合理； 2、各用电设备负荷计算是否过于保守； 3、接地系统是否较经济，防雷等级是否超规范设计。 1、是否按负荷相对集中原理布置变配电室，主缆走向是否最短； 施工设计说明、主要设备表、计算书 电器4 专业优化 变配电室 2、高层建筑要求双电源供电，根据各个地方供电包干的具体情况确定采用二路市电还是一路市电一路发电机； 3、各个地区各个项目应根据实际情况和供电局加强沟通，尽量减少开闭所的数量，减少变电所的数量，增加供电半径范围，减小变电所的实际尺寸。尽量把配电房设在地下。如果必须放在地上，应根据配合景观做好遮挡，提高小区的品质； 4、公建部分的配电设计应尽量减少和变配电房的供电距离，减少共建电源进线的数量，以节省造价； 5、住宅供电柜、计表箱及分户箱电缆，宜复核优化为预分支电缆或电线；
6、照明、动力主干线如采用无烟阻燃电缆，宜改为普通电缆。 火灾自动报警系统 1、火灾自动报警系统的配置是否过高，末端保护半径是否过小； 2、火灾自动报警系统中的消防广播应结合智能化系统设计采用一个设计回路，两个控制系统应能自动互相切换。 1、严格按800~1000平方米设置一个采光井，实现自然采光的要求； 其他 2、地下开敞式停车库设计：通风口面积不低于总地库面积的2%，且通风口均匀布置，车库内任一点距通风口距离不超过30m，可以取消机械排风设备[万科规定]。 1、一般项目不应设置电气火灾监控系统； 2、项目当地主管部门有特殊要求除外。 1、高层住宅电表箱应分楼层设置； 2、8000元以下高层住宅允许考虑电表箱在走道内嵌入式安装。 1、按标准配置后不做预留回路，箱体预留扩展空间； 配电箱配置标准 2、配电箱内开光品牌由建设方指定品牌，图纸规格型号仅作参考； 3、住户配电箱出线线径：毛坯房除厅空调及卫生间回路外一般按2.5平方选型；精装房按实际设备负荷计算确定。 1、一般住宅项目户内配电箱内不设SPD； 2、项目当地主管部门有特殊要求除外。 1、暗敷应采用阻燃PC管； 2、吊顶内明敷非消防管线可采用阻燃PC管。 1、消防与非消防线路在管井内配线时，应采用普通金属线槽或桥架； 2、消防与非消防线路在管井外配线时，应按规范要求区别对待，不应均采用防火措施的金属线槽或桥架。 1、住宅走道、楼梯间公共照明按规范要求最小照度值50LX设置； 2、采用节能型控制开关，减少翘板开关使用。 1、住宅应急照明不应每配电箱均末端互切； 住宅应急照明配电 2、住宅应急照明应按照明灯具数量合理配置回路数量； 3、住宅应急照明除地下层外每配电箱覆盖楼层宜为十至十二层。 1、按规范标准最小照度值50LX设置； 2、不应采用线槽灯，灯具应根据其他设备标高吊装至合理标高； 地下车库灯具 3、地下车库的照明，优先选用LED节能灯或吊挂式工矿节能灯，合理布置位置、减少管道遮挡。光源高度下降到规范规定的高度即可；取消或减少日关灯的使用； 4、非人防机械停车位的上方不应设置照明灯具。 电梯配电系统
电气火灾监控 电表计量箱 浪涌保护器 线路配管 金属线槽及桥架 公共照明配置 1、施工图设计前应提供电梯配电参数，便于电梯配电系统的经济性设计；
2、电梯自带控制箱内已有的各种配电回路不应在电器配电箱内重复设置。 1、对会所的空调系统，严格按组合与分体相结合的方式进行设计； 2、空调冷冻水泵一般采用台数控制，有变频控制要求时只允许设置一台变频泵，其余采用定频泵；（主要是会所和公共建筑） 3、地下室通风系统和各类设备机房的排风优先考虑自然通风，不足部分安装轴流风机辅助机械通风； 4、非人防地库尽量取消风机机房和集中风道机械通风系统； 5、取消通风系统消防前室余压阀； 6、取消明窗卫生间的通风道设置。 1、如果地下室前室有通地面的采光中庭，地下室前室利用采光中庭自然排烟；无采光中庭，地下二层前室利用地下大堂处采光井自然排烟，地下一层前室在靠近前室处设置采光井自然排烟，确保地下室前室不设机械加压送风系统（参照海门中南锦苑3#-7#楼做法）； 地下室排烟、排风设计 暖通5 专业优化 2、地下室排风机的风量控制方法 A、采用台数控制； B、采用双速风机控制； C、采用时间控制，禁止采用CO变频控制（申报绿色建筑并有此条件要求的除外）； 3、住宅地下室通风设计：除强弱电间设置排风机外，地方无明确文件要求的，原则上有采光井的利用采光井自然通风，不设机械排风设施。 1、地下汽车库排风机房，应紧靠楼梯间设置，每个防火分区设置一个，尽量设置在两个防烟分区交界处； 地下汽车库排风、排烟机房的设置 2、除地下人防汽车库以外，不设补风机，采用采光井或汽车出入口补风（当地对采光井大小有规定的除外）； 3、除地方有明确文件要求，地下室排风机不设消声器； 4、地下汽车库排风口排烟口合用，不设置专用排烟口。推荐采用常开百叶风口（当地消防部门有规定的除外）。 1、对于6000元以下住宅取消地暖，改用钢制烤瓷暖气片； 采暖系统的设计规定 风管材料的选用 电梯机房降 温措施 智能6 化专业优
通风空调系统 2、对于6000元以上住宅使用地暖； A、地暖盘管材料全部选用PE-RT管； B、地暖地面绝热层材料采用发泡水泥。 1、售价5000元/平米以下采用玻镁复合风管； 2、售价5000元/平米以上采用镀锌钢板风管； 电梯机房降温采用墙上安装排风机，不宜采用分体空调。 1、电梯五方通话系统的对讲线缆选用RVVP4*1.0屏蔽线； 2、电梯轿厢内与电梯机房之间连接的视频随行电缆由电梯厂家提供，并安装施工到位；
化 3、会所及办公区域门禁系统，取消可视对讲门铃系统； 4、LED信息发布系统选用离线式SD卡LED屏发布信息，减少数据传输线缆成本； 5、闭路监控系统的电视墙中建议取消40寸，42寸液晶显示器，统一设置为21寸监视器； 1、8000元以上住宅除首层大堂、汽车库至单元出入口设可视对讲单元主副机外，单元其他出入口设联网门禁； 2、8000元以下住宅除首层大堂单元出入口设可视对讲单元主机外，单元其他出入口设联网门禁，并取消地下室楼梯直接对外出口处的门禁系统，设普通门锁，火灾时内部可手动开启。 1、取消客厅内紧急求助按钮，由可视对讲室内分机自带按钮兼用； 2、项目地方技防办有特殊规定除外。 卫生间电话点位取消。 1、家居安防系统一般接入带安保防区的可视对讲室内分机，不设独立报警键盘； 2、项目地方技防办有特殊规定除外。 1、毛坯房仅设室内多媒体箱箱体及电源插座，箱内模块注明由业主自理； 综合多媒体箱 2、精装房室内多媒体箱箱体及电影插座、网络、电视等模块应按标准配置； 3、智能化系统严格按信息中心的配置要求设计； 4、弱电管除地下室部分，主干线管采用镀锌钢管，其余分支干线、线路采用重型阻燃管。 1、停车场管理系统中远距离读卡器须选用RFID远距离读卡器，优点：RFID传输距离远，抗干扰强，易维护，成本低； 停车场管理系统 2、住宅项目停车场管理系统取消图像对比系统； 3、不设岗亭的道闸口取消出票系统，根据物业需要建议道闸； 4、6000元以下住宅项目停车场管理系统采用近距离读卡系统； 5、满足项目当地技防办验收要求。 1、当有两路市政供水，水量、水压均满足要求的条件下，室外用水由市政管网直接供给，消防水池仅储存室内消防用水； 消防水池 2、对于有大型水景的项目，且能保证任何时候储水量能满足要求或能及时补充的情况下，消防水池用水可以借用景观或游泳池用水，以节省消防水池造价。 1、消火栓系统分区合理，优化选择减压阀组及减压稳压消火栓的组合使用； 2、室外消火栓尽可能分散设置； 消火栓系统 3、室内消火栓系统管网上采用蝶阀； 4、公共建筑、单层建筑以及地下室等有水平消火栓环装管道的系统，水平管上单独接出的消火栓，保证每两只分隔阀门间消可视对讲与门禁系统 住户内紧急求助按钮 卫生间电话 点位 家居安防 给水7 排水系统
火栓数量不超过5个即可，不需要每个消火栓支管另外单独设置阀门； 5、消火栓箱均采用薄型箱（厚度160mm），内配旋转型消火栓及相关设备； 6、两幢以上建筑靠近排列时，室外埋地的室内消火栓管网上，相邻建筑的消火栓系统水泵接合器共用； 7、水泵房、防排烟机房、强电机房、弱电机房等间房不设喷头及喷淋管道，特殊情况除外； 8、同一个报警阀组，在最不利楼层最不利水流指示器末端设试水装置，其他区域设末端试水阀； 9、室外消防工程，在满足流量的情况下，消防栓宜从给水管直接接出，不宜设单独的消防给水主管。 1、将雨污水分散排放，增加小区排出门，减少管道埋深及排水总管管径，特殊情况除外； 2、室外排水管道采用最短路径排放，并与景观配套设计，尽可能减少管道埋深，若条件允许的话，取消室外 雨水管、污水管砂垫层； 3、根据当地规定，太阳能系统、室外雨水收集回用系统、同层排水系统等按较低标准设置； 排水管网 4、阳台雨水排水管及就近的空调冷凝水管设计应尽量合并使用； 5、无洗衣机的敞开式阳台、入户花园、连廊等，有条件时将地面水用短管就近引至空调板或露台，通过板（台）面地漏排放，避免在此位置设地漏及排水管道； 6、雨水立管尽可能排至地面散水或绿化，通过地面汇入雨水口，可减少雨水井（口）的数量； 7、售价在10000/平米以内的项目不在水管道井内增设地漏及排水立管。（原则不设置，但保证验收不通过） 8、有盖的所有采光通风井内，不应设置排水设施。 检查井、化粪池设计 1、市政污水处理厂运行条件较好的地区，可不设置化粪池； 2、需要设计化粪池时应根据计算确定，数量、位置、大小均应合理。 1、根据当地水厂规定，充分利用市政给水压力，增加直接供给的楼层数，减少增压楼层数； 2、加压设备有限采用无负压系统加压供水，充分利用市政压力并减少设备用房面积； 室外给水系统 3、减少加压给水分区数量，增加每个分区楼层数； 4、所有管道管径应根据计算确定，小区内部供水环网的连接管管径应与环网的主管管径区分，按计算结果配置； 5、有大开挖地下汽车库的小区，生活给水加压管、室内消火栓、自动喷淋管尽可能在地库内吊顶安装（不含人防车库），特殊情况除外。
室内给水系统 1、没有设置地暖的地区、户内给水管在户内仅设置一个用水点，其他管道后期业主装修自定，除特殊情况外； 2、给水干管、立管、支管等应计算核定，每户住宅给水入户管管径控制在DN20以内，别墅采用DN25以上。 1、地下室的集水坑尺寸应统一，尺寸不应大于公司规定的2m*1.5m*1.5m(H）； 2、避免统一采用大规格井； 3、管道尽量敷设在非机动车道和绿化处，控制重型棺材、重型井盖的使用； 集水井设置 1、高层建筑给水干管、立管采用衬塑钢管，多层（7层以下）给水立管采用PPR管； 2、所有支管采用PPR管（10公斤级别）；严禁采用高标准棺材，如AGR管、不锈钢管等； 3、污水管采用普通U-PVC管，离卧室较劲可考虑采用螺旋消音管； 4、室外冷凝水管、雨水管采用抗紫外线U-PVC管； 5、严禁使用HDPE管、焊接钢管等棺材，优先UPVC加筋管。 1、严格控制大规格乔木和名贵乔木的使用量，根据不同楼盘档次和气候条件选择合适的苗木品种； 2、苗木的选择以当地树种为主，减少名贵、特大规格苗木的使用量，即使使用也用在主要出入口、景点做点缀苗木；减少灌木栽植面积，灌木规格及密度以无明显显露土为宜。减少时花用量，尽量用多年生草本花卉代替；减少硬景和水景，降低减少成本和维护成本； 3、大乔木、大灌木规格可结合人行路线及集散点分开考虑，重要节点突出，次要节点及组团部分等可适度降低规格； 4、采用冷暖季草种混播，尽量保持四季常绿，选择生长缓慢草种。 软景材料选用 景观8 专业优化 水系控制 1、水体设计数量不超过两处，中心水体面积不超过1000平方，水深不超过40CM； 2、楼盘价格在7000元以下不用防水垫层。周边硬化收边处理，采用防水毯+不少于10cm泥土覆土+浅水性水生植物结合；7000元以上可采用硬质防水+栽植鹅卵石处理； 3、对于水面和绿地高差不大于1米的驳岸，可采用自然驳岸做法或用木桩挡土，结合绿化自然过渡，替代砌墙或者剪力墙等硬化驳岸。 1、花池、树池的压顶尽量少用石材压顶，多考虑仿木，做成木凳，方便行人休憩，变相减少区域休息坐凳小品的数量； 铺装材料控制 2、主要节点的铺装材料不得超过四种，次要节点的铺装材料不得超过三种； 3、降低非车行道石材厚度及基地垫层、严格控制石材的使用量，根据不同楼盘档次，尽量选择替代材料，如大连砖、荷兰砖、混凝土压印地膜、水刷彩石、水刷豆砂、鹅卵石路；
4、硬景施工中，车行道的石材铺贴600*600mm规范以上的厚度为40厚石材，其余规格≤30厚；人行道的铺贴石材厚度宜控制在18厚以内； 5、台阶铺装踏面板厚度≤3cm，并进行圆角或者倒角处理，踢面板厚度≤2cm； 6、明确6000元以下楼盘的路沿石均为混凝土制品； 7、明确6000元以下楼盘的路沿石均为复复合路沿石。 严格控制景观中的软硬景面积比例： 1、4500元以内楼盘控制在80%:20%以内；限额指标在300元以内； 2、6000元以内楼盘控制在80%:20%以内；限额指标在350元以内； 3、8000元以内楼盘控制在75%:25%以内；限额指标在420元以内； 4、10000元以内楼盘控制在75%:25%以内；限额指标在500元以内； 5、10000元以上楼盘控制在70%:30%以内；限额指标在600元以内； 严格控制景观中的水系面积，且水系以浅、小为主； 1、4500元以内楼盘控制在0.5%以内，取消室外游泳池的设计； 2、6000元以内楼盘控制在1.0%以内，取消室外游泳池的设计； 3、8000元以内楼盘控制在2.5%以内； 水系面积的控制 4、10000元以内楼盘控制在3.5%以内； 5、10000元以上楼盘控制在5%以内； 室外游泳池的设置，必须满足售价在6000元以上，且开发面积在20万平方米以上徐州以北地区原则上不得设置室外游泳池，尽量利用天然水系减少成本；且水系面积不超过上述规定的50%为宜。 严格控制草坪、灌木的比例： 1、4500元以内楼盘控制在75%:25%以内；限额指标在300元以内； 2、6000元以内楼盘控制在75%:25%以内；限额指标在350元以内； 3、8000元以内楼盘控制在70%:30%以内；限额指标在420元以内； 4、10000元以内楼盘控制在70%:30%以内；限额指标在500元以内； 5、10000元以上楼盘控制在65%:35%以内；限额指标在600元以内； D 序号 降本基础指标 降本率 内容
软硬景面积的控制 软景面积的控制 其他优化陈本 降本措施和细化方案建议
1 容积率 降2% 通过实测面积的收集，及时调整后期的建造面积，做足容积率来提高收益；否则不得为增加容积率而调整楼栋限额高度。 1、采用结构构件外移，增加局部宽度的方式提高高宽比； 高宽在平均7.42 降10% 2、合理设置地下采光井：分1000、1200、1500mm区别对待； 比 的基础上 3、采光井中全部采用白色涂料。 主楼地下3 室运用 坡屋4 顶 达80%以将主楼的地下室改为储藏室销售的方式，增加收益等控制，其上 利用率不得低于80%。 将坡屋顶的檐口高度适度提高，增加坡屋顶夹层的利用空间，达50% 通过营销手段增加销售收益；同时预留楼梯设置的洞口[交房测量时可采用纸面石膏板进行封闭]。 利用率 利用率 设计在限额标准5 变更将20% 提前设计；加大图纸会审力度提前优化设计，控制变更发生。 上 率 E 序号 降本基础指标 降本率 内容 套图率 设计费 降本措施和细化方案建议 单体1 设计费 2 不低于加大标准化套图机制，实施套图收费标准，降低设计费用的开20% 支。 公共部位取消公共部位装修的对外设计，可按大堂、一层标准层的面积降90% 150元/平米 给予内部设计人员10元/平米左右的画图激励费用。 三点一线取消此设计费用，目前均已标准化，如调整建议给予产品体验3 其他降95% 部部分激励费用。 设计250元/平米 费 样板房250除别墅和新兴产品外，普通样板房的设计费用降到50元/平米4 降60% 元/平米 以内。 5 办公室80元取消此设计费用，由设计部负责完成，并给予5元左右/平米的降90% /平米 激励费用。
2、施工阶段降成本控制点
A 序降本基础指降本号 内容 标 率 施工管理 降本措施和细化方案建议 1、施工方案、措施优化（从组织设计、降水、支护、土方平衡、吊装等多方案优先等控制），认真审核施工组织设计和专项施工方案，防止违反中南公司做法和常规做法的措施出现在方案中、但实际施工不做的现象，对基坑围护、土方平衡等严格把关； 在建安方案2、加强基坑支护方案的评审与管理，根据土地和场地情况，在满足放坡1 成本5%降20% 优化 开挖的前提下，优先采用放坡开挖，其次才是土钉墙，在深基坑工程或上 场地受限条件下，考虑采用锚拉式、支撑式或悬臂式支护结构方案，优先采用便于逆作法施工的支护方案； 3、基坑降水持续时间应经过计算，一般施工到地上3层左右即可停止降水。 严格按照审批的方案进行土方开挖，挖土时监理旁站，工程部监督，且土方按方案超挖在土方开挖前必须做好场地标高复核，并进行三方确认（施工单位、监2 超挖的基础率小理、甲方），提前做好土方量测算，采用不超过3%的包干限额设定，超控制 上 于3% 过限额不予结算。 土方外运量通过对竖向标高的调整，控制挖土量和外运量，原则上整个地块控制在控制（外运15%，每个期块控制在12%，且启动区的土方原则上原则上必须全部外运，率15% 土方量/总不得现场堆放而引起二次倒运费用的发生。 的外挖量） 3 运、外购量外购（外购控制控制 除景观种植土或营养土外购外，严格控制土方的外购，必须事先做好土量/总率5%方平衡工作，并根据计算内容和开发次序平衡土方。 回填以内 量） 1、全面推进变更签证ERP系统的上限流程控制，实施系统自动强控； 别墅、3、严格控制和规范各项目零星施工队伍的招标和使用，强化过程管理； 多层为0.5%；4、加强图纸会审和交底工作，减少返工及无效成本的发生； 签证小高层5、加强监理管理，防范弄虚作假（从签证合理性、工程量竣工资料的完4 发生降20% 为整性上控制）； 率 0.3%；6、强调签证、变更最终确认为项目总经理和项目管理中心副总裁的规定，高层为实施签证变更责任追究机制； 0.2%； 7、推进变更签证费用包干制：普通住宅3元/平米；高档住宅3元/平米；普通商业10元/平米。各种商城、酒店、百货、购物中心等20元/平米；超节按照制度规定奖罚；
2、实施每月定期与施工单位往来文件的核对、闭环工作，实现一单一清、一月一清，确保签证变更办理的规范性、及时性、可追溯性；
8、变更签证包干，关键设计标准化和尽量不发生设计变更，把设计变更和签证变更分开来考核。 无效在建安2、严格控制进度，使进度始终处于受控状态，避免抢工发生额外费用； 5 成本成本上降80% 控制 0.2% 3、严控施工质量，降低维修成本，并通过物业的反馈，加强对维修量大、多的质量问题进行研究，形成质量预控经验库进行全面推广。 混凝6 土结构 严格结构工程质量： 1、确保砼墙面不抹灰率达到70%以上； 2、砼天棚面的不抹灰率达到100%以上。 1、合理建造临建（合理组织建大型施工单位临建（确保3年以上不变），来降低临建成本）； 1、合理控制开发进度，严格执行立体交叉作业和有保有压政策，防止早投入、多投入； 合理在建安2、根据开发节奏和次序，结合三点一线建设的范围要求，由综合计划部7 建造成本上降30% 对工程部和施工单位进行开发节奏和次序的交底，按照交底内容综合计临建 0.5% 划部和工程部对施工单位的总平面规划进行认真审核，避免临建迁移带来的成本增加。 B 序降本基础指降本号 内容 标 率 招标管理 降本措施和细化方案建议 1、合理减少招标支出（控制重复考察费用、减少不成熟的招标方式而影响人力、时间成本）； 2、优化招标文件（防范不平衡报价、施工单位索赔等）； 3、招标策划要有明确的策划规定，杜绝项目公司肢解招标； 签订的5、扩大招标量（通过合理标段划分扩大招标量来降低成本，不允许拆分招标责任状1 降3% 招标）； 管理 建安成6、定标管理（遵循中南宪章“9631”要求，货比三家，并对比集团内部本上 其他子公司价格、合约规划中目标成本价格后再定标）； 7、加强合同管理（完善合同条款，规范合同交底工作，防范施工单位索赔）； 8、严控招标计划，确保招标时间要求（通过招标时间控制达到资金的回笼，减少成本）； 9、推行清单报价，总包单位从7月1日起全面采用清单招标。 C 序降本基础指降本号 内容 标 率 反索赔 降本措施和细化方案建议 4、建立、扩大战略合作商体系（建立、扩大合作商来减少无实力施工方，减少项目人力、时间成本，减少索赔等）；
1 反索赔 在原没有由于施工方原因造成的施工质量、工艺倒置及工期延期而造成成本增加的基的，必须由工程部向成本、法务提供现场情况及相关资料，由法务和成础上本联合发函进行反索赔。反索赔资料要一式两份，分别由法务和成本保增加存。工程部不及时提出的造成后期施工方案索赔的或打官司拿不出相关80%来资料的则有工程部负80%责任进行处罚。 降低成本 施工方索赔 降本措施和细化方案建议 D 序降本基础指降本号 内容 标 率 施工1 方索赔 在原基础上增由于没有提前预警而造成工期延误的，如施工图延误、工程工序倒置、加80%下道工序连接不上、上道工序质量问题等引起的施工方案索赔的，由相来降关部门及综合计划按责任进行处罚。 低成本
3、三点一线降成本控制点
序号 降本内基础指降本率 容 标 降本措施和细化方案建议 总体规严控建设规模和建设体量，取消七跨、六跨的临时售楼处建设，30% 模控制 由选择地选用五跨、三跨、二跨临时售楼处，控制建设成本。 1、精简样板房的数量，集中布置，简化动线和管理幅度； 2、基层材料原则是抵挡、非标材料，禁止使用高档、高品质材料；对于面层材料选择原则是以地方品牌为主、国内品牌为辅或选用非知名的实力型品牌；尽量在采购的品牌材料中选择低价产品； 3、严格控制临时示范区小体量水景钢筋混凝土基础，采用单层双向钢筋即可； 4、严格控制使用800*800以上的大规格面砖材料；禁止多级套边的设计和选材。 1、严格控制样板房大量吊顶的做法，全面推进原顶装修+周边局部吊顶形成的二级吊顶，且明确在客厅、餐厅、主卧允许局部二级吊顶外，其余部位禁止使用； 1 三点一装修降线降本 本 2、强调抹灰面上不需铺设大龙骨； 3、简化临时景观道路基层与面层做法； 4、临时售楼处停车场采用混凝土硬质地面，面层不做其他材料处理； 5、临时样板房乳胶漆，墙纸等基层处理工艺简化，一底一面即可。 1、实施软装材料的战略采购，并对重复使用率进行审核； 2、临时示范区：做好家具、门窗的重复使用； 3、试点并推广样板房地砖点贴方式，实现重复试用； 4、软装不允许设计、采购打包，需由设计、营销或软装设计单位提供软装清单，物资进行采购； 5、取消办公区域的吊顶，均采用灰色涂料。 临时售楼处软硬景控制 临时售楼处宜降低硬质景观比例，可以考虑以大面积草坪及草花为主，配置相应4-5个植物组团绿化应事宜后期移植。 景观展示降本
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