1、契税
符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120平方米基础上上浮16.7％）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。 2、印花税
买卖双方各缴纳房价款的0.05%。 3、营业税
购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。 4、城建税
5、营业税的7% 6、教育费附加税 7、营业税的3% 8、个人所得税
普通住宅2年之内：{售房收入－购房总额－( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20％；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20％。出售公房：5年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20％，其中经济房价款＝建筑面积×4000元／平方米，土地出让金＝1560元／平方米×1％×建筑面积。5年以上普通住宅免交。
提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。
购买二手房应向中介缴纳什么费用？一般通过正规中介购房，一次性付全款的话只需要缴纳一项费用，即中介服务费，中介服务费的核算一般是总房价0.5%~2.5%，这需双方约定。
如果是要办理贷款购房的话，除了中介服务费，还要缴纳贷款代办费、风险担保金。在正规中介，前者一般是500元，后者一般为贷款额的1%
消费者要识别中介的五种骗术 经过调查，记者发现，虽然众多投诉者对‚黑中介‛深恶痛绝，但总结起来，中介与消费者发生
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的纠纷主要就几类。但为什么这些纠纷没有人规范，并且一直是社会上的‚真空带‛呢?《房地产中介服务管理办法》第23条规定：‚因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由中介服务机构承担赔偿责任。‛可是，该办法对于什么才算‚服务人员过失‛、‚经济损失‛，却不明确。
立法的不完善，进而影响了执法的效率和有序。业内人士分析认为，‚房屋中介条块分割、权责不明、相互推诿，出现了管理的‘真空带’。对于房屋中介机构，工商、税务、公安和国土资源与房屋管理等部门均享有管理职责。而受部门利益驱动，某些部门往往该管的少管甚至不管，不该管的因为有利可图争着管，让消费者不知向什么部门投诉，也使不法分子有机可乘‛。作为消费者，更应该睁大眼睛，识别中介的五种把戏。
把戏一：骗租金
一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义，从业主手中骗得房屋钥匙及一个月的空臵期，以月付的方式支付租金，同时又以押一付三，以及采取半年付、一年付租金的方式从房客那里得到租金。循环采用这种手段，在短期内获得大量的现金，然后携款出逃。 把戏二：假信息
一些房屋中介公司用‚房托‛来假冒房主，诱使消费者上钩。再利用种种借口使租房者无法签约，把违约责任推到消费者身上。 把戏三：冒充房东骗钱
不法中介首先租下一套房子做道具，然后找一名业务员冒充房东，报出低于市场的价格。待顾客与假房东签下合同并交纳了中介费后，这位假房东又找出各种理由不肯出租。顾客找公司退钱时，公司说双方已签租赁合同，中介服务已经完成，房东属单方违约，中介费不予退还。
把戏四：骗取‚看房费‛
用各种名义骗取‚看房费‛后，由业务员带领客户去看一套根本就不存在的房子，在路上其他业务员冒充房东打来电话说临时有事去不了，另约时间，并让该客户记下‚业主‛的电话号码。这时业务员会说：‚你已和房东取得联系，根据合同看房费不予退还。‛ 把戏五：合同不规范
一些房屋中介公司的合同极不规范，连必要的条款，诸如中介服务项目的要求和标准、违约责任和纠纷解决方式等也未列入。有
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的则利用自己订立格式合同的机会，在订立条款时写出‚霸王合同‛，导致签约双方的权利义务不对等。两类‚黑中介‛一类是不具备房地产中介资格、擅自从事房地产中介业务的‚黑中介‛。由于先天不足，极易违规经营，被消费者投诉的几率也较多。
另一类是虽然具有合法的房屋中介资格，但却违章违法经营。他们有的向消费者提供虚假房源，骗取消费者的信息费；有的与房主串通一气，甚至自己扮演‚房托儿‛，不但轻松赚到中介费用，而且还把违约的责任推给消费者。
商报记者王营/本版文字田艺/漫画韩玮/制表
风险多 合同更名后权益打折扣既然国家已经明确禁止，为何不少人还铤而走险进行合同更名呢？据张先生介绍，合同更名对购房者而言，省钱是最大诱惑。据了解，合同更名比房产过户可少缴房屋契税、营业税和个人所得税等费用，以一套总价50万元的房子为例，合同更名与房产过户相比最多可省3万多元的税费。 风险一：合同更名后权益打折扣
因为合同更名要征得开发商的同意，所以不少开发商打起了小算盘，有意在更改后的合同中删除一些关键条款，比如降低延期交房的违约金赔付率等等。据张先生介绍，不少开发商在办理合同更名时都要求删去对自己不利的条款，令购房者的权益打折扣。 风险二：更名不成功易财房两空
一般情况下，转让期房的原房主大多利用贷款买房，如果他要进行合同更名，则需要首先还清贷款。在实际交易中，还贷款的钱往往需要新购房者出。对新购房者而言，一旦交上钱又不能顺利完成合同更名，将面临财房两空的危险境地。而且，因为合同更名属于非法行为，交易中一旦发生纠纷，购房者很难举证维权。 风险三：合同更名并不完全免费
对购房者而言，改合同能省钱，但这个钱并不好省。据了解，不少开发商在为原房主办理合同更名过程中嗅出了商机，近几年，开发商开始私自收取每平方米200元左右的合同更名费。以一套100平方米的房子计算，仅这项收费就达到2万元。据张先生介绍，目前在济南，这一收费标准已经成为行规，这明显加大了合同更改的成本。记者 陈川
交易有4大投诉症结二手房市场作为商品房市场重要的一极，在很多时候只是做了新房市场的陪衬。但在高房价的强大压力下，
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越来越多的人选择了购买二手房。刚刚在长安区的吉源美郡购买了一套二手房的苏先生告诉记者，二手房不仅周边配套完善，房子也不需要花太大力气装修。而且现在的二手房市场也越来越规范，只要找到一家运作规范的二手房中介，买一套二手房应该是一个不错的选择。
尽管如此，二手房市场上仍然会充斥许多不尽如人意的投诉。记者采访了长期从事二手房中介工作的专业人士，为购房者解读一下二手房交易过程中容易发生投诉的几个方面，希望对购买二手房的臵业者有所帮助。
症结1：房屋产权投诉
21世纪不动产西安区域运营中心王经理告诉记者，按常理来讲，一套房屋只要拥有产权证，那么房屋的税费和大修基金等费用都是已经缴纳过的。但是，目前西安在这一块相对还是比较乱的，有一些房屋已经拿到了房产证，但税费和大修基金并没有缴纳，那么在二手房交易后，就容易产生需要买房人缴纳相关费用的情况。 对于此类问题，王经理认为主要责任当然是在二手房交易的甲乙方，甲方的房源本身就是有问题的，但与乙方对房源信息掌握不全也有关系。中介只是房源咨询的提供者，尽管也有严格考察房源的义务，但主要责任方还是甲乙方，中介最多也只是有一些连带责任。
对于二手房交易过程中的房屋共有产权问题，王经理认为这种情况相对比较少，因为房源的产权归属是中介方严控的重点。因此，只要通过正规的中介机构购买二手房，这种情况还是可以避免的。 症结2：物业、水电费等引发的投诉
在王经理看来，物业、水电费所引发的投诉，多半是因为物业交割不清晰所引起的。据记者所了解的一些情况来看，尽管物业交割说起来容易，做起来却比较难。因为不同房源的物业费、水电费的征收方式各异，这样就会很难摸清房源物业、水电费缴纳的现状。而且，就房源的水、电等重要生活设施的供应情况，买房者也难以得到确实的信息，这就为日后的购房纠纷埋下了隐患。 症结3：政策变化频繁易引发投诉
西安好梦房吧总经理赵建强认为，在当前政策多变的情况下，二手房交易投诉将会变得更加频繁。因为银行方面在银根紧缩的情况下，二手房交易贷款即使通过了审批，也可能迟迟不能放款，如
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果按照合同，付款方违反合同的几率就比较大，在这种情况下，就容易发生交易投诉。
要解决这种情况，赵建强认为，购房者在购买二手房时还是要选择比较正规的有实力的二手房中介。因为这样的中介机构有一定的经济实力，可以与买方、银行进行三方沟通，必要时中介还可以先替付款方垫付款项，在贷款下来后，银行再将贷款款项付给中介。其实中介在这宗交易中也起到一个缓冲的作用，可以有效地化解买方和卖方之间的矛盾。21世纪的姚岚也告诉记者，二手房交易过程中，过户时不确定因素比较多，因此在此阶段发生投诉的几率会比较大。
症结4：中介乱收费引起纠纷
一位不愿透露姓名的二手房中介从业者告诉记者，其实只靠收中介费对中介而言收入还是显得微薄些，中介赚钱其实另有他途。在二手房买卖过程中，由于买卖双方所能获得的都只是一部分信息，这就造成了全部的交易过程和内幕只有中介一个人知道，甚至在很多时候买家和卖家都没有机会见面，这种状况正是中介获取财源的秘密所在。
而在日常经营中，一些‚异常‛的卖家和买家也会成为中介渔利的主要渠道，一些急需用钱的卖房者低价卖出房源，而在这个时候中介就会出手自己买进，再高价卖给一些急需买房子的人，这样下来，中介赚得盆满钵满也并不奇怪。
另一方面，中介在日常交易中，动动嘴皮子也可以将卖房者的房价大幅杀下，楼层不好、采光不好、户型不好都会大大降低房源的房价，但在房源的交易中，中介也可以通过委托交易的手段，再赚取更多的差价。而所有这些赚取差价的方式，也是二手房交易投诉的一大隐患。
二手房交易小心‚中招‛近年来，随着江门房地产市场的重新兴起，江门商品房交易日益火爆，随之而起的是二手房交易的火爆，房产交易中的纠纷也相应增多。据江门市消委会统计，去年江门市消委会系统共处理房地产方面的投诉19宗，其中在这些纠纷中，又以二手房交易最为集中。
那么，市民在进行二手房交易时已经或可能存在那么容易产生纠纷的问题？对于这些问题又该如何去防范、避免发生？记者采访了消委会、房产交易中介机构、理财专家、律师等相关人士。
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为何买了二手房入不了户口
案例：去年12月份，在江门市区打工的杨先生为了方便儿子上学，想通过在当地买房把户口从河南老家迁到江门，就到一家二手房中介去购房。当时，中介称只要买房面积达到55平方米以上就可以入户江门。在中介的介绍下，后来，包括中介费等在内，杨先生共花费了近15万元，在市区买了一套二手房。
但是，房屋过户手续办完后，杨先生去办理入户手续时，却被告知，因为他所买房屋的原价低于15万元，所以不能入户。杨先生买房迁户口的愿望也因此泡了汤。
分析：中介机构人士分析，这种情况的发生，一方面是杨先生没有弄清楚本地购房入户的政策，另一方面，中介方为了达成交易，也可能故意隐瞒了其中的一些条件，导致，最后房子买了却没有办法入户。
建议：这位人士建议，政府的购房入户政策往往不是一个长期政策，而是为了拉动消费的短期行为，所以，购房者在购房前一定要先搞清楚政策的具体内容，不能一知半解或者误解了，就去买房。 没‚两证‛的房子交易要慎重
案例：今年1月份，苏小姐到江门市区某二手房中介买了一套房子，价格都还合理，中介工作人员也是极力推荐她早日下定金，先把房子定下来。在中介介绍过程中，苏小姐一直没有见到该房屋的房产证和土地使用证。后来，她就买了这套房，但是，在要求卖方提供土地使用证和房产证时，她才知道原来这房子并没有土地使用证和房产证，交易没有成功。于是，苏小姐找中介要求退回定金，但是，中介却以根据合同，定金不能退为由拒退。后来，苏小姐找到消委会投诉，经过调解，中介同意退回定金。
分析：江门市消委会负责人认为，这种情况的出现，主要是苏小姐在缴纳定金前，没有认真去了解这个房子到底有没有房产证和土地使用证，就匆忙给了定金，所以，才会出现后来的纠纷。 建议：消费会负责人提醒，根据相关规定，商品房没有土地使用证和房产证是不能进行交易的，没有两证，是不能够办理过户手续的。所以，市民在购买二手房时，一定要先了解清楚，这个房子有没有房产证和土地使用证，只有两证齐全了，才可以交易，否则，就不要购买。
二手房交易：真假‚产权证‛ 六招巧‚识别‛ 产权证是所购
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房屋的‚身份证‛，是识别上家真实身份最重要的凭证之一。但是，近期二手房交易中一些不法人员非法伪造和使用产权证，假证的流入严重扰乱了二手房市场的正常秩序，侵害了购房者的合法权益。为了保证交易安全，买卖当事人在二手房交易过程中应特别注意，要认真识别产权证真伪，现特向大家介绍以下六种产权证真伪辨别方法。
看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目;假的产权证则封面光滑，颜色暗淡，封皮较软。
看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作。其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来;假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清;真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声;假的纸张手感稀松、柔软。
看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的‚南京市房产管理局‛行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。 看注册号。真产权证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感;假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。
看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等;假产权证中附记有些为空白。
看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚;假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。
识别房产证真假的最有效方法，还是到当地的房产主管部门、房产档案馆去查阅相应的记录。尽管在购买二手房的过程中，购房者看房、选房就耗费了不少心力。不过为了维护自己权益，像房产证这样的重要证件，购房者还是要多留个心眼，不能图省事儿。 二手房安全买卖6‚注意‛春节前夕，南昌吴先生在中介公司看中了一处代售物业，与业主张女士及中介公司三方签订了《房屋买卖合同》。根据合同约定，吴先生向张女士支付了购房定金和首期楼款共计48万元。节后在办理房屋交易过户时，吴先生才了解到三方签订《房屋买卖合同》之前该物业产权已经被法院查封，房地产交易登记部门因此不予办理交易过户手续。中介公司表示在签订
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《房屋买卖合同》前，业主从未提及该物业产权被法院查封的事实，要求张女士退回所收买家的定金和首期楼款，终止此次交易。业主称《房屋买卖合同》是买家自愿签订的，如其违约不购买该物业，她有权没收所收定金和首期楼款。在本案例中，张女士出售的物业被查封，属于房地产权利受限制，根据《城市房地产管理法》，该房屋不得转让。因此，买家可依法主张权利，要求业主退回所收购房定金和首期楼款……
以低廉的价格安全地买到一套中意的二手房是客户的愿望。专家就此提醒说，买房者在委托房地产中介找房前，应当对委托的房地产机构办公场所做必要的实地考察，通过审查营业执照等有效证件，看是否有经营规范性、合法性等方面重大问题。在选择房屋时一定要注意防范，真正选择到诚信的中介，识破黑中介的陷阱。消协人员特别提醒，买二手房防止中介‚捣鬼‛需要‚六注意‛： 第一，不法中介通过报纸、网络发布一些条件好、价位超值的虚假房源信息，引诱买房者上钩。待买房者表示买房时，就以现在租客不让看房或该房现在业主不想卖等理由向其推荐其他房屋。诱人广告的目的就是先把你套住，因此要针对广告本身下手，看不了房或不是此房就不要再相信。
第二，不法中介利用购房者的急切心理和知识缺乏，进行一房多卖，或骗取‚订金‛，或卷款逃跑。买房者应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息，了解所购买的房屋产权有无抵押、查封等权利限制，出售该房产的人是否为房屋产权人，防止因一房多卖、交易人对交易标的房屋无处分权以及房屋存在权利限制等问题引发矛盾纠纷，以免蒙受经济和精神损失。
第三，为促成成交，中介公司往往淡化交易过程中的风险，对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺，而消费者未将诸多细节落实到合同中，致使最后蒙受损失。在签订合同或协议时，仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性，是维护自身利益的有力手段。签订购房合同，不仅要看大体是否合理，更要对合同中每个细节尽量放大。 第四，防止一些中介公司挪用客户的资金进行牟利，首期付款最佳的方式就是放到银行受监管。
第五，中介往往隐瞒实际出卖价格和买房者进行交易，获取佣金以外的报酬。买房者很难了解到真实的出售价格，差价则由不法中介赚得。最佳的选择是一定要跟房产证上登记的真正业主面谈，
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获得真实的房价消息。
第六，中介公司通常会在和房主签订合同时将所有家具家电一一详尽写入合同，而在买房者签订的合同中尽量少地提及房屋的配套设施，从而在房屋转手期间‚老鼠搬大米‛，将房中配套设施纳入囊中。因此在买房过程中，有必要跟真正的业主针对细节当面对质，并在合同上附加一份清晰的家私电器表，以便收房时验证。（李富）
二手房买卖流程示意图
二手房买卖要不要找中介？二手房买卖一般有两种方式，一是通过中介公司进行交易，二是自由交易。
在这两种交易方式中，都存在交易安全的问题，因此，在二手房交易过程中，如何根据实际情况选择相应的交易方式，规避风险，就显得比较重要了。
如何通过中介公司买卖二手房找中介公司，主要有以下几种方式：中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍。
如何辨别中介公司好坏，主要应注意以下几方面：
1.到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，看它是否有房地产经纪这项业务； 2.看看该公司的办公环境及公司的规模；
3.看看该中介公司是否有自己的网站，因为能拥有自己网站的中介公司，一般都比较重视公司的形象。与中介公司打交道时还需要注意：
1.核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务； 2.在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款（如付款方式，经纪公司的权利及义务、违约责任等）应认真考虑，最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关。找房子应注意的问题：
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1、 信息的真实性
2、 查看最近的房源信息。
3、 口碑好的中介公司和房产开发公司的信息更可靠。
4、 房地产商品的‚可流通和不可移动性‛使得可以通过网上找房子，还只能是找信息，离不开‚网下看房子‛和‚网下交易‛。
购买二手房四要七注意四要： 1、不仅要看总价还要看单价 2、不仅要看房龄还要看质量 3、不仅要看社区还要看周边 4、不仅要看眼前还要看将来 七注意：
1、 要选择合法的、信誉度高的房屋中介公司 2、切记要看清中介服务协议上的内容才签字 3、核实买卖双方身份 4、看清合同条款
5、将各项‚口头‛承诺写进合同 6、避免签单方委托
7、不要与经纪私下交易
实地看房注意事项（厨厕篇）1．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
2．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ 3．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？
4．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 5．砖缝有无渗水现象？
6．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 7．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
8．卫生、厨房内有无地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
9．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
10．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
房屋产权知多少？购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属。凡是
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产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。如果以标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价补足费用，或者与原单位如何按比例分成。另外，有些单位在向职工售房时，为了维持单位人员的稳定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权。因此，要确认原单位是否同意该房子的出售。对于军队、医院、学校的公有住房，一般还不允许上市出售，因此，要确认有原单位公章同意出售才能放心购买。 看房八件宝 一样都不能少小贴士：
检查房屋的各方面质量是一件麻烦事，如果你自己不是行家又找不到‚专业人士‛陪同看房，那么，就带上这八样小宝贝，自己出动吧。可不要小看了他们，关键时候他们能够发挥出你想象不到的作用。
乒乓球：头号宝贝
圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是看房头号宝贝。带它去看房，并非拿来哄小孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子里哪些地方需要检查坡度呢？如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。
厕所、厨房、阳台地面的‚去水‛是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就ｖｅｒｙｇｏｏｄ了；轻推一下能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，你该知道问题出在哪里了吧？试验时，记住应从多个方向考察。
同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。此外，许多楼盘的交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平，日后柜门就容易关不严、关不上；橱柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验楼时都应用‚头号宝贝‛细查。 总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓‚宝贝‛在手，想验哪，就验哪。 ‚人‛字铝梯：往高处看
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扛把梯子去看房，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带，往往存在着不少的破绽，检查清楚才能安心看房。
化妆镜：哪里都够得着
看房可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛‚够不着‛的地方。验收木门时，大多数买房者只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了！把镜子平放在门扇下，底下的情况就可用这‚第三只眼‛
看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部遁形。
插页式文件夹：一样都不能少！
看房时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种看房费用的凭证、各种产品的保修卡、入住手册、物管合同、押金收据……这些资料一定要妥善放好，遗失了其中一份就很麻烦。买个４０页以上的插页式文件夹则很妥当，收一份文件放好一份，签收单正好当资料目录。收完楼，所有资料都齐了，自家房子的‚档案‛也建立起来了，要拿什么，在文件夹里翻翻就找到，整齐清楚，一目了然。
备忘贴纸：不要做个糊涂虫
验房时，买房者多多少少会发现需要修缮的地方，除了认真填写维修单外，买房者还应在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。买房者做得细致一些，与卖房者反复争论的机会可能会少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通气的好买房者，看房时别忘了带贴纸。 小锤子：看看有没有空鼓
拿个小锤子去看房？要自己动手改装修？非也！它可以用于检查空鼓，如天花、地板、窗台、阳台、瓷片，等等，如果敲击的声音有小许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示ＯＫ。不过，用小锤仔细敲击需检查处时应拿捏好力度，否则验楼可能变成拆楼了。
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电笔：电路通畅很关键
一套房子里的插座通常有几十个，事前带支电笔逐个检测电路是否畅通，总比入住以后发现某个插座不通电，再凿墙挖孔的省心。 矿泉水：水也是检查工具
拿着的矿泉水喝完后，瓶子千万不要扔，它也是一样重要的验楼工具呢。检查厕所、厨房、阳台的地面有无坑坑洼洼，去水是否顺畅，泼上大量的水便知道，矿泉水瓶子的用处就在这了。这道‚工序‛可放到最后进行，待其他各项都验完了，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，稍等片刻，哪里积水就表明哪里的地砖铺得不平、或去水坡度做得不够。
买房时应注意哪些物业问题在买房时，向开发商了解基本情况，还应该考虑物业公司原来的管理业绩、社会形象，管理资质等级等等。 看物业公司提供服务的内容
一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？
明确房屋维修管理的具体制度
房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，全体住户要共同承担楼房公共地方的维修，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。 明确物业收费标准怎么定
在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。 不要轻信开发商的口头承诺
购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承
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诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益
通过中介买房8项提醒当前，二手房在整个房产交易市场中占据的份额越来越大，消费者通过中介购房已经成为一种有效并且常见的选择，资质好的中介不仅能提供充足的房源信息及良好的服务，还能为客户代办复杂的各种手续，节约宝贵的时间。但是，中介市场良莠不齐，一些“居心不良”的中介商想尽各种方法欺骗买卖双方，让很多消费者望而却步。那么消费者在通过中介购房时要注意哪些问题、提防什么样的陷阱，从而合法的保护自身的利益呢？ 1，查明真实情况
二手房买卖双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去房产交易中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。 2，留心付款方式
在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。
特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。
如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。 3，确定交房时间
如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。 4，别让户口困扰你
买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户
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口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。 5，当心维修基金被中介“黑吃”
很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。 6，“先小人，后君子”
房产中介一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的霸王条款，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付中介费用”的条款。交出房产证或是买房款，一定要求对方出具收条。
要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。 7，佣金如何支付
签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。„„因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。 有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。上海市的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。 8，保留证据
交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。
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最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构（如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。
选二手房应注意八个细节细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。
细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。 细节三：了解所购“二手房”的准确建筑面积。合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。
细节四：了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。 细节五：了解屋内设施的交验细节。有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。
细节六：付款方式。在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。
细节七：交房时间。在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。
细节八：违约责任。买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。
二手房过户需哪些手续？办理私房买卖过户时,需要买卖双方带上有效证件(买方:身份证;卖方:房屋所有权证、结婚证、身份证)。 如买方或卖方因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可以委托他人持委托书、有效身份证、房屋所有权证到房地产交易中心办理,但买卖双方不能委托同一个人办理。受托人属直系亲属的,委托人应出具委托书说明不能到场的原因,与受托人的关系、买卖房屋的地址、权证字号以及委托权限、委托期限等,并加盖单位或街道办事处公章(农村人口加盖户口所在地乡政府公章),受托人属非直系亲属的须办理公证委托方才有效。
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二手房交易各项收费计算方法 一般来说
1、契税：交易价格和评估价格取最高x1.5%
2、土地出让金：交易价格和评估价格取最高值x1% 3、印花税：交易价格和评估价格取最高值x0.1% 4、交易费：6元x建筑面积 5、房证工本费：80元
6。现在五年那再次交易的房屋，还要交5.55% 购买二手房的过户费要交多少？ 二手房过户费用的分摊是有规定的:
1、税金（税务局收取）：契税应由买方负担；营业税、个人收入调节税应由卖方负担。
2、房产过户费（房管局或房管处收取）：过户交易费为每平方米6元，由双方各承担一半；房产证公本费及印花税由买方负担。 3、土地证费用（由土管局收取）：房改房上市补交的土地出让金应由卖方负担；土地证公本费应由买方负担。 4、中介费用：一般由双方各承担一半。 5、评估费用：买卖评估费用由卖方负担。
6、按揭费用：由于买方用按揭方式购房，按揭产生的费用由买方负担。在实际操作中，上述费用往往由一方承担，关键是看房价谈得如何。交定金前应先做好四查买二手房要注意做好‚四查‛避风险。 一查房屋产权
查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册。 二查水电等隐性问题
对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。 三查户口问题
在越秀区，不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜作谨慎了解，要确保原户口全
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部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。 四查市场价位
在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。
买房过户须注意三大细节有关专家特别提醒，臵业者在购买二手房时，需要关注户口问题。如果原业主户口尚未迁出，购房者的户口就无法迁入，而买卖结束后，要办理相关手续就会更加复杂。 细节一：查询户籍状况 在交易之前，臵业者需要到公安机关查询交易房屋的户籍状况，当地派出所以及政府对外服务窗口均可查询。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的，一般情况下，公安部门会要求户主本人调取户籍材料，这时买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。这个程序最好在交易前完成，一旦迁户有问题，可以拒绝购买。 细节二：核实相关证件
可以要求卖方出示户口本，并留存复印件，以确认房子的户籍状况。通过审查卖方的户口本，你能大致了解卖方家庭的户籍情况。 细节三：明确违约责任
在签订买卖合同时，可以在合同上注明相关条款，就户口问题约定付款方式和违约责任。在签订购房合同时，应把握两点：一是付款的时间，买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款；二是违约责任的约定，明确了违约责任，就可以免除买方在损害方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。如何办理卖房委托手续?房屋转让办理过户手续时，产权共有人必须全部亲临现场，如果产权人因故不能到现场，可以委托另外的产权人或非产权人办理过户手续。委托手续分两种情况：
一种情况是一个产权人委托另外的产权人或非产权人办理该手续，这种情况多数是该产权人长期在异地工作或出差在异地，或在国外工作。这种情况，该产权人可以在他当地一公证机关办理，委托书必须在公证处办理才有法律效力，办理时须出示身份证，房屋产权证复印件、土地证复印件，在公证上要注明委托事项，委托期限，委托出售房屋的详细地址，受托人的姓名，身份证号码，方才有效。
另一种情况是产权共有人共同委托第三者办理售房的全部手续，这
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种情况须要产权共有人全部及受托人一起在公证处办理委托公证书，产权共有人须带上产权证原件、土地证原件、结婚证原件、双方身份证原件；受托人须带上身份证即可，到公证机关办理委托书，委托书上须注明上一种情况要求注明之外还要注明该产权人系夫妻关系。公证书办理完后受托人持公证书、产权证原件、土地证原件、产权共有人身份证复印件、产权共有人结婚证复印件，受托人自己身份证原件，在委托期限内可以在房屋所属产权交易中心办理产权过户手续。
细化付款方式在此推荐给市民如下步骤的付款方式：
1、决定买房时，和上家或中介公司签订一个定金合同，并付一定数额的定金，需注意的是定金合同中要写明具体的房价；
2、在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款，所付定金同时转为房款；
3、把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款； 4、下家拿到产证的当天，付第三笔房款；
5、办理房屋交接手续的当天，付清全部房款。其中，有些步骤是可以省略的，如付定金；也有些步骤是可以合并到一起的，如第二和第三可合为一步，第四和第五可合为一步。土地使用权出让金如何计算按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。 补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金=土地面积x5年土地使用费X容积率系数。
其中，容积率系数在1.8以内（包括1.8）的，按100％计算；超过l.8的部分，按50％计算。
土地使用权出让金=土地面积（20）X 5年土地使用费（二级土地住宅为每年 100元/平方米）X 容积率系数 该房屋的容积率=建筑面积/占地面积=120/20=6
土地使用权出让金=20 x 5 x 100 [1+(6-1.8)/2]=31000(元)
如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。二手房买卖合同怎么签依据《中华人民共和国合同法》的相关规定
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以及业务实践，一份有效的二手房买卖合同中必须具备以下内容： 一、当事人的名称或姓名、住所：当事人填写的具体情况应确保真实准确，双方对此均应进行必要的调查。
二、标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到：房屋的位臵、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
三、价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
四、履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
五、违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
六、合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。 七、合同的变更与转让。
八、附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。
借名买房合同是否有效近一段时间，房价不断上涨，政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，推出了安居房和限价房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备这些条件，不打算买房，而有些人不具备这些条件，但却希望能够买房，于是，有人就想借他人名义买房，但是，这类合同是否有效，如何操作才能保护自己的权益？记者日前接到这样的咨询电话，为此，记者咨询了浙江波宁律师事务所房地产部主任应宁燕律师，下面是她的答复。
借名购房，存在两个问题，第一，合同的效力问题，第二，房屋买卖的风险问题。
首先，关于合同的效力问题。借名买房，指以他人名义申购安居房
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或限价房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋的购买价和市场价的差价作为对价，这类合同是否有效？ 认为，借名买房合同，在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出安居房和限价房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发安居房和限价房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买安居房或限价房，而原应享受安居房或限价房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府推出安居房和限价房的初衷，因而违反了社会公共利益。
其次，即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议，这类合同也存在着巨大的风险。具体有二方面的风险，第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鲜见，一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题。第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。
买房合同瞧仔细 事后纠纷当避免对于二手房买卖的客户来说，合同的签订是二手房买卖过程中十分重要的一个环节。近年来，由于合同签订不规范而引起的事后纠纷不断发生，其实这许许多多的纠纷只要在签订合同时稍加注意，大都能事先避免。在签订二手房买卖合同时，只要你留心注意以下几点，就能让你有更多的安全保证。
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房屋的具体情况目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象。导致这种现象发生的原因很多，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以，出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。
屋内设施的交验细节买房时有时会出现这种情况：在签订买卖合同时，业主常常口头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器等可以全部赠送。而到实际交房时，客户却发现门窗被卸、地板被撬，屋内一片狼籍，业主承诺的空调、热水器更是不见踪影，或是业主要求折价卖予客户。其实这种纠纷的发生完全可以避免，不管是屋内装修还是家用电器，不论业主怎样口头承诺，买房时必须白纸黑字在合同中加以注明。 付款方式
在合同签订过程中，付款方式是必须要重点注意的一项要素。在付款方式的选择上可以标明：在签订合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司；在买卖双方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付给业主百分之多少的房款（已付定金转为房款）；若通过中介公司交易，则可注明在办理立契过户手续前几个工作日，客户支付全部房款（已付定金转为房款）给中介公司，中介公司于过户后第几个工作日支付房款给业主。
另外，最好有一小部分剩余款项的支付能放在物业交验之后的几个工作日内进行。在买房过程中要选择资信较好的大型品牌中介公司，这样比较能有效地规范买卖双方的行为。 交房时间
房屋交验在二手房买卖中是个不可忽视的环节，因此在合同签订时，应当注明房屋交验的时间是在过户后第几个工作日，或是双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外双方的其他约定也需在合同中注明。 居间中保
合同内容为了省心、安全，许多客户会选择通过房产中介公司来代办过户手续。中介公司除代办过户业务外，还推出居间中保服务。所谓中保就是作为中间人能保证双方交易成功，即保证成功交易后买方能得到没有产权纠纷的房产证明，卖方能得到全部交易房
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款。房屋买卖如果是通过中介公司进行的，那么在居间中保合同中除了需标明中介公司的权利外，还必须标明中介公司承担的责任与义务，如过户后第几个工作日交付房款，款项交付方式，相关税费等。
违约责任
最后，在合同中要标明各方的责任与义务，这样有利于避免纠纷的发生。如违约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理等。
买房合同上的\"定金\"与\"订金\"有何不同所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20％），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
根据最高法院在2000年12月8日公布的\"关于适用《担保法》若干问题的解释\"，定金的类型和适用主要有如下几种：
1、订约定金。‚解释‛第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。
2、成约定金。‚解释‛第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金，称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的，定金未交付，则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的，该定金具有成约定金的性质。但是，为了鼓励交易，如果主合同已经履行或者履行了主要部分，即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金，仍应当承认主合同的成立或生效。
3、解约定金。‚解释‛第一百一十七条规定了解约定金。解约定金
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是指以定金做为保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约方仍然应承担损害赔偿的责任。
4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定，\"解释\"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件，\"解释\"进一步对\"不履行\"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为，还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果，这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分没有履行，一方当事人因此受到了损失，但是合同的目的没有完全落空，这时，既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚，又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行，能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后，可以依法向第三人追偿。
而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：
1、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。
2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。
3、订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间自
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由约定，法律一般不作限制。
4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。
可见定金和订金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。签订买卖合同时须仔细买二手房某种程度上说比买一手房(新建商品房)更麻烦，涉及的问题很多，更有一些没有掀开盖头的隐患。因此，人们在签订二手房买卖合同时，一定要从法律的角度维护好自己的权利，该说明说清的，该事先约定的，都表达清楚，有些条款是不能缺少的。
一、当事人的名称或姓名、住所这里主要是写清当事人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
二、标的这里应写明房屋位臵、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；同时还应写明房屋产权归属(要与第一条衔接)；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；房屋的物业管理费用及其他交费关况。
三、价款这也是很主要的内容，主要写明总价款；付款方式、付款条件；如何申请按揭贷款；定位；尾款等。
四、履行期限、地点、方式主要写明交房时间、条件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊。
五、违约责任主要说明哪些系违约情形；如何承担违约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；当事人要求变更或撤消合同的条件；合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行
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使期限；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更或转让在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条件。
十、附件在此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
二手房合同内容12大要点就二手房合同内容，律师总结出了12项要点。
要点1：详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况，尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面，避免交易后发现房屋已经出租，而承租方不配合的情况出现，也避免所交易的房屋属于抵押资产。
要点2：房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小，有的存在使用面积超过产权面积的情况，所以约定按套转让。此外，以前的二手房交易经常出现交易成功后，卖方搬走所有家具，甚至包括门窗等附属物品的问题，新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。
要点3：明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料，以及办证时间，办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败，可以明确责任方。
要点4：房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式，明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任，以及违约处理情况，违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清，而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
要点5：房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间，房屋一经交付，乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式；同时约定交付内容：乙方迁出房屋，结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙；约定了乙方逾期交房的违约责任，以及具体处理方式，违约金比例或者金额，
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甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
要点6：佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额，以提醒乙方也有责任支付佣金，而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。
要点7：规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。
要点8：违约责任。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同；与他人或其中一方私下沟通，损害委托方利益；其他因丙方过失，导致合同无法继续履行三种情况时，丙方必须对甲、乙方承担违约责任：全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料，同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同；相互或与他人私下沟通，损害丙方利益；为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续，造成丙方无法履行合同；其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时，甲、乙方对丙方承担违约责任，全额退还所收取各项费用、文件资料，同时由违约方支付佣金给丙方，同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。 要点9：规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的；2、因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。
要点10：约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。 要点11：提醒合同未尽事宜采取附件形式补充，避免因合同为约束到的问题引起纠纷。
要点12：合同规定一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。
合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话，并分别签章，丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号，以保障合同的安全性。
[Step1] 咨询：为您解读中介机构九大常用‚俗语‛ 在买卖二手房时，中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑：什么是地铺、直营地铺、加盟地铺？什么叫洗盘、跑盘、封盘？什么
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叫跳盘、跳客、跳单？了解这些常识，相信会对二手房买家有所帮助。
【地铺】经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。
【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.
【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。
【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。
【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。
【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。 【跳盘】同行挖走业主房源。
【跳客】通过同行挖走其客户资源。
【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后，两者‚过河拆桥‛私下交易。
申请个人住房贷款需要办理的手续借款人提出申请并提供以下材料：
借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订\"合作协议\"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料： 本人户口本、身份证或其它有效居留证件；
职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料； 占房价款30%的首期付款证明；
建设银行经办机构要求提供的其它材料。 办理手续
调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。 借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。 借款合同生效，资金划入开发商账户。 借款人如何偿还贷款
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借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息
如何找到满意的二手房源如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。
一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！
二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。 贷款的条件及要求
1、商业贷款或铁路公积金贷款
A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付；
B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；
C、商业贷款(免交保险费、公证费)
a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有稳定收入，无不良记录及无其它贷款记录的优质客户可以首付三成，贷款七成；
b 90㎡以上，具有稳定收入，无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成，可贷款七成；
2、省、市公积金贷款共同的基本条件(公积金贷款部分交纳保险费、公证费)
A、在杭州连续缴满一年，月缴额满196.5元，个人或夫妻2人贷款额不超出30万；
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B、在杭州连续缴满一年，月缴额满393.0元，个人或夫妻2人贷款额不超出50万；
C、年龄条件为：男60岁；女55岁。
3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；
B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；
C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半；贷款期限+房龄不超过40年
D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款； 4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；
B 按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延； C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均与面积大小无关，贷款期限最长不超过30年，贷款期限+房龄不超过40年；
D 在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的，在杭州购房的可以申请市公积金贷款 5、注意：所有贷款额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。
挑选房源时注意的四大因素在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素： 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。
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社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 流程
买方咨询——登记——配对——看房——满意谈价——交定金——签订意向——签合同——办理按揭——打首付款——评估——验证——办理过户——物业交割——领证——打余款 买方咨询确定买什么样的房子
价格和面积。根据自己的资金量，决定可能购买何种区位多大面积的住房。
交通状况。选择一处好的住所，等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律，社区规模越大，购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。
确定资金来源是自有资金，还是向他人筹借，或者向银行申请贷款
登记如何找到满意的二手房源
如果您觉得找房源是一件费时费力费钱的事，那么，住在杭州网给您提示的几种方法去做。
一、注册成为住在杭州网的会员，在服务区里登记二手房求购信息，让卖主竟相与您联系。在住在杭州网上登记非常容易，只需把您的购房要求填写在登记表中，大量希望通过住在杭州网直接出售二手房的卖主就会看到您的求购信息，而且主动跟您联系。登记完全免费！
二、主动出击，寻找房源。可以通过住在杭州网的数据库查找出售信息，无论您是不是会员，都可以查询到来自卖方的第一手信息。
三、您还可以运用其他的方式，如到报纸上登广告，查询报纸上、街头巷尾、电线杆子上的启事，托熟人或者找中介机构、雇请
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代理人。不过，在现阶段二手房代理机制尚未健全的情形下，我们也提醒您必须小心行事。
配对挑选房源时注意的四大因素在您挑选房源的过程中，您应该注意以下因素： 价格：如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。看看百家杂谈(什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等)
交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位的物业才算是物尽其用。目前交通相对方便的地区是地处公交线路较多和邻近快速公路的居住小区。 社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
怎样看房
www.zzhz.com.cn 2007年10月09日 住在杭州网 怎样选择现房？
选择现房首先是否明厅明室。起居室(客厅)、卧室、厨房、餐室、卫生间、书房等，是家人经常活动的空间，直接采光可以避免白天开灯，节约能源。另外，阳光灿烂会使您的生活更开心。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。
厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面，因为家庭主妇每天有许多时间要在厨房度过。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间一般只设浴盆、坐便器、洗手池三件，其实再小的空间，加装一个男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器节省90%，另外，毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认
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真考虑。选房时要看好厨房、厕所、厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。 购房杀价有哪些窍门？
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
有人说，买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了，这话不无道理，对于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向，心中有数，同时，了解对方情况，知己知彼。最后，心要‚狠‛，狠狠杀价。买卖谈判的学问大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，胜券在握。
1、看房屋。房子是实物，一切都可收入眼中，看房子里，应表现也自己有兴趣，太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈，同时细心观察房子结构、采光、保养、周围环境等，还要多听卖主解释，多问卖主问题。
2、掌握背景材料。房屋推出市场多久了，有多少人出过价，出价多少，可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋，表示其转售力愈强。
3、让卖主知道你购房是自住，非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利，而且喜欢自住之买家，一可卖得高价，再者比较简单。二要摸透卖方心理：
4、卖方多久内必须卖屋，对于在什么时候杀价非常重要，愈接近卖主要卖的期限，卖主愈急切出售，这就是你最有利的杀价时刻。 5、了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方所得屋款，并不急用，则房屋杀价，必遭许多挫折，遇此情形，是你罢手或者转向的时候。
6、定金方面。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。 杀价原理：
1、暴露房屋的缺点，对于卖主的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。
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2、拖延战术。若卖主急欲脱手，可刻意拖延时间，如谎称需时间汇集资金等，等到临近期限的最后一个阶段，给予杀价。
3、合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的，所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。
4、欲擒故纵。对于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜欢的各种理由，借此杀价。
总之，杀价的方法很多，买主只要头脑清晰，灵活运用，见机行事，必能心想事成，大功告成。 定金
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5%(即中介服务费，具体定金树可与中介协商)为定金。
申请个人住房贷款需要办理的手续
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网 借款人提出申请并提供以下材料：
借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订\"合作协议\"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料： 本人户口本、身份证或其它有效居留证件；
职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料； 占房价款30%的首期付款证明；
建设银行经办机构要求提供的其它材料。 办理手续
调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。 借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。 借款合同生效，资金划入开发商账户。 借款人如何偿还贷款
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借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息 七种无效的房屋买卖合同
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。 (2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。 (3)以欺诈签订的房屋买卖合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。
(4)以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
(5)乘人之危签订的经济合同。是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
申请个人住房贷款需要办理的手续
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网 借款人提出申请并提供以下材料：
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借款人到建设银行经办机构或已与建设银行签订\"合作协议\"的开发商处填写个人住房贷款借款申请表，并提供以下材料： 本人户口本、身份证或其它有效居留证件；
职业和收入证明；购房合同或意向书等有关证明材料； 占房价款30%的首期付款证明；
建设银行经办机构要求提供的其它材料。 办理手续
调查 建设银行经办机构或建设银行委托的律师事务所(或公证处)对借款人提供的资料进行调查。
审批建行经办机构对借款人的申请进行审批。 借款人开户、领储蓄卡并签订借款合同。
办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。 借款合同生效，资金划入开发商账户。 借款人如何偿还贷款
借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。
借款人可选择计算机自动扣划或到贷款银行联网储蓄所还款两种方式按月偿还贷款本金和利息 ： 编辑： 姚 贷款的条件及要求
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网 1、商业贷款或铁路公积金贷款
A、首付成数按银行政策要求且必须打入保证金帐户，商定具体工作日转付；
B、按揭贷款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕后5个工作日内转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延，铁路公积金余款支付方式参照省公积金；
C、商业贷款(免交保险费、公证费)
a 90㎡(含90㎡)以下30平方以上，具有稳定收入，无不良记录及无其它贷款记录的优质客户可以首付三成，贷款七成；
b 90㎡以上，具有稳定收入，无不良记录且无其它贷款记录的优质客户至少首付三成，可贷款七成；
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2、省、市公积金贷款共同的基本条件(公积金贷款部分交纳保险费、公证费)
A、在杭州连续缴满一年，月缴额满196.5元，个人或夫妻2人贷款额不超出30万；
B、在杭州连续缴满一年，月缴额满393.0元，个人或夫妻2人贷款额不超出50万；
C、年龄条件为：男60岁；女55岁。
3、省公积金贷款或省公积金加商业组合贷款
A、首付款可以三成并按省公积金中心要求打入保证金帐户，商定具体工作日转付甲方；
B、按揭款于购买方的房屋所有权证、契证过户完毕5个工作日内转付出让方。每星期指定日期放款，月底不放款，5个工作日顺延；
C、全部用省公积金贷款只能为成交价的一半；贷款期限+房龄不超过40年
D、萧山、余杭区的二手房一律不能申请省公积金贷款； 4、市公积金贷款或市公积金加商业组合贷款
A 首付款按市公积金中心要求打入保证金帐户，按银行工作日要求转付甲方；
B 按揭款于购买方的房屋所有权证、契证、国有土地使用证过户完毕5个工作日转付出让方。月底不放款，5个工作日顺延； C 95年前的房屋，首付四成；95年后(含95年)的房屋，首付不低于三成。均与面积大小无关，贷款期限最长不超过30年，贷款期限+房龄不超过40年；
D 在余杭、萧山、临安、富阳、桐庐、建德、淳安正常交纳市公积金的，在杭州购房的可以申请市公积金贷款
5、注意：所有贷款额必须为整数即千位数以上(首付款允许有百位数)。
为什么要进行房地产评估？
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网 买房、卖房
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交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。 缴纳房产税费
交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
申请银行贷款
向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 解决房产纠纷
发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
如何审核卖方的房产证？
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
除已购商品房外，以成本价购买且与原产权单位没有事先约定的公房也可以直接上市交易。
对这类房产的审查包括以下几点：
(1)一看房屋所有权证第一页或第二页有‚成本价出售住房‛、‚成本价出售住宅‛或‚私更成‛等红色印章字样，则表示该房屋以成本价购买。
(2)二看与原购房单位签订的买卖协议中是否有诸如：‚单位有优先购买权‛、‚出售转让需经原产权单位同意‛或‚五年之内不可以上市‛等条款约定。 另外，以成本价购买且与原产权单位有事先约定的或以标准价、优惠价购买的，需向原产权单位提交《已购公有住房和经济适用房出售征询意见表》，原产权单位盖章同意后就可上市交易。
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审查内容包括：
(1)一看房屋所有权证第一页有‚*私优‛、‚*私标准‛、‚优惠出售‛或‚标准出售‛等红色印章字样，则表示该房屋以标准价或优惠价购买。
(2)二看与原产权单位签订的买卖协议中的约定。
当然，产权证一定要看原件，同时应到有管辖权的部门，房屋所在区县房地局查档，以最终确认，该房屋是否具备上市交易的资格。
代理、陪同购房人办理过户手续
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网 代理、陪同购房人办理过户手续。
①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证(包括共有人身份证)、买受人身份证；
②领取申请表并填写完整；
③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；
④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；
⑤交纳税费：土地出让金为：总面积/总楼层*土地等级*年修正系数，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费(只有平房有)30元。
⑥领取房屋所有权证；
⑦各类证件均应留下复印件。 物业交割
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。
①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；
②水费记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与自来水公司联系；
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③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；
④天然气记好表数，(物业公司不代收的话)，必须与天然气公司联系；
⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费； ⑥交钥匙，提示购买人换锁心；
⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。 二手房贷款免担保要小心余款拿不到
www.zzhz.com.cn 2007年10月10日 住在杭州网
原本为了省800元的二手房贷款担保费，却不料招来几十万元的损失。南京市房管局人士近日对记者介绍说，目前一些卖房人因为忽略了二手房贷款担保，导致房子的大部分余款迟迟拿不到手。 据介绍，目前二手房交易贷款通常采用的方式是：卖方先将房屋产权过户到买方名下，凭着已是买方名字的产权证，将卖方的土地证过户到买方名下，买方拿到土地证，再凭着已经在买方名下的产权证和土地证，到房产登记部门办理买方向银行贷款的抵押登记手续，然后银行才能发放贷款，这个过程快则半个多月，多则近1个月。也就是说，买方只需支付卖方40%左右的购房款，就能够获得房屋的全部权利证书；卖方已经失去了房产的所有权利，却要等近1个月的时间才能拿到全额房款。在这一过程中，如果出现买方的银行贷款未获批准等情况，卖方就不能拿到剩余的大部分房款。 对此，房管部门人士提醒：二手房交易贷款应通过有资质的担保公司，由担保公司在买卖双方交易过户时先为买方向银行贷款承担担保责任，银行放款给担保公司及时支付给卖方，卖方领走房款后，担保公司再为买方办理土地证过户和抵押登记等手续。这样，可能出现的各种风险都由担保公司来承担，同时担保公司还会控制所有后续手续的办理，保证了房产不被不法中介及不法代理公司利用。
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