山地住宅小区开发的规划建设

■旷开萃

（重庆市黔江区城乡建设委员会，重庆409000）

[摘

要]

文章首先介绍山地住宅小区的基本特征、可能的问题及开发山地住宅小区的主要内容，然后从7个方面对山地住宅小区的规划设计进行分析，之后从管理模式、施工组织和建设时序等方面对山地住宅小区的建设开发进行重点研究，提出积极建议，最后举两个项目进行案例研究。

[关键词]山地住宅小区；规划设计；因地制宜；建设时序

Abstract:Thefundamentalcharacters,thepossibleproblemsandthemaincontentsofdevelopingthemontanicres－idencecommunitywereintroducedatfirstinthisarticle.Thentheplanninganddesignofthemontanicresidencecommunitywasanalysizedatsevenaspects.Andthemanagementmodel,theconstructingorganizationandthebuildingsequenceoftheimplementingprocessinthemontanicresidencecommunitywerediscussedindepth.Atthesametimesomevaluablesuggestionswereproposed.Twocommunitieswereposedasthecasestudyatlast.Keywords:montanicresidencecommunity;planninganddesign;actaccordingtocircumstances;buildingse－quence

[中图分类号]F407.9

[文献标识码]B

[文章编号]1002-851X（2011）s1-05-0021-05

我国国土面积的2/3都是山地区域，其中主要分布在随着城市的不断扩张，城市逐步向城郊、山地发西部地区。

展，在不少城市，山地住宅小区成为城市居民聚居的主要作为西部大开发的重要城市，全国著名的山城，形式之一。

重庆有大量的住宅小区是在山地、山区、河边、坡脚等位置除了有部分住宅小区以别墅、低矮建筑为主外，大修建的。

高层建筑。由部分的山地住宅小区都修建了大量的多层、

于山地住宅小区的用地及建设条件相对较差，小区开发建设时与开发完成后可能面临相对较多的有关质量、安全、使用、环境方面的问题。针对这种情况，本文以山地住宅小区开发过程中的规划建设问题为重点进行认真研究，从基本要求、具体内容和实施方式上对山地住宅小区的规划设计与施工建设进行分析，提出积极的建议或意见，并进行案例研究，以期为后续山地住宅小区的开发以及矛盾问题的减少提供参考或指导。

1山地住宅小区概述

这里对山地住宅小区的基本概念特征、可能存在的

主要问题及小区开发的主要内容进行简要介绍：1.1

山地住宅小区的概念特征

山地住宅小区是指修建在具有明显山地特征区域的住宅小区，是建设用地具有地形起伏、高差较大、地质复杂山地住宅小区具有自然环境地形条件等特征的居住空间。

规划建设难度大及景观绿化环境良好、易于小区环复杂、

境塑造等显著特征。从建筑设计上看，在山地地形上修建“依山就势、自然天成”。依山就势的建筑物，其根本特征为山地建筑尽量保又可细分为如下两方面：其一，减少接地。持地表的原有地形和植被，可有效地保护地貌，又可避免较多土方工程。其二，不定基面。建筑合理利用地形高差和山位，并随着地表层层升高呈现阶梯形布局设计。自然天

[作者简介]旷开萃，男，生于1978年，江西泰和人，同济大学管理学博士，重庆市黔江区城乡建设委员会副主任，研究方向：工程项目管理、房地产开发管理等。

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成是指山物共融，建筑能适应各功能空间划分需要，形成其与山体形态协调的建筑风格，就像是环境中生长出来似的[1]。简单地说，山地住宅小区最大的特征就是“因地制宜”，可以充分利用区域内山地的各种地形、绿化、水体等各种自然资源；也就是说，山地住宅小区有着高绿化率、低密度、

良好的通风采光条件这三大先天优势。因此，将山地建筑物有机地规划、组合，配套建设道路、水电管网、公共服务等基础设施，结合地形与绿化，合理布局、错落有致，就能开发成山地的住宅小区。1.2

山地住宅小区的主要问题

在重庆建设住宅小区经常会遇到山地的建设环境，一些山地住宅小区的地形地貌、地理位置、周边环境、水文及地质特征比较复杂，由于小区在开发建设过程中可能出现选址论证不充分、规划设计不合理、施工质量不合格、建设管理不规范、

后期服务不到位等情况，使得山地住宅小区在开发完成后出现以下一些问题或投诉：（1）使用功能问题。

主要是指小区的整体布局不合理、道路绿化不科学、景观环境不协调、居住使用不便利等问题。造成这些问题主要是规划设计方面的原因，即没有充分利用山地的优势、

因地制宜，未能合理规划、科学设计。（2）房屋质量问题。主要表现为墙体面层脱落开裂、墙体开裂、楼板开裂乃至结构梁开裂的问题；地下室或屋面渗水漏水等问题。导致房屋开裂的原因很多，可能是设计、施工的原因，也可能是材料、

温差的原因，还可能是房屋不均匀沉降的原因。渗水漏水主要是防水层未做好，且未考虑重庆潮湿、地下水丰富等情况所导致的。在山地建设的房屋，除了裂缝通病问题外，地基的处理或基础的设计施工不到位应重点关注。

（3）沉降倾斜问题。这里指房屋的整体沉降倾斜问题，由于此类问题直接关系到居民的生命财产安全，因此出现这种现象的小区备受各方的关注。其原因可能由于周边基坑的开挖、边坡支护不到位、自身基础的不牢固等引起的。（4）配套设施问题。这既是指住宅小区的公建配套设施不能按时提供或提供的设施存在缩水、

低劣的问题，也可以指小区的水电气等生活生产要素的供应不及时、供应不充分或收费高等问题。这个问题在山地住宅小区的投诉也比较多，比如山地小区的车位修建相对困难，可能出现不能按时或同步交付的情况，又比如山地的小区因位置高就存在二次加压提升供水引起的水质及水费的问题。5）环境污染问题。所谓环境污染是指在山地小区建设过程中对周边住户或已入住业主的影响，包括对固体垃圾、

CONSTRUCTIONECONOMY房地经济2011年6月增刊水体、空气的污染，也包括施工噪声的影响，甚至也可以包括对于他们的通行安全等方面的影响[2]。1.3

山地住宅小区开发的主要内容

山地住宅小区开发的主要内容及过程与其他住宅小区的开发基本一致，而对于前期项目选址论证、地质勘查、规划设计、施工技术与管理等方面的要求更高。开发实施要重点关注山地住宅小区的地形地质复杂性。具体包括以下几个方面：1.3.1

开发管理内容

房地产开发主要包括前期规划设计、施工建设、楼盘销售及物业管理四个阶段的管理内容，见图1。房地产开发管理首先要加强各阶段的组织、协调、控制、监督工作，同时重点做好规划设计与施工建设、施工建设与物业管理的协调实施工作：规划设计既要根据区域条件、地形地貌，设计出满足市场需要、使用功能完善的楼房产品，又要保障规划设计的可施工性，提高设计水平。建设施工既要按照设计图纸、

规范标准严格进行以确保建筑质量，又要及时完善各项配套公共设施设备，减少后期业主入住后的投诉或问题。因此，为了实现后期住宅小区的良好销售、保证物业管理服务的质量，前期的规划设计与施工建设是基本前提和关键所在。

图1开发管理示意图

1.3.2开发建设程序

这里的开发建设程序是指开发山地住宅小区的实施过程中应遵循具体的步骤和内容。山地建设住宅小区由于地形地质情况复杂，必须前期进行全面的、专业的、细致的地质勘探勘察工作，取土石、钻探检测的组数要足够多且有代表性，实验数据须真实准确。只有做好前期的勘察工作，才能以此为基础进行山地住宅小区的规划设计工作。这里的规划主要是指以地质勘探资料为依据，依靠地形地貌，对整个山地住宅小区的建筑、道路、绿化、配套设施等内容进行科学规划、合理布置，确定位置关系、错落标高、功能衔接等；而设计是指在小区规划方案的基础上对进行小区内每一房屋、

设施的建筑、结构、安装、配套等设计，包括初步设计与施工图设计。房地产开发是一个手续繁多、程序规范、周期较长的过程，在正式施工之前必须经过立项、

选址、土地出让与获取、土地证的办理、5-22

（CONSTRUCTIONECONOMY2011年6月增刊房地经济两个规划许可证的申办、图纸审查、施工许可等多个环节才能完成。小区开发建设应以权属证书和行政许可为要件，遵循“土地—规划—设计—施工—销售”的实施程序，见图2。

2山地住宅小区的规划设计

良好的规划设计是山地住宅小区获得成功的基本前

提。规划设计必须在前期科学的小区选址论证与完备的地质勘察资料基础上进行，山地区域内能否修建住宅小区？修建多大规模的住宅小区？修建什么类型的住宅？等等这些问题是在进行住宅小区规划设计时必须回答的问题，其解决的依据：一是地形环境调查与地质勘探报告；二是市场环境与客户需求的分析；三是企业开发产品的策略或定位；四是后期规划设计的方案图纸实现。在认真调研和充分数据的基础上，基本确定了开发山地住宅小区的位置范围、

建设规模和大致产品后，就进入规划设计的操作阶段。在具体进行山地住宅小区的规划设计时，做好以下几方面的内容：2.1

交通组织设计

利用原有自然地形环境，最大限度地提高小区内道路的使用效率。道路流线尽量结合地形、地势和等高线的变化，因势利导，做到流线简洁、空间变化明了。减少道路坡度变化和施工土方量，还要结合市政管道的敷设进行设计。交通道路要以方便居民出入、满足消防需要、减少对住户的干扰为原则进行布置[3]。2.2

竖向设计

山地住宅小区的竖向设计应充分利用和改造建设用地的自然地形，选择合理的设计标高，使之满足使用功能要求，同时达到土方工程量少、投资省、建速快的效果。要利用建筑基础、地下车库、路槽及管沟挖方余土，移挖作填，使填挖方基本平衡，避免出现余土外运现象。排水暗管均设于路下，然后直接排入市政雨水管网。管道的敷设方式根据具体情况大致可分为3种：

架空、直埋和地沟。室外给水管道、污水管道、电气线路、通讯光缆等均宜采用地下敷设方式。2.3

空间布局

山地住宅小区的空间布局一般按以下要求设计：（1）山地住宅要满足住宅日照、

通风、密度、朝向、间距、降噪等方面的要求。（2）山地住宅规划要“因地制宜”，最大限度地保5-23

图2

开发实施示意流程图

留原生态系统，让建筑与自然和谐的融合。（3）根据山地住宅的类型（别墅、花园洋房、多层、高层等）来确定小区的空间形态。

错落布置，创造层次与变化，融为一体。（4）山地住宅小区规划布局时，须注意到当地的地质结构与水文特征，尽量避开地质薄弱、滑坡等地带。（5）山地住宅小区以居住为主体，公共服务设施尤其是体育、休闲、娱乐场地，既要适当靠近居住区域，方便居民使用；也要防止对住宅的干扰。

（6）小区入口设计可以考虑对景观的设置，创造开放和优雅的入口形象。2.4

生态景观设计

山地住宅小区的生态景观设计应该做到景观先行、人工与自然和谐。将景观元素辐射到各个住宅组团中，让各家各户享受到最好的景观。景观组织方式与处理手法：1

）结合建筑的布局组织景，并可设置景观节点。（2）合理设置视觉通廊。（3）发展立体绿化，营造空中景观。（4）水体设计中，要保护湿地，让居民容易近水亲水。（5）打造独特的宅旁景观、环境节点。2.5

建筑单体设计

山地住宅小区的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错；这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。增强住宅设计的创新观念：既要满足居住功能多元化的需求，因为住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间；又要有超前性和弹性，应在必要时可对室内布局、分隔灵活调整[4]。2.6

多方案比较与选择

为了更准确、

科学地实施开发建设，山地住宅小区的规划设计应提供多种方案进行比较、分析和选择。除了从城市规划与建筑学的角度进行研究论证外，场地平整挖填及建筑物施工的费用、景观环境的影响、施工的难度与进度等对小区的规划设计方案也非常重要；另外，对房地产开发而言，市场的需要与利润的获取同样关键。因此，最终确定的小区规划设计是多角度多因素比较、选择的结果。

（2.7以人为本

在山地住宅小区的规划设计中，应从生活入手，让建

筑的每个细节都体现着对人的关怀。利用山地住宅特有的地形、地貌条件，创造出拓展人们空间感受，增加人们情感体验的场所空间。让住户在身心愉悦中营造充实的居住空间，并在这样的空间里充分享受自己的生活。

3山地住宅小区的施工建设

所谓施工建设，就是开发企业组织相关建设单位以

设计图纸和规范标准为依据，从场地的平整、基础的开挖开始，到土建主体的建设，水电设备的安装、道路绿化等设施的完善，最后工程竣工交付的实施过程。由于山地住宅小区的施工建设是由规划设计到小区实体完成的中间环节、主要步骤，而山地区域存在地形地质复杂、水文水体变化、

周边环境影响突出等诸多问题，小区的修建过程中必然会遇到一些新情况新问题，因此做好施工建设管理至关重要。应主要考虑以下几个方面：3.1

管理模式

山地住宅小区的开发一般由开发企业的工程管理部门负责施工建设管理。而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）

、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、项目总承包模式（设计加施工）、项目总承包模式、CMConstructionManagement）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同的建筑项目（建筑结构、

绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。开发企业的工程管理部门在做好施工建设管理的同时，加强监理单位、设计单位及施工单位的协调与管理[5]。3.2

施工组织

施工组织是对小区的开发建设中具体的施工内容进行组织、

管理，从质量、成本、安全、合同、信息等各方面对工程的实施进行监督和控制。通过招投标确定施工单位、材料生产单位及设备供应商等；对各种建筑材料加强检验和控制，包括水泥、钢筋、混凝土等大宗建材，也包括玻璃、门窗、木料、防水保温材料、节能产品等；加强成本核算，科学管理资金，做好工程款的筹集、审核与发放；严格执行各项施工规范标准，强化施工工艺、

流程、养护和管理，确保CONSTRUCTIONECONOMY房地经济2011年6月增刊建筑质量；加强现场施工安全文明管理，重点做好基坑开挖及边坡支护等工作，落实各项安全文明措施。3.3

建设时序

建设时序是指针对山地住宅小区的所有建设工程项目，按照一定的先后秩序对开发建设的具体内容所进行的合理安排，既包括分期开发、同期开发中楼宇的建设顺序、公共配套设施的建设顺序、公共配套与楼宇之间的建设顺序等内容，也包括小区场地整治、边坡治理与房屋建设的顺序，楼宇建设中的施工组织程序乃至施工的具体工序安排等内容。具体包括以下原则：

（1）“三同时”原则。这个原则主要是指环保、消防、防雷、安全等技术设施必须与住宅小区的主体建筑房屋同时设计、同时施工、同时验收使用。这里也指小区的道路、绿化、广场、停车位等配套设施与住宅小区的房屋建筑同时设计、

同时施工、同时验收交付使用。

（2）治理优先原则。所谓治理优先就是指“先治坡，后置窝”，修建房屋之前必须确保对周边环境及建筑无显著影响。在山地修建住宅小区时必须先对边坡进行治理、基坑进行支护完成，且监测一定时期确定稳定后再进行相关房屋的基础及主体施工，同时加强观测。（3）先低后高原则。即山地小区进行住宅房屋建设时，

应按照先建设位置标高相对较高的建筑、后修建位置标高低的建筑，尤其是相邻建筑距离近、

高差大的时候更应如此，以减少相互影响、

确保安全。（4）施工规范原则。遵守施工的规范标准，严格施工进度管理，强化施工程序，前一道工序未完成、检验不合格或养护不到位，不得进入下一个施工程序。

4

案例研究

4.1

重庆南方明珠住宅小区

南方明珠住宅小区位于重庆市黄花园大桥北引桥东

侧，北邻长安厂，东与北部新区相望，用地约500m×500m不规则方形，地势西北高、东南低，原始地形起伏大，最大高差73米。地块内有3个山脊、一条高压线路，地块零碎。南方明珠住宅小区在规划设计时，依山就势，充分利用地形、地貌，高、中、低层结合，将不同高度的建筑布置在不同坡度，布局灵活，降低建筑密度，扩大绿地、广场、水体、景观空间。以城市道路为基础，以居民出行方便为目标，以地坪标高衔接为核心，规划设计出连接城市道路、小区道路、住宅庭园的交通体系。合理利用原始地形地貌，协调各居住组团的布局，保证环境、景观、视觉的最佳结合，见图3。

在具体建筑楼层与户型产品上，规划设计多种方案，5-24

（CONSTRUCTIONECONOMY2011年6月增刊房地经济图3

小区剖面示意图

根据市场经济分析、开发企业的要求及设计的合理性最终确定了最佳方案。建设施工时，开发企业严格按照基本建设程序进行，选择有实力有资质有经验的施工企业负责建设，做好地基处理与挖填平衡、减少土方外运，严把工程质量关，强化招投标管理，并按照“先治坡、后置窝”、相邻建筑“先低后高”的建设时序进行施工，道路、景观、绿化、配套设施设备同步建设完成，提前交楼。由于南方明珠住宅小区在规划设计上因地制宜、

科学合理，在施工建设上精心组织、管理到位，使得该小区成为非常成功的山地住宅小区。4.2

黔江L住宅小区

L住宅小区位于重庆市东南部，整个小区包括山坡顶部及周边区域，东南向入口处地势相对平坦，西北角地势较陡。

小区西北角的边坡建筑关系见图4，位于坡顶上的A栋建筑于2008年10月开始修建，

为条形基础（高切坡边的抗滑桩同时也为基础），房屋共7层，高度21m，为砖混结构，2009年10月完工，2010年元月业主入住。B栋的地基处理与基础工程于2010年5月开始施工，拟建15层框架错层建筑。B栋房屋在进行锚杆及抗滑桩等基础施工3个月后，A栋房屋出现大面积的墙体开裂情况，特别是临近边坡位置的单元开裂情况严重。为此，小区业主向开发商投诉、

交涉，最后上访。由于该小区在规划建设过程中存在较多的不规范，使得该小区出现的问题比较突出，比如停车位不足、

道路体系不科学不完善、绿化面积变更、容积率有调整、建筑质量缺陷、房屋不均匀沉降、配套公共设施不到位、地下室及底层房屋渗水漏水、监控门禁系统失修、消防设施不完善等等，这些问题经有关部门现场核查基本属实，该山

图4L住宅小区建筑关系示意图

地住宅小区成为当地

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开发非常不成功的案例。

在相关单位的积极努力下，聘请有司法鉴定资质的房屋鉴定机构对A栋及小区相关建筑进行房屋结构安全鉴定后，确定房屋主体结构安全；开发商及时对受损房屋进行了修补加固，并适当给予经济补偿；同时对相关设施设备进行修建、完善，政府部门进

行相应处理和解释后，整个事件才告一段落，开发商无论从工期、

金钱、形象上都显著受损。从调查、研究的情况看，该住宅小区在规划建设方面至少存在以下问题：一是规划设计不合理，前期论证不充分，盲目在高坡地质不良山区规划修建大型高层住宅小区。二是规划设计变更过多，在小区开发启动后，出现停车位改住宅、绿化改车位、单位户型变大且提高建筑楼层、调整地下室功能等情况，严重影响小区的建设品质。三是开发建设程序不规范，在地质勘察资料不完善不细致的情况下就进行工程设计，在设计图纸不完备的情况下又自行施工，且不按照设计要求实施，对建筑质量产生显著不良影响。同时绿化、车位、

广场、监控系统等配套设施没有与建筑房屋同步建设完成，先建房后配套，违背了小区房屋设施整体交付使用的基本要求。四是建设时序有问题，B栋一层地坪所在的标高比A栋低超过12米，

而且在高边坡上，因此应该先修B栋再修A栋，而不是相反。同时，B栋在进行地基处理、

边坡治理未完成之前就施工基础，对相邻建筑保护不够、

对自身的建筑质量安全产生影响，违背了“先治坡、后置窝”

的基本建设时序原则。这些问题只要开发商之前高度重视，把规划设计和施工建设工作安排好，理顺建设程序，就不太可能出现后面的麻烦。汲取L小区的教训，重视小区的规划建设，避免发生不必要的矛盾纠纷，至关重要。蒉[参考文献]

[1]探讨山地住宅规划与设计.http://www.jianshe99.com/new/201009/fu0032972901020.shtml[EB/OL].

[2]韩晓庆.浅谈山地建筑[J].山西建筑，2010（5）：29-30.[3]吴天谋.山地居住区规划设计初探[J].四川建筑，2002

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[4]聂兰生.南方山地住宅设计初探———广州红岭花园小区住宅设计[J].建筑学报，1995（11）：26-29.

[5]旷开萃，尤建新.房地产开发经营的工程管理研究[J].建

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（编辑张雅琳）